Finansowanie Pomostowe

5/5 (2)

Od kilku tygodni planowałem napisać, na czym polega finansowanie pomostowe. Temat jest mocno na czasie, poza tym mamy sporo zapytań Klientów o tego typu kredyt. Może na początek kilka powodów, dla których warto zainteresować się tą sprawą.

Po pierwsze dziś na rynku możemy zauważyć wysyp firm zajmujących się tzw. finansowaniem pomostowym. Czyli udzielaniem pożyczki pod zabezpieczenie nieruchomości z przewłaszczeniem tej nieruchomości. Słowo pożyczka jest tutaj kluczowe, ponieważ tylko banki mogą udzielić kredytu. Prawo bankowe w art. 5 stwierdza, że udzielenie kredytu jest „czynnością bankową”. To pociąga za sobą szereg konsekwencji zarówno prawnych, jak i ekonomicznych. Po drugie wbrew pozorom nie jest to bandycki proceder. W wielu sytuacjach jest to pomoc, jakiej Klient nie miałby szans doświadczyć ani w banku spółdzielczym, ani tym bardziej komercyjnym. Po trzecie z moich doświadczeń wynika, że nadal jest niska świadomość dotycząca tego rodzaju finansowania. W ostatnim czasie opisaliśmy kredyt dla spółki celowej, a dziś skupimy się na innym alternatywnym rodzaju finansowania.

Finansowanie pomostowe – definicja.

Finansowanie pomostowe to pożyczka na dowolny cel z zabezpieczeniem na nieruchomości. Otrzymujesz od 35% do maksymalnie 50% wartości nieruchomości. Jest nawet przypisany do tego wskaźnik, tzw. LTV (z ang. loan to value, czyli ‘wartość długu do zabezpieczenia’). Pieniądze są wypłacane przez fundusz pożyczkowy, który zabezpiecza się poprzez przewłaszczenie nieruchomości. W praktyce polega to na tym, że dłużnik przenosi na wierzyciela własność swej rzeczy. Wierzyciel z kolei zobowiązuje się do przeniesienia własności tej rzeczy z powrotem na dłużnika po zaspokojeniu wierzytelności. Do powrotnego nabycia własności przez dłużnika konieczna jest dodatkowa umowa spisana w formie aktu notarialnego.

Uproszczając, jeśli masz nieruchomość i potrzebujesz pieniędzy bez badania zdolności do obsługi długu czy przedstawiania biznesplanu, to jest to produkt dla Ciebie. Dodatkowo musisz zgodzić się na przepisanie nieruchomości w przewłaszczenie. Czyli zgadzasz się na wpis w dziale II, zamiast wpisu hipotecznego w dziale IV w księdze wieczystej. Tak właśnie działa finansowanie pomostowe.

Gdzie można uzyskać tego typu finansowanie? Jakie są plusy i minusy poszczególnych modeli biznesowych?

Firmy pożyczkowe zajmujące się tym segmentem rynku określa się mianem funduszy pożyczkowych. Z funduszem inwestycyjnym mają one jednak niewiele wspólnego. Jak więc funkcjonują? Jest kilka modeli biznesowych.

  • model pierwszy:

Po pierwsze taką firmę może założyć osoba prywatna lub grupa osób mających dostęp do umówmy się, dużego kapitału. Na przykład od kilkunastu do kilkudziesięciu milionów złotych. Mając odpowiedni know-how dotyczący wyceny zabezpieczenia, a także wyboru odpowiedniego Klienta, takie osoby mogą rozpocząć działalność biznesową.

  • model drugi:

Po drugie mogą to być osoby, które na przykład pracowały kiedyś w private banking i mają dostęp do bardzo zamożnych Klientów, którzy szukają alternatywy do lokat. Lokaty to dziś raptem kilka procent. Fundusze inwestycyjne zarobią czasem kilkanaście procent w skali roku, ale obarczone są dużym ryzykiem.

  • model trzeci:

Może to być także firma pozyskująca środki z rynku finansowego od inwestorów indywidualnych poprzez emisję obligacji i gwarantująca tym inwestorom zysk. Taki zysk może być wypłacany kwartalnie, półrocznie bądź rocznie – w zamian za pożyczone pieniądze.

Kogo więc wybrać?

Moje biuro współpracuje z kilkoma takimi firmami. Muszę przyznać, że każdy model biznesowy ma swoje zalety jak i wady.

  • model pierwszy:

Pierwszy z wymienionych modeli wskazuje na dużą selektywność funduszu. Właściciele zarządzają swoim środkami, nie mają presji czasu i wybierają tylko najbardziej marżowe dla nich projekty, czytaj: najdroższe dla Klienta. Plusem współpracy z nimi może być fakt, że za nazwiskiem takiego inwestora stoi marka, której nikt nie chciałby ryzykować poprzez próby przejęcia nieruchomości Klienta.

