Kredyt na Flipa dla inwestorów

Kredyt na flipa – czyli kredyt pozwalający uniknąć opłaty za wejście lub wyjście z kredytu. Ostatnio bardzo popularny stał się temat inwestowania w nieruchomości. Właściwie w każdym kanale społecznościowym można znaleźć mnóstwo wzmianek o tym, jak zarobić 30 tys. złotych na mieszkaniu 55 m2. Czyli klasyczne mieszkanie na tak zwanego flipa. Dzisiaj więc skupimy się na pokazaniu Ci strategii w wyborze kredytu, kiedy chcesz zrobić flipa.

Nazywam się Olga Małycha i jestem Ekspertem Kredytów Hipotecznych. Na co dzień prowadzę własne biuro pośrednictwa kredytowego Małycha Business Finance. Funkcjonuje również drugi dział naszej firmy, a jest to agencja Małycha Nieruchomości Premium, za którą odpowiada mój mąż Dawid Małycha. Poprzez funkcjonowanie na rynkach kredytowych i nieruchomości możemy oferować naszym klientom olbrzymie know how. Dzielimy się często naszą wiedzą, czego efektem jest chociażby ta publikacja. Dawid zwraca uwagę na najważniejsze kwestie i konkretne wskazówki, dzięki którym kredyt na flipa staje się efektywny dla każdego inwestora.

Jeśli natomiast chcesz przeczytać nasze refleksje dotyczące tematu jakim jest flipping mieszkań zapraszamy Cię do innego artykułu. Oba artykuły stanowią część cyklu wpisów, jakie przygotowaliśmy dla inwestorów rynku nieruchomości. Czytając do końca dzisiejszy wpis spotkasz przekierowanie do kolejnego ciekawego wątku kredytowego.

Czego można dowiedzieć się z artykułu?

• Jakie są koszty związane z zakupem nieruchomości na flipa
• Ile można na tym zarobić?
• Jak uniknąć opłaty za wejście (prowizja za kredyt hipoteczny) i wyjście (prowizja za wcześniejszą spłatę) do kredytu?
• Ile kosztuje remont mieszkania w kamienicy?
• Jakie są strategie inwestowania w nieruchomości?
• Jakie błędy popełniają fliperzy?
• Czy RRSO jest ważne przy kredycie na flipa?

Co oznacza flip na nieruchomościach?

Flip – to określenie z języka angielskiego, na coś co po polsku nazywa się po prostu spekulacją. Chodzi o to, aby taniej kupić i drożej sprzedać. Jak zazwyczaj liczy się Flipa? Cena zakupu przez Ciebie nieruchomości musi być niższa od ceny sprzedaży za jaką Ty będziesz sprzedawał o jakieś 30%. Dodatkowo Twoja cena sprzedaży musi być niższa o 5% – 7% od cen ofertowych na podobnym rynku nieruchomości. Czyli mówiąc wprost, aby flip’ować musisz kupić znacznie taniej nieruchomość, niż jest w rzeczywistości warta. Na rynku nieruchomości Premium zasada jest jednak inna. To znaczy nadal musisz kupić bardzo tanio, ale cena sprzedaży zazwyczaj jest bardzo wygórowana. Dlaczego akurat tak? Luksusowe nieruchomości rządzą się swoimi prawami.

Jeśli finansujesz zakup kredytem, koniecznie musisz wybrać taki, który spełnia kryterium wejścia (brak prowizji za udzielenie kredytu) lub wyjścia z kredytu (brak prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu). Najlepiej jeśli jednocześnie unikniesz obu tych opłat. Innymi słowy interesuje Cię tylko kredyt na flipa. Jeśli kiedyś będziesz kupował mieszkanie na kredyt z celem mieszkaniowym, a nie inwestycyjnym to koniecznie przeczytaj nasz inny artykuł: najtańszy kredyt hipoteczny.

Kredyt na flipa – jakie koszty wiążą się z tym finansowaniem?

