Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości

5/5 (3)

Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości – 4 najważniejsze rzeczy, o których musisz wiedzieć, kiedy podpisujesz ten dokument. Kolejny artykuł z pozoru nie dotyczący pracy eksperta kredytowego, ale tylko z pozoru. Jak wiesz każdego dnia pomagam klientom w uzyskaniu najlepszego kredytu na zakup mieszkania, bądź nieruchomości komercyjnej. Zanim jednak dojdzie do etapu finansowania bardzo często rozmawiam z klientami o sprawach dotyczących zakupu danej nieruchomości. Dlatego moja wiedza na temat wyzwań i pytań potencjalnego nabywcy nieruchomości jest bardzo duża.

W ostatnim tygodniu pisałem o różnicach pomiędzy zaliczką, a zadatkiem. Był to drugi artykuł cyklu jak przygotować się do procesu uzyskania kredytu hipotecznego. W dzisiejszym wpisie wyjaśnię problemy związane z podpisaniem umowy kiedy sprzedajesz lub kupujesz nieruchomość. Na końcu artykułu spotkasz przekierowanie do kolejnego ważnego tematu. Tematem dzisiejszego artykułu z kolei jest umowa przedwstępna. „Panie Dawidzie, na co powinienem zwrócić uwagę podpisując umowę przedwstępną zakupu nieruchomości?” Brzmi znajomo? To jedno z pytań, jakie pada zawsze podczas pierwszego spotkania z klientem. Nie dziwi mnie to. Gdybym nie miał wiedzy, jaką posiadam dzisiaj i byłbym na miejscu klienta to też chciałbym wiedzieć więcej. Jak przygotować się do podpisania umowy przedwstępnej, oraz na co zwrócić uwagę?

1. Jaką formę umowy wybrać?

Umowa przedwstępna w formie cywilno-prawnej: umowa może być spisana na kartce papieru lub w na komputerze. Ponieważ nie jest tworzona przez notariusza w formie aktu notarialnego, na wypadek kłopotów znacznie trudniej jest posługiwać się w nią w sądzie. Warto więc wiedzieć, że wadą tej formy jest niemożliwość skutecznego dochodzenia wykonania umowy na drodze sądowej. Stronie poszkodowanej pozostaje jedynie otrzymanie świadczeń z tytułu zadatku i zaliczki lub kary umownej. To wszystko pod warunkiem, że były one zastrzeżone w umowie. Jej dużą zaletą jest jednak fakt, że można przygotować ją bezpłatnie, bezpłatnych wzorów jest mnóstwo w internecie.

Jeśli potrzebujesz wsparcia w wyborze kredytu hipotecznego, skontaktuj się z ekspertem Małycha Busines Finance

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego: umowa przygotowywana jest przez notariusza, w konsekwencji tego jest więc droższa. Za spokój warto jednak zapłacić. Ta forma umowy daje nam możliwość sądowego egzekwowania wykonania zapisów umowy, a wycofanie się z umowy może być problemowe. Ile to kosztuje? Zwyczajowo przyjmuje się, że cena za podpisanie umowy wynosi połowę taksy notarialnej umowy przyrzeczonej. Można oczywiście porozumieć się z notariuszem w taki sposób, aby podzielił taksę notarialną na pół, podpisując umowę przedwstępną i umowę przyrzeczoną. Notariusz obsługujący nasze biuro kredytowe zawsze tak robi dla klientów przez nas poleconych. Kolejnym możliwym kosztem jest wpis ujawnienia roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej, co zabezpiecza stronę kupującą. Czy warto ponosić koszta związane z umową w formie aktu notarialnego? Zdecydowanie tak. Umowa przedwstępna w tej formie jest bezpieczniejsza i ma większą moc dowodową w przypadku kłopotów.

Warto zapamiętać:

  • umowa przedwstępna w formie cywilno-prawnej jest praktycznie bez kosztowa, ale nie chroni nas w razie sporu ze zbywcą nieruchomości
  • umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego ma swoją moc prawną i możemy się zabezpieczyć na wypadek różnych okoliczności

2. Umowa przedwstępna w rozbiciu na czynniki pierwsze?

Nie ma znaczenia, czy kupujesz lokal komercyjny, czy mieszkanie umowy powinny być skonstruowane podobnie, a Ty powinieneś zwrócić uwagę na następujące parametry: kto sprzedaje, kto kupuje, co jest przedmiotem transakcji, na jakich warunkach cenowych, jaki jest uzgodniony termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Rozbijając na czynniki pierwsze umowę przedwstępną powinieneś zadbać, aby znalazły się w niej następujące parametry. Dla lepszej czytelności podzieliłem je na kilka grup.