Jeśli potrzebujesz wsparcia w wyborze kredytu pod zastaw, skontaktuj się z ekspertem Małycha Busines Finance
  • model drugi:

Drugi model ewidentnie nabiera barw w przypadku dużych sum finansowania. Fundusz daje możliwość skojarzenia Klienta z bardzo zamożnym inwestorem, który może być zainteresowany danym projektem. Dla przykładu: prowadzę teraz sprawę dewelopera szukającego finansowania zakupu działki w kwocie kilkunastu milionów złotych. Tego typu fundusz pożyczkowy jest dla nas bardzo dobrym rozwiązaniem. Minusem współpracy jest czas – spróbuj złapać z dnia na dzień inwestora z listy „Forbesa” TOP 100, a zaproszę Cię na świetny obiad.

  • model trzeci:

Trzeci wymieniony przeze mnie przykład ma tę zaletę, że gwarantuje elastyczność w podejmowaniu decyzji. Dlaczego tak? Jeśli ktoś pożycza pieniądze od innych, żeby pożyczyć je dalej na rynku, to jeśli nie znajduje odpowiedniego Klienta, staje się bardziej elastyczny w stosunku do tego, który początkowo nie wydawał się być atrakcyjny. Zgodnie z przysłowiem lepszy wróbel w garści niż gołąb na dachu. Minusem współpracy jest brak zasad. Fundusz pożyczkowy do ostatniej chwili przeciąga rozmowy, mogąc je zerwać, jeśli znajdzie Klienta, który zapłaci więcej bądź będzie posiadał bezpieczniejszy projekt.

Finansowanie pomostowe – kto może skorzystać z tej formuły?

Każdy. Zarówno osoba prywatna, jak i przedsiębiorca. Wystarczy mieć dobre zabezpieczenie. Co więc oznacza dobre zabezpieczenie kiedy chcesz skorzystać z pożyczki nazwanej finansowanie pomostowe?

Co do zasady fundusz pożyczkowy przyjmie na zabezpieczenie spłaty pożyczki nieruchomość mieszkalną oraz komercyjną. Może przyjąć również działkę, choć w ostatnim przypadku najmniej chętnie. Idealnie dla funduszu, jeśli nieruchomość znajduje się w mieście powyżej 200 000 mieszkańców, a najlepiej w stolicy regionu. Taka polityka wynika z faktu, że tam właśnie rynek nieruchomości jest najbardziej płynny. W razie konieczności sprzedaży zabezpieczenia w przypadku braku spłaty pożyczki jest bardzo ważne. Co ciekawe dla funduszu nie ma znaczenia, czy jest to mieszkanie stare (kilkanaście lat), czy nowe, czy jest to kamienica, czy lokal komercyjny. Każda nieruchomość ma swoją wartość, którą fundusz ustala zanim udzieli finansowania, dlatego dla funduszu pożyczkowego – wbrew pozorom – jest to bardzo bezpieczny biznes.

Dlaczego mówi się o tym, że fundusz pożyczkowy jest bardzo elastyczny i często jest lepszym rozwiązaniem niż bank komercyjny lub bank spółdzielczy?

Wynika to z prostej przyczyny. W wielu sytuacjach bank komercyjny czy bank spółdzielczy nie będzie w stanie pomóc w sfinansowaniu projektu, a fundusz pożyczkowy to zrobi. Poniżej kilka przykładów transakcji, przy których pośredniczyła moja firma bądź które mieliśmy możliwość przygotowywać.

Historia pewnego dewelopera..

Deweloper, który stracił płynność finansową. To moja pierwsza sprawa w finansowaniu pomostowym. Deweloper, którego firmę dotknął kryzys związany z przekazaniem władzy w firmie, popadł w tarapaty finansowe. Posiadał jednak nieruchomości, które zostały wybudowane, a nie zostały jeszcze sprzedane, i mogliśmy się na nich zabezpieczyć. To były mieszkania, ale także lokale komercyjne. Co ciekawe, część z lokali komercyjnych nie była nawet wynajęta, a nie stanowiło to problemu dla pożyczkodawcy. W sytuacji bankowego finansowania byłoby raczej trudne.

Historia powrotu do Polski po latach..

Polak mieszkający za granicą od wielu lat, posiadający tam majątek i dobrze prosperujący biznes. W związku z tym, że rozliczał się poza polskim urzędem skarbowym, banki polskie nie mogły przyjąć jego dochodów pod zabezpieczenie. Wymyśliliśmy więc konstrukcję zakupu nieruchomości z dużym wkładem własnym i refinansowania jej po roku do banku, kiedy to Klient przeniesie się do kraju z prowadzeniem biznesu. Zabezpieczeniem była nieruchomość, jaką nabywał Klient.