Te koszty są łatwe do przewidzenia, oto one:

• Prowizja za kredyt (dalej napiszę, co zrobić aby jej uniknąć)
• Koszt życia kredytu przez okres kilku miesięcy (w praktyce ten koszt nie ma znaczenia, o czym później napiszę)
• Koszt remontu
• Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu (dalej napiszę, co zrobić aby jej uniknąć)
• Podatek PCC od zakupu nieruchomości na rynku wtórnym
• Notariusz

Część z nich jest stała, powtarzalna i zawsze musi być zapłacona. Należą do nich: notariusz, PCC, koszt remontu. Część z nich można omijać zgodnie z literą prawa – podatki, część można uniknąć – opłaty kredytowe. O tym właśnie jest dzisiejszy artykuł. Co zrobić, aby nie zapłacić prowizji za udzielenie kredytu, jak i jego wcześniejszą spłatę? Dlaczego to jest ważne? Bo dla przykładowego mieszkania wymienionego na początku artykułu dzięki takiej operacji finansowej możesz zaoszczędzić 10 tys. złotych. Mówi się, że potrzebujesz kwoty trzy krotnie wyższej, aby zacząć swoją przygodę z inwestowaniem w nieruchomości. Ja oferuję Ci dziś możliwość zaoszczędzenia jednej trzeciej takiej kwoty. Musisz przyznać, że to dobry interes? Teraz zapraszam Cię do zapoznania się z informacją, co możesz zrobić, aby na wykorzystując kredyt na flipa zarobić jeszcze więcej!

Brak prowizji za udzielnie kredytu, brak opłaty za wcześniejszą spłatę

Pewnie zastanawiasz się, jak to jest możliwe że bank rezygnuje z prowizji za udzielenie kredytu oraz za jego wcześniejszą spłatę? Właściwie to o opłacie za wcześniejszą spłatę dba ustawa o kredycie hipotecznym. Pewnie myślisz, że jest tutaj gdzieś ukryty tak zwany haczyk? Nic bardziej mylnego. Kredyt na flipa naprawdę istnieje. Nie ma znaczenia koszt kredytu liczony miesięczną ratą.  Innymi słowy nie ma znaczenia czy podejmiesz kredyt na najniższej dziś marży 1,85 (licząc dla kredytu 300.000 z 10% wkładem własnym), czy podejmiesz go na marży 2,8 (licząc dla kredytu 300.000 z 10% wkładem własnym) Warto spojrzeć na przygotowane wyliczenia. Pokazuję poniżej w przykładzie numer 1 koszt najtańszej dziś oferty kredytu mieszkaniowego oraz w przykładzie numer 2 koszt najtańszego dziś kredytu inwestorskiego – kredyt na flipa, jaki się pojawił właśnie w ofercie banków:

1 przykład:

koszt kredytu liczony jako koszt miesięcznej raty wynosi 1360,57 zł (marża 1.85 + Wibor 3M – 1,73 w okresie 30 lat)

2 przykład:

koszt kredytu liczony jako koszt miesięcznej raty wynosi 1525,41 zł (marża 2.80 + Wibor 3M – 1,73 w okresie 30 lat)

Różnica w racie wynosi 164,84 złotych w skali miesiąca.  To dużo jeśli rozpatrujemy kredyt w okresie 30 lat (różnica 59.734,92 złotych).  To bardzo mało jeśli rozpatrujemy go w okresie maksymalnie sześciu miesięcy (różnica 989,04 złotych). Tyle bowiem zakłada się na sprzedaż nieruchomości przeznaczonej na inwestycję. Jeśli dodatkowo powiem Ci, że w pierwszym przypadku musisz zapłacić za prowizję za udzielenie kredyt (1,90% od kwoty kredytu) oraz zapłacić prowizję za jego wcześniejsza spłatę (2% w okresie pierwszych trzech lat), a w przypadku drugim możesz uniknąć tych opłat (!!!) to okazuje się, że kredyt z pozoru droższy może być dla Ciebie jako inwestora rynku nieruchomości znacznie tańszy. To, co jest bardzo ważne, dziś na rynku mamy taki produkt, który ma droższą cenę odsetek, ale nie ma opłaty za wejście i wyjście z kredytu, to jest kredyt inwestorki.