 Podstawowe:

  • data zawarcia umowy.
  • oznaczenie stron umowy (sprzedającego i kupującego) – imię i nazwisko (firmę), adres zamieszkania (siedziby), numer i serię dokumentu tożsamości (dowód osobisty, prawo jazdy, paszport), dane rejestrowe w przypadku podmiotu gospodarczego (NIP, REGON, KRS) oraz osobę uprawnioną do jego reprezentowania, jeżeli taka została ustanowiona.
  • oznaczenie nieruchomości – rodzaj nieruchomości (nieruchomość gruntowa, lokal mieszkalny, dom jednorodzinny), prawo przysługujące do nieruchomości sprzedającemu (prawo własności, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), powierzchnia nieruchomości (mierzona w m2, ha), nieruchomości wspólnej oraz pomieszczeń przynależnych, położenie nieruchomości (miejscowość, adres), numer księgi wieczystej oraz sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej.
  • cena transakcyjna nieruchomości (określoną liczbowo i słownie)

Terminy i kwestie finansowe:

  • termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
  • termin wydania/ odbioru nieruchomości (lokalu, domu).
  • zadatek i zaliczka (jeśli strony zdecydują się na te świadczenia) wraz z regułami ich stosowania.
  • informacja o tym, kto ponosi koszty wynikające z zawarcia umowy przedwstępnej i przyrzeczonej, w tym taksę notarialną, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC).
  • własnoręczne podpisy stron.

Oświadczenia:

  • oświadczenie sprzedawcy, że nieruchomość jest wolna od wszelkich zobowiązań i obciążeń oraz praw osób trzecich,
  • oświadczenie sprzedawcy, iż wyraża zgodę na wpis roszczenia kupującego o przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej,
  • zobowiązanie sprzedawcy do wymeldowania wszystkich osób z lokalu do czasu podpisania umowy ostatecznej.
  • oświadczenie sprzedawcy, że nieruchomość jest wolna od zaległości podatkowych.
  • oświadczenie kupującego, że zapoznał się ze stanem nieruchomości (faktycznym i prawnym).
  • oświadczenie czy sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą i czy sprzedaje nieruchomość jako firma – jeśli tak jest to zobowiązanie do dostarczenia zaświadczenia o niezaleganiu z ZUS ważnego na dzień podpisania umowy kredytowej, a najlepiej wygenerowanego w dniu jej podpisania.

Dużo informacji? Tak, pamiętaj jednak że kupujesz nieruchomość, często ją finansujesz kredytem na wiele lat, warto więc dobrze się przygotować do zakupu. Jeśli jak większość moich klientów nie masz czasu na przygotowanie takiej umowy to nie martw się, możemy polecić Ci kancelarię notarialną obsługującą naszych klientów. A teraz przeczytaj dalej, co jeszcze powinieneś wiedzieć na temat umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości.

3. Umowa przedwstępna – dokumenty. Jakie dokumenty powinieneś sprawdzić przystępując do umowy?

Przystępując do zawarcia umowy przedwstępnej musisz mieć wgląd do następujących dokumentów: dowody tożsamości (dane osobowe/ rejestrowe), dokumenty legitymujące prawa sprzedawcy do nieruchomości (umowa darowizny, sprzedaży, postanowienie sądowe, wyrok sądowy), dokumenty potwierdzające aktualny stan prawny nieruchomości (odpis księgi wieczystej, wypis/ wyrys z ewidencji gruntów i budynków, zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej), dokumenty podatkowej i czynszowe (Urząd Skarbowy, Urząd Gminy/ Miasta, Spółdzielnia Mieszkaniowa) Jeśli kupujesz nieruchomość za pośrednictwem agencji nieruchomości śmiało możesz wymagać, aby pośredniczący w transakcji agent nieruchomości przedstawił Ci wszystkie wyżej wymienione dokumenty. Moje biuro kredytowe współpracuje z wieloma agencjami nieruchomości i pracujemy tylko z tymi, które w sposób profesjonalny potrafią obsługiwać klientów.