Pomoc dla przedsiębiorcy..

Właściciel składu budowlanego, który nie mógł otrzymać kredytu obrotowego w banku z powodu tarapatów w ZUS. Miał za to dobrą nieruchomość, działkę budowlaną (uwaga: to jest rzadki przypadek, kiedy fundusz akceptuje takie zabezpieczenie, a jednak się udało). Pożyczka miała pomóc w zatowarowaniu się na kilka miesięcy przed szczytem sezonu budowlanego. Ma zostać spłacona z kredytu bankowego po uregulowaniu zaległości Klienta w ZUS (w praktyce zostało to już zrobione).

Jak widać z powyższego Klientami funduszy pożyczkowych nie są, jak powszechnie się uważa, Klienci znajdujący się w tarapatach finansowych (choć widziałem niestety i takie smutne przypadki), ale często Klientami są także osoby zamożne, które dzięki takiemu finansowaniu mogą realizować swoje pomysły biznesowe. Wszystko jest kwestią oceny biznesplanu i jego rentowności. Czasami po prostu opłaca się zapłacić więcej za finansowanie.

Finansowanie Pomostowe  ile to kosztuje?

Finansowanie pomostowe, czyli pożyczka od funduszu, jest jednym z najdroższych systemów finansowania dostępnych na rynku. Trzeba to uczciwie powiedzieć.

Standardowo kosztuje to 2–2,5% w skali miesiąca, czyli 24–30% w skali roku, a ponadto fundusz nalicza sobie jednorazową prowizję w wysokości do 6%. Prowizja pod pewnymi warunkami może być częściowo zwrócona, na przykład po okresie sześciu miesięcy obsługi długu, proporcjonalnie do okresu pozostającego do spłaty pożyczki. Tego typu konstrukcję widuję bardzo często. Niektóre fundusze stosują odwróconą zasadę. Mianowicie oprocentowanie to „tylko” 10% w skali roku, a prowizja naliczona z góry mieści się w przedziale od 10% do nawet 25%.

Czy można negocjować?

Tak! W projektach bezpiecznych i ciekawych, z dużym wolumenem fundusze mogą indywidualnie podejmować decyzje cenowe. Dla przykładu – dziś prowadzę sprawę, gdzie wolumen pożyczki to kilkanaście milionów złotych. Fundusz właśnie rozpoczął negocjacje z Klientami, gdzie poziom oczekiwań Klienta to 2% w skali miesiąca i kropka, bez dodatkowych opłat. Nieocenioną rolą w tym wypadku jest rola Eksperta Kredytowego, który w imieniu klienta będzie negocjował warunki kredytu. Tak właśnie zawsze pracujemy dla naszych klientów, naszą rolą jest nie tylko zorganizowanie finansowania, jak i poprowadzenie sprawy w imieniu klienta, ale także dobre negocjacje jako wisienka na torcie.Należy jednak pamiętać, że maksymalne kwoty, jakie przyjmuje się dziś na rynku, to kwota 5 milionów złotych. Powyżej tego możemy znaleźć tylko kilka funduszy w Polsce, które są skłonne pożyczyć takie pieniądze. Czas oczekiwania na zebranie środków w tej kwocie jest też odpowiednio dłuższy. Oczekiwany poziom zaangażowania na jednym Kliencie wynosi dziś kilkaset tysięcy złotych. Finansowanie pomostowe to biznes jak każdy inny, dlatego fundusze chciałby mieć rozproszone ryzyko.

Pytania, które przychodzą Ci do głowy, kiedy myślisz: finansowanie pomostowe?

  • Czy zdolność kredytowa nie ma znaczenia?  

Fundusze pożyczkowe pomagają często Klientom, którzy nie mają zdolności bankowej lub nie wykazują odpowiednich dochodów. Pomagają także klientom, którzy mają złą historię w Biurze Informacji Kredytowej lub Krajowym Rejestrze Długów. Fundusz pomaga również osobom, które dopiero zaczynają działalność gospodarczą. Takie podmioty z racji braku odpowiednich wyników finansowych nie mają jeszcze wyrobionych wskaźników. Te wskaźniki wyliczają banki. Najważniejsze jest spełnianie kryteriów pożyczkowych. Chodzi głównie o dwa czynniki. Pierwszy to przedstawienie przez Klienta racjonalnego planu spłaty pożyczki. Drugi to posiadanie nieruchomości w preferowanej lokalizacji, która może służyć jako zabezpieczenie pożyczki.