Ile kosztuje remont mieszkania w kamienicy?

Dziś na rynku warszawskim bardzo popularną strategią inwestowania w nieruchomości jest zakup mieszkania w kamienicy. Takich nieruchomości w stolicy jest kilkadziesiąt. Niestety tylko tyle. Kiedyś przed wojną Warszawa była uważana za Paryż Europy. Historia naszej stolicy jest bardzo trudna, po odbudowie miasta po Powstaniu Warszawskim tak zwanych “ostańców” nie zostało wiele. Najbardziej popularne ulice do flipowania na kamienicach to: Wiejska, Aleje Ujazdowskie, Mokotowska. Tutaj mówimy o runku bardzo Premium. Mniej prestiżowe, ale nadal w cenie to Hoża, Wilcza, Lwoska. Skąd to wiemy? Posiadamy dziś dwie firmy. Teraz czytacie blog naszej firmy pośrednictwa kredytowego, ale też posiadamy agencję nieruchomości operującą na rynku Premium i inwestycyjnym, nazywa się Małycha Nieruchomości Premium.

Inwestując w  mieszkanie w kamienicy w Warszawie powinieneś się liczyć z wydatkiem na remont około 2 tys. złotych za metr kwadratowy. Możesz oczekiwać zwrotu na poziomie około 2-4 tysięcy za metr kwadratowy w zależności od lokalizacji, położenia w kamienicy, widoku, balkonu, rozkładu pomieszczeń. Flipy na mieszkaniach w kamienicach są trochę bardziej wyrafinowane i dają świetne stopy zwrotu dla inwestorów.

Czy można kupować mieszkania w kamienicy na kredyt hipoteczny?

Oczywiście, że można. Nasi klienci posiłkują się kredytem hipotecznym na zakup mieszkania w kamienicy. Takie finansowanie jest przyznawane na normalnych warunkach. Nasz największy kredyt na flipa w kamienicy to 1,2 mln złotych. Największy nasz kredyt hipoteczny to z kolei kwota 4,4 mln złotych. Był to zakup apartamentu na śródmieściu w odrestaurowanej kamienicy, klasyczny rynek Premium. Ogólnie mówiąc, kredyt premium na zakup nieruchomości luksusowej to szczególnie interesujący temat.

Prowadzimy agencję nieruchomości Małycha Nieruchomości Premium, stąd nasza wiedza na temat samych nieruchomości Premium i inwestycyjnych jest znaczenie większa, niż innych ekspertów kredytowych. Warto przy tej okazji wspomnieć, że ceny mieszkań w kamienicy w Warszawie (ale też pewnie w całej Polsce) bardzo wzrosły w ostatnich latach. Jest to wynikiem trendu jaki jest na rynku nieruchomości – odrestaurowywania kamienic – oraz docenienia tego, co unikatowe. Tak zwanych ostańców (nazwa potoczna dla warszawskich kamienic zniszczonych podczas powstania warszawskiego) zostało niewiele. Inwestorzy zagraniczni przyjeżdżając do Warszawy chcą kupować mieszkania właśnie w kamienicach, nie tak zwanych szklanych domach typu Złota 44 i Cosmopolitan. Dlaczego Wam o tym piszemy? Z naszego doświadczenia wynika bowiem, że flipy na kamienicach są najbardziej zyskowne i znaczenie przewyższają kupon 30 tys. złotych zarobku jaki przyjmuje się dla typowych flipowych mieszkań.

Strategie inwestowania w nieruchomości

Jest ich wiele. Kawalerki inwestycyjne, gotowce inwestycyjne, najem krótkoterminowy, luksusowe apartamenty, podnajem, flipping, cesje deweloperskie, klasyczna deweloperka, nieruchomości z windykacji. Jeśli chcecie poczytać o kwestii jaką jest inwestowanie w nieruchomości strategie, możecie wejść na nasz blog nieruchomości. Opisaliśmy tam najciekawsze strategie inwestowania w nieruchomości pod wynajem. Wybraliśmy cztery z nich i przyjrzeliśmy się szansom, zagrożeniom, trendom i porównaliśmy stopy zwrotu.