4. Umowa przedwstępna – czas jej trwania. Na jaki okres podpisać umowę?

To ważny punkt, ponieważ odpowiednio dobrany czas na zawarcie umowy przyrzeczonej jest istotny. Pozwala bezstresowo załatwiać dokumentację, znaleźć bank, oraz złożyć wniosek kredytowy. Osobiście polecam moim klientom minimum 2, a najlepiej 3 miesiące jako czas na załatwienie wszystkich formalności. Oczywiście jak to bywa w życiu, zdarza się całość zorganizować szybciej, ale bywają też sytuacje, że proces jest bardziej skomplikowany, przez co termin bywa przekroczony. Ten ostatni przypadek dotyczy na przykład sytuacji, kiedy ktoś równocześnie sprzedaje swoją nieruchomość i kupuje nową. Na koniec dobra informacja. Na poprawę terminów i przyspieszenie etapu wydania decyzji kredytowych przez banki będzie miała wpływ ustawa o kredycie hipotecznym, która wchodzi w życie z dniem 22 lipca 2017 roku. To najważniejsza ustawa dla klienta bankowego, jaka kiedykolwiek została napisana. Pisałem o niej na blogu kilka miesięcy temu, a ostatnio zaktualizowałem wpis o najnowsze dane.

Podsumowanie:

Umowa przedwstępna to także rodzaj umowy, którą podpisuje się na złe czasy. Dlatego traktuj umowę przedwstępną jako narzędzie do uniknięcia lub ograniczenia problemów, jakie mogą wystąpić w trakcie załatwiania kredytu, negocjacji ze zbywcą jak i jego zachowania w trakcie całego procesu zakupu lub nieruchomości. Zakup nieruchomości nie jest tym samym, co przysłowiowy zakup bułki w sklepie, należy zatem  nadać tej transakcji odpowiednią rangę i znaczenie poprzez bezpieczne dla obu stron transakcji zapisy w umowie przedwstępnej. Pracuję w tej branży kilkanaście lat i widziałem wiele przypadków, kiedy zbywca odstępował od sprzedaży nieruchomości mając podpisaną umowę w formie cywilno-prawnej. Przypadki dla takich sytuacji gdzie był podpisany akt notarialny widziałem w życiu może kilka razy.

Na koniec zapraszam Cię do naszego biura na bezpłatne konsultacje w sprawie uzyskania najlepszego kredytu hipotecznego. Nasz ekspert kredytowy pomoże wybrać Ci najlepszy kredyt. Jeśli chcesz się dowiedzieć, jak uzyskać promesę kredytową, oraz czy jest to w ogóle możliwe, zapoznaj się z naszym wpisem na ten temat. Będzie to przedostatni wpisu cyklu jak przygotować się do procesu uzyskania kredytu hipotecznego.

 

Dawid Małycha – Z miłości do nieruchomości i finansów

Małycha Business Finance – nasze usługi wynagradza bank

Olga i Dawid to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego. Posiadają kilkunastoletnie doświadczenie i specjalizują się w finansowaniu nieruchomości. Olga zarządza w biurze linią kredytów na zakup mieszkania w celach mieszkaniowych, Dawid z kolei zajmuje się linią kredytów private banking (kredyty powyżej 1 mln złotych) Wspólnie zarządzają linią kredytów dla Inwestorów, ponieważ oboje kochają nieruchomości. W dwóch ostatnich latach zespół MBF pomógł klientom uzyskać kredyty na kwotę 100 mln złotych.

Jeśli artykuł nie odpowiedział na wszystkie Twoje pytania, skontaktuj się ze mną.

Podziel sie wiedzą:
Facebook
Google+
http://malychabusinessfinance.com/umowa-przedwstepna-zakupu-nieruchomosci/
LinkedIn

Może zainteresuje Cię również:

Kredyty hipoteczne ING – co warto wiedzieć? Kredyty hipoteczne ING uważane są za najlepsze na rynku. Sprawdź zalety i wady tego rozwiązania dla klienta rynku mieszkaniowego, inwestora, oraz klienta premium. Kredyty hipoteczne ING Bank Śląski S.A. uważane są za jedne z najlepszych rozwiązań ...
Co to jest Wibor? Wibor a rata kredytu? Warto wiedzieć co to jest Wibor, oraz na czym polega zależność: Wibor a rata kredytu? Bo przecież kredyt hipoteczny jest na wiele lat, a taką decyzję należy podjąć w przemyślany sposób. Co to jest Wibor? To pytanie można usłyszeć często w naszym...
Kredyt hipoteczny w PKO BP Kredyt hipoteczny w PKO BP statystycznie wybiera co trzeci kredytobiorca w Polsce. Sprawdź, dlaczego tak się dzieje, oraz czy faktycznie warto? Kredyt hipoteczny w PKO BP statystycznie wybiera co trzeci Polak. Dlaczego tak się dzieje? Czy wynika t...
Promesa kredytowa – jak uzyskać? Co oznacza dziś promesa kredytowa? W jaki sposób Cię zabezpiecza? Czy każdy bank jest w w stanie przedstawić promesę do kredytu? Jak uzyskać promesę kredytową? O tym wszystkim dowiesz się czytając nasz artykuł. Promesa kredytowa to dokument, który...