  • Na jak długo można wziąć pożyczkę w funduszu pożyczkowym? 

Z tym bywa różnie. Zależy to od funduszu. Klienci mogą wybrać okres spłaty od 3 do nawet 24 miesięcy. Istnieje także opcja przedłużenia pożyczki – wniosek o przedłużenie należy złożyć najpóźniej miesiąc przed planowaną spłatą i wymaga akceptacji ze strony funduszu.

  •  Jaki jest maksymalny okres karencji pożyczki?  

Zazwyczaj karencja wynosi 3 miesiące, z opcją przedłużenia po otrzymaniu zgody funduszu.

  • Jak długo firma powinna istnieć na rynku, by otrzymać tego typu finansowanie? 

Finansowanie pomostowe można uzyskać już od pierwszego dnia działalności firmy. Tutaj właśnie start-upy są chętnie analizowane. To jest chyba jedyny przypadek, kiedy fundusz wymaga przedstawienia krótkiego biznesplanu, który potwierdzi cel finansowania i pomysł na spłatę pożyczki.

  • Kogo możemy Ci polecić?

W tym zakresie produktów współpracujemy z wieloma firmami zawsze szukając najlepszych rozwiązań dla naszych klientów. Daj nam znać, jak możemy Ci pomóc?

 

Dawid Małycha – Z miłości do nieruchomości i finansów

Małycha Business Finance – nasze usługi wynagradza bank

Olga i Dawid to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego. Posiadają kilkunastoletnie doświadczenie i specjalizują się w finansowaniu nieruchomości. Olga zarządza w biurze linią kredytów na zakup mieszkania w celach mieszkaniowych, Dawid z kolei zajmuje się linią kredytów private banking (kredyty powyżej 1 mln złotych) Wspólnie zarządzają linią kredytów dla Inwestorów, ponieważ oboje kochają nieruchomości. W dwóch ostatnich latach zespół MBF pomógł klientom uzyskać kredyty na kwotę 100 mln złotych.

Jeśli artykuł nie odpowiedział na wszystkie Twoje pytania, skontaktuj się ze mną.

Podziel sie wiedzą:
Facebook
Google+
http://malychabusinessfinance.com/finansowanie-pomostowe/
LinkedIn

Może zainteresuje Cię również:

Kredyt hipoteczny a BIK Poważnie rozważasz kredyt hipoteczny, jednak obawiasz się, że bank negatywnie rozpatrzy Twój wniosek, ponieważ… Twoja historia kredytowa nie jest najlepsza? W dzisiejszym artykule: kredyt hipoteczny, a BIK odpowiemy na kluczowe pytania w tym aspekcie...
Rynek kredytów hipotecznych – jakie zmiany n... Sprawdź jakie zmiany czekają rynek kredytów hipotecznych w najbliższych miesiącach. Czego mogą spodziewać się klienci, a czego Inwestorzy? W artykule przedstawiamy naszą prognozę dla rynku kredytów hipotecznych, oraz jaki kredyt hipoteczny wybrać w p...
Flipping Mieszkań Flipping mieszkań z perspektywy eksperta kredytowego. Przez nasze biuro każdego miesiąca przewijają się dziesiątki osób chętnych do zarobienia wielkich pieniędzy. Sprawdź, co na podstawie tych doświadczeń możemy Ci podpowiedzieć, kiedy zamierzasz roz...
O co pytać doradcę kredytowego? W artykule dowiesz się o co pytać doradcę kredytowego podczas pierwszego spotkania. Sprawdź, jakie pytania należy zadać doradcy kredytowemu, oraz jak finalnie wybrać właściwą osobę do współpracy? Kiedy wyobrażam sobie nad czym mogą zastanawiać...

Oceń powyższy artykuł

Zostaw proszę komentarz



Kredyt dla spółki celowej - Małycha Business Finance

7 miesięcy ago

[…] rynku finansowego współpracuje także moje biuro, przeczytasz o tym w moim innym artykule: finansowanie pomostowe. To jest ważny know-how w naszej pracy i dzięki temu często wygrywamy z […]

Kredyt dla spółki celowej - Małycha Business Finance

4 miesiące ago

[…] instytucjami rynku finansowego współpracuje także nasze biuro, przeczytasz o tym w artykule finansowanie pomostowe. To jest ważny know-how w naszej pracy i dzięki temu często wygrywamy z […]

Treści zawarte na tym blogu są wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora i nie stanowią „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.

Potrzebujesz najlepszego kredytu? Napisz do Nas!

logo_mbf_wh

Znajdź Nas:

Skontaktuj się z Nami

©2017 Małycha Business Finance