Kredyt na flipa – czy RRSO jest ważne?

Może Cię zaskoczę, ale nie ma żadnego znaczenia. RRSO może być ważne w innym przypadku – przy wyliczeniu kosztu kredytu. Kiedy flipujesz poprzez kredyt hipoteczny, najważniejsze są dwie rzeczy. Brak prowizji za udzielnie kredytu oraz brak prowizji za jego wcześniejszą spłatę. Nic więcej. Jeśli chcesz się dowiedzieć, dlaczego RRSO nie jest najważniejszym parametrem kredytu, a jest nic co do zasady całkowity koszt kredytu, przeczytaj nasz inny wpis RRSO a kredyt hipoteczny.

Kredyt na flipa a najczęściej popełniane błędy

Starając się o kredyt na flipa, należy unikać wszelkich błędów. Tak naprawdę jest ich dosyć dużo. Poniżej jednak napiszemy te, które występują najczęściej. Opieramy się naszym doświadczeniu we współpracy z inwestorami. Jest tego sporo po kilku latach prowadzenia firmy pośrednictwa kredytowego.

• Wybierają kredyt hipoteczny z prowizją za udzielnie kredytu lub za wcześniejszą spłatę,
• Zadatkują mieszkanie bez sprawdzenia zdolności kredytowej,
• Kupują drugie, trzecie mieszkanie na kredyt bez konsultacji z ekspertem kredytowym (bank może ich odrzucić),
• Liczą zdolność kredytową w oparciu o dochody z flipowania,
• Błędnie szacują kwotę opłacalności zakupu mieszkania,
• Nie potrafią sprzedać mieszkania.

Jak sprzedać mieszkanie?

Inwestorzy nieruchomości mają wiele wyzwań. Muszą znaleźć mieszkanie poniżej ceny rynkowej, przeprowadzić remont i pozyskać środki na finansowanie nieruchomości. Na koniec muszą jeszcze sprzedać mieszkanie. Mamy nadzieję, że tym wpisem pokazaliśmy Wam, że finansowanie wato oddać w ręce specjalistów. Tak samo sprzedaż mieszkania powinna być według nas realizowana przez agencję nieruchomości. Wiem, że na flipie każde kilka tysięcy ma znaczenie, ale uwierzcie mi że dobry agent nieruchomości sprzeda mieszkanie po remoncie w lepszej cenie, niż zakładaliście. Na rynku premium na jakim również pracujemy sprzedaż mieszkania bez agencji dziś praktycznie nie istnieje. Jeśli chcecie poszerzyć swoją wiedzę o materiał jak sprzedać mieszkanie, to przeczytajcie również nasz artykuł na stronie naszej agencji nieruchomości. Na końcu artykułu zamieściliśmy Wam linki do ciekawych wpisów z naszych obydwu blogów.

Kredyt hipoteczny na gotowca inwestycyjnego

W ostatnim czasie na rynku nieruchomości inwestycyjnych można zauważyć wzrost zainteresowania nieruchomościami potocznie zwanymi gotowcami inwestycyjnymi. Innymi słowy to mieszkania przygotowane do wynajmu dla studentów. Cieszą się tak dużym zainteresowaniem, że w większości przypadków zakupowane są w formule gotówkowej bez kredytu hipotecznego. Część klientów chciałaby jednak wykorzystać efekt dźwigni finansowej i zakupić takie mieszkanie z pomocą banku. Warto w takiej sytuacji zainteresować się kwestią, jaką jest gotowiec inwestycyjny a kredyt hipoteczny. No właśnie, co na to bank? Przecież ustawa o kredycie hipotecznym jasno mówi o tym, że kredyt hipoteczny może być wykorzystany tylko na zakup mieszkania w celu mieszkaniowym. I tutaj powstaje rozbieżność.