Oceń powyższy artykuł

Zostaw proszę komentarz



Kredyt hipoteczny w PKO BP - 12 faktów o ofercie banku - Małycha Business Finance

7 miesięcy ago

[…] przez bank oświadczenia, oraz dokumentów finansowych. O tym jak prawidłowo powinna wyglądać umowa przedwstępna zakupu nieruchomości możesz dowiedzieć się z innego naszego artykułu. Trzecia ostatnia kwestia. Kredyt hipoteczny w […]

Wynajem czy Kredyt? - Małycha Business Finance

6 miesięcy ago

[…] Zacznijmy od wątku ekonomicznego. Według Raportu AMRON za 1 kwartał 2017 roku, średnia cena za dwupokojowe mieszkanie w Warszawie to około 7.500 złotych za metr kwadratowy. Jednocześnie warszawiacy często wybierają metraże w tym segmencie do 50 metrów. Co oznacza, że modelowe mieszkanie dwupokojowe w stolicy kosztuje około 375.000 złotych. Według tych samych statystyk średni najem mieszkania w Warszawie to koszt około 1.500 złotych. Porównajmy to do kosztów kredytu. Kredyt hipoteczny na takie mieszkanie to koszt około 1.600 złotych. Założyłem wkład własny dziesięć procent oraz trzydziestoletni okres kredytowania. Co to oznacza? Na rynku warszawskim nie ma różnicy pomiędzy kosztem wynajmu, a kredytem. Ten rynek to dziś 40% sprzedaży kredytów mieszkaniowych w Polsce. Jak wygląda sytuacja na innych rynkach? Kraków, Poznań, Wrocław? Ceny mieszkań są tam niższe o średnio 2.000 złotych za metr kwadratowy. Ceny najmu mieszkań są jednak bardzo zbliżone. Oznacza to, że może zdarzyć się sytuacja odwrotna do tej z Warszawy. Cena najmu będzie wyższa od kredytu. To jest prosta matematyka. Wynajem mieszkania w Polsce nie stanowi znacznej różnicy od ceny kredytu. Dlatego jeśli myślisz poważnie o kredycie koniecznie zapoznaj się z moim innym artykułem umowa przedwstępna zakupu nieruchomości. […]

Ustawa o kredycie hipotecznym - Małycha Business Finance

6 miesięcy ago

[…] Ustawa o kredycie hipotecznym jest bardzo dobrym krokiem w kierunku jeszcze lepszego zabezpieczenia klienta. Nie opisuje jednak praktycznych aspektów zakupu nieruchomości. Takie możesz znaleźć w innym naszym artykule: umowa przedwstępna zakupu nieruchomości. […]

Zaliczka a Zadatek? - Małycha Business Finance

6 miesięcy ago

[…] być teraz czytelniej, kiedy stosować dane pojęcie. Przeczytaj tajże mój inny artykuł: umowa przedwstępna zakupu nieruchomości. Dzięki temu Twoja wiedza będzie jeszcze większa. Wracając do tematu. Każda z tych przedpłat […]

Zaliczka a Zadatek? - Małycha Business Finance

2 miesiące ago

[…] Już teraz wiesz, że instytucje zadatku i zaliczki różnią się między sobą i to bardzo istotnie. Zaliczka a zadatek, te pojęcia powinny być teraz czytelniejsze. Każda z tych przedpłat niesie ze sobą zupełnie inne skutki prawne i wywołuje zupełnie inne efekty. Na które rozwiązanie lepiej się zdecydować? Jeśli zależy Ci na zabezpieczeniu swojego interesu i zwiększeniu szansy, że umowa dojdzie do skutku, to wybierz zadatek. Zaliczka w zasadzie niczego nie gwarantuje, chyba że drżysz o swoją zdolność kredytową? Jeśli chcesz przeczytać nasz inny artykuł o tym jak zabezpieczyć się podpisując umowę zakupu mieszkania to koniecznie zapoznaj się z wpisem umowa przedwstępna zakupu nieruchomości. […]

Promesa kredytowa - jak uzyskać? - Małycha Business Finance

2 miesiące ago

[…] związanego z przeszacowaniem jej wysokości. Jakich innych błędów uniknąć, kiedy podpisujesz umowę przedwstępną zakupu nieruchomości, przeczytasz w innym naszym artykule. W dzisiejszym wpisie wyjaśnię pojęcie promesy kredytowej w […]

Treści zawarte na tym blogu są wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora i nie stanowią „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.

Potrzebujesz najlepszego kredytu? Napisz do Nas!

logo_mbf_wh

Znajdź Nas:

Skontaktuj się z Nami

©2017 Małycha Business Finance

Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce. more information

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Zamknij