Przecież banki udzielają kredytów hipotecznych na zakup mieszkań, które klienci następnie wynajmują. Inną sprawą jest fakt, że większość tych klientów zapewne nie przyznaje się do tego we wniosku kredytowym. Jeszcze inną sprawą jest to, że banki zgadzają się wykorzystać dochód z wynajmu jako dochód do potencjalnego kredytu na zakup kolejnego mieszkania. Innymi słowy ustawa zabrania, a banki pozwalają.

Czy można więc kredytować gotowce inwestycyjne? Można. Słyszeliśmy o tym wielokrotnie od kolegów z branży. Każdorazowo jest to jednak indywidualna decyzja analityka podejmującego decyzję kredytową. Warto dokładnie zorientować się w kwestii, jak jest kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem. Może być również tak, że bank będzie oczekiwał od nabywcy aby ten napisał oświadczenie o tym, że na własny koszt przywróci mieszkanie do stanu sprzed remontu.

Kredyt na flipa – Podsumowanie

Koszt kredytu w pierwszym przypadku w 6 miesiącach to: prowizja za wejście, rata kredytu, prowizja za wyjście przy sprzedaży mieszkania: 19.863,42 złotych.

Koszt kredytu w drugim przypadku (kredyt inwestorski dostępny dziś na rynku) w 6 miesiącach: rata kredytu: 9.152,46 złotych.

Łatwo wyliczyć, że oszczędzasz około 10 tys. złotych od najlepszej oferty kredytu mieszkaniowego na rynku. Ale zaraz, zaraz, pewnie się zastanawiasz, to dlaczego mówię że coś droższego jest tańszą ofertą? Bardzo prosto, kupując mieszkanie na wiele lat – dla siebie – nie myślisz o wcześniejszej spłacie. Wtedy akceptujesz koszt prowizji za wejście i martwisz się tylko o koszt miesięcznej raty, bo to ona buduje koszt odsetek w długim okresie czasu. Kupując mieszkanie inwestycyjnie na okres maksymalnie sześciu miesięcy martwisz się o koszty wejścia do kredytu i koszty wyjścia, bo to obniża Twój zysk.

Jeśli już wiesz, jak zaoszczędzić 10 tys. złotych na inwestycji w nieruchomości (czyli uniknąć prowizji za udzielenie kredytu, jak i wcześniejszą spłatę) zadzwoń do mnie i przyjdź do naszego biura. Wraz z moim zespołem obsługujemy wielu inwestorów rynku nieruchomości, możesz dołączyć do tej grupy osób a zawsze otrzymasz najtańsze finansowanie. Kredyt na flipa jest dziś dostępny na rynku! Mam nadzieję, że tym dobitnym przykładem przekonaliśmy Was, że dobry ekspert kredytowy jest niezbędny do współpracy z Inwestorem.

Pomocne materiały:

• doradca kredytowy czy warto – kiedy warto współpracować z doradcą kredytowym?
• luksusowe mieszkania – jak finansować najdroższe mieszkania
• kredyt dla spółki celowej – kiedy i jak wykorzystuje się formułę project finance
• kredyt hipoteczny w PKO BP – dlaczego uważany jest za najlepszą ofertę?

Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:

• Kredyty Inwestorskie – zbiór najważniejszych wpisów dla osób szukających kredytu mieszkaniowego na rynku nieruchomości inwestycyjnych
• Inwestowanie w nieruchomości – strona naszej agencji nieruchomości poświęcona inwestowaniu

Sprawdź nasz blog nieruchomości:

• umowa na wyłączność – dowiedz się, jakie korzyści może przynieść taki rodzaj współpracy
• mieszkanie Saska Kępa – odkryj, dlaczego nieruchomości w tej dzielnicy są tak popularne
• nieruchomości Premium – sprawdź, czym charakteryzują się nieruchomości z segmentu Premium

Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank

Olga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.

Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.

W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.

Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium