Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej

Znalazłeś ogłoszenie o licytacji komorniczej wymarzonej nieruchomości. Jesteś podekscytowany, uważasz, że to doskonała oferta. Jeśli twoje lokaty pękają w szwach i znudziło Ci się poszukiwanie wymarzonego lokum – połowa sukcesu za Tobą. Sytuacja wygląda troszeczkę inaczej, jeśli musisz uzyskać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej. Nazywam się Olga Małycha i pracuję jako ekspert kredytowy. W swojej pracy wykorzystuję długoletnie doświadczenie w sektorze bankowym. Znajdujecie się Państwo na blogu o kredytach, jaki prowadzę już od kilku lat, zapraszam do mojego najnowszego artykułu. 

Okazuje się, że kredyt na zakup licytacji z nieruchomości komorniczej nie jest wcale łatwą sprawą. Aby nie popaść w pułapkę łatwych i szybkich zysków, musisz doskonale się przygotować do tej transakcji. Pokażę Ci, co zrobić, aby dokonać odpowiedniego wyboru Banku, jak zorganizować całą transakcję i nie popełnić żadnego błędu, który zaważyłby na pomyślności zakupu. Dzięki mojemu artykułowi dowiesz się jak wygląda licytacja komornicza i co musisz zrobić, aby przekonać bank do udzielenia Ci kredytu na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej. Wpis ten jest jednocześnie częścią szerszego zbioru artykułów dla inwestorów rynku nieruchomości. Głównym jest artykuł zakup mieszkania na rynku wtórnym na kredyt.

  • Co należy sprawdzić przed licytacją? Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej?
  • Jak dokonać wyboru Banku, który udzieli Ci kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej?
  • Czy zakup nieruchomości od komornika wiąże się z ryzykiem?
  • Czy są inne sposoby finansowania tego typu transakcji?

Co należy sprawdzić przed przystąpieniem do licytacji komorniczej?


To już postanowione, chcesz wziąć udział w licytacji komorniczej.  W pierwszej kolejności zaczynasz szukać tego typu ogłoszeń. Pamiętaj, aby licytacja mieszkania mogła się odbyć, komornik musi dokonać obwieszczenia o licytacji nieruchomości na co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem. Gdzie zazwyczaj zamieszcza te informacje? Najczęściej są to niżej wymienione miejsca: 

  • Sąd rejonowy właściwy dla położenia wystawianej na licytację nieruchomości, 
  • Urząd miasta lub gminy, 
  • Lokalna prasa, 
  • Strona internetowa kancelarii komorniczej, 
  • Internetowy serwis Krajowej Rady Komorniczej. 

Zapewne zastanawiasz się co Cię czeka, czego możesz się spodziewać, jaka wygląda nieruchomość wystawiona na licytację? Już Ci odpowiadam. Mieszkania wystawione na licytację komorniczą, to zazwyczaj lokale, których właściciele często nie spłacali w terminie rat kredytu hipotecznego, ewentualnie  nie spłacili weksli, bądź ogłosili bankructwo. Szerzej pisałam o tym w artykule zakup mieszkania z licytacji komorniczej 

Licytacja komornicza to często szansa na nabycie nieruchomości w wyjątkowo korzystnej cenie. Nic więc dziwnego, że tym rozwiązaniem interesuje się coraz więcej osób. Jakie kroki należy podjąć, aby przebiegła bez problemów i bez żadnych przykrych niespodzianek? 


Zakup mieszkania z licytacji komorniczej – niezbędne czynności


Przede wszystkim rozpocznij swoją transakcję od uważnego zapoznania się z obwieszczeniem komorniczym. Jest to kompendium wiedzy, w którym znajdziesz wszystkie informacje dotyczące twojej nieruchomości. Znajdziesz tam dane dotyczące lokalizacji, charakteru nieruchomości, a co najważniejsze informacje dotyczące ceny nieruchomości – tzw. sumę oszacowania. Pamiętaj jest ona bardzo często nieaktualna. Poszukaj, sprawdź ceny nieruchomości w tej okolicy. W obwieszczeniu znajduje się również informacja dotycząca wadium – czyli sumy, którą musisz wpłacić, aby przystąpić do licytacji. Dzięki temu dokumentowi doprecyzujesz: miejsce i termin licytacji, a także pozostałe warunki wzięcia udziału w niej – między innymi: kto może uczestniczyć w licytacji. Uwaga! jeśli brałeś już udział w licytacji komorniczej,  a dodatkowo ją wygrałeś, ale nie uiściłeś kwoty, którą wylicytowałeś – ten zakaz obowiązuje również Ciebie.  


Licytacja komornicza – aspekty prawne


Po pierwsze zanim przystąpisz do licytacji komorniczej koniecznie zbadaj stan prawny nieruchomości. Aby dowiedzieć się jak to wygląda w praktyce przeczytaj nasz wpis księga wieczysta a kredyt hipoteczny. Dzięki niemu dowiesz się, czy nieruchomość nie jest obciążona np. prawem najmu bądź dożywocia. Dokładnie przeczytaj i przeanalizuj regulamin licytacji. Sprawdź kto i ile osób jest zameldowanych w nieruchomości, czy istnieje możliwość uzyskania dostępu do inspekcji nieruchomości dla rzeczoznawcy . Dowiedz się jakie dokumenty posiada komornik i skonfrontuj je z wymogami banków. A teraz najważniejsze. Koniecznie sprawdź, czy uzyskasz decyzję finansową przed licytacją.

Wbrew pozorom są to bardzo ważne dla Ciebie sprawy. Pytaj o wszystko komornika. Na pewno zajrzyj do: wpisu rejestru gruntów, poproś o zdjęcia lokalu, zapoznaj się z aktami postępowania egzekucyjnego, masz prawo zobaczyć odpis protokołu oszacowania nieruchomości. To są Twoje przywileje, korzystaj z nich, aby chronić swoje pieniądze. Nie zapomnij, że warunkiem koniecznym do przystąpienia do licytacji jest wpłacenie wadium. Wadium – rękojmia (10% sumy oszacowania), to rodzaj zabezpieczenia na wypadek, gdyby zwycięzca licytacji nie wpłacił sumy, którą wylicytował za daną nieruchomość. Wadium musi być wpłacone minimum jeden dzień przed licytacją. Jeśli jej nie wygrasz zostanie Ci zwrócone. Możesz postarać się  również, o uzyskanie promesy dzielenia kredytu. Jest to tzw. przyrzeczenie przez bank udzielenia kredytu. Pamiętaj! Promesa jest zazwyczaj ważna 1 miesiąc od jej wystawienia. Czasami jej wystawienie wiąże się z dodatkowymi kosztami, w zależności od banku wynosi od 0 do 300 PLN.  


Przebieg licytacji komorniczej


Oczywiście licytację mieszkania może przeprowadzić tylko i wyłącznie komornik, a pieniądze, które uzyska z licytacji zawsze przekazywane są na zaspokojenie potrzeb wierzyciela.  Licytacje komornicze nieruchomości mają charakter otwarty, każdy może wziąć w nich udział, a jedynym warunkiem do przystąpienia jest wpłata wadium, które wynosi zawsze 10% kwoty oszacowania. Komornik zawsze wzywa trzykrotnie do przebicia, jeśli to nie nastąpi licytacje wygrywa ostatni licytant, który zaproponował najwyższą kwotę. Nad przebiegiem licytacji czuwa Sędzia i to on wydaje decyzję o przebiciu. W przypadku licytacji nieruchomości, po dokonaniu zapłaty przez licytanta, sąd wydaje postanowienie o przesądzeniu wartości.


Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej


Uff, sprawdziłeś już wszystko. Decyzja o zakupie mieszkania z licytacji komorniczej została podjęta. Pozostała Ci już tylko kwestia sfinansowania zakupu. Na co dzień pracuję jako Ekspert Kredytowy. Umówmy się na spotkanie, wspólnie określimy strategię finansowania nieruchomości pochodzącej z licytacji komorniczej (kredyt hipoteczny, wkład własny, proces itd.). Pamiętaj, że zakup mieszkania, czy też domu z licytacji komorniczej to skomplikowana forma zakupu. I dlatego właśnie jestem tutaj i pomogę Ci ze wszystkimi formalnościami .


Procedury udzielania kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej


Po pierwsze zastanów się ile masz pieniędzy? Jeśli nie masz wystarczających zasobów finansowych, a już prawie czujesz się właścicielem nieruchomości, która pochodzi z licytacji komorniczej, nie masz wyjścia musisz starać się o kredyt hipoteczny. Niestety niewiele banków chce finansować zakup nieruchomości pochodzących z licytacji komorniczych. Często banki wymagają zabezpieczenia na innej nieruchomości należącej do klienta. To nic strasznego. To zabezpieczenie na innej nieruchomości ma przeważnie charakter czasowy, gdyż po nabyciu nieruchomości jest możliwość przeniesienia zabezpieczenia na zakupioną nieruchomość na licytacji. To co dla Ciebie teraz jest bardzo istotne to czas! Masz go bardzo mało. 


Rola Eksperta Kredytowa podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej


Doskonałym rozwiązaniem jest spotkanie ze mną. Jako ekspert kredytowy pomogę Ci wybrać banki, do których będziesz aplikował o udzielenie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej.  następnie zgromadzimy wszystkie niezbędne dokumenty, które są wymagane przez Banki. Zapamiętaj! jeśli wygrasz licytację masz 14 dni na wpłatę pełnej kwoty. Na wniosek nabywcy, sądy czasami wydłużają ten termin do 30 dni. Niestety jeśli nie uda Ci się załatwić wszelkich formalności przepada wpłacona przez Ciebie rękojmia, a wynik licytacji stanie się nieważny (art. 969 kodeksu postępowania cywilnego). Masz prawo odwoływać się i wnioskować o przywrócenie terminu wpłaty, ale ostateczna decyzja jest w rękach sądu. Masz naprawdę mało czasu i musisz być doskonale przygotowany. 


Dokumenty potrzebne do otrzymania kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej


Przede wszystkim weź pod uwagę, że banki nie pożyczą Ci całej kwoty potrzebnej na zakup mieszkania. W zależności od banku  wymagane jest abyś miał 10-30% wkładu własnego. Tak więc takie kredytowanie może być realne na poziomie około 70- 80%. Oprócz standardowej procedury, którą musisz przejść, aby otrzymać kredyt hipoteczny, przy zakupie nieruchomości z licytacji komorniczej banki wymagają dodatkowo. 

  • Ustalenia zdolności kredytowej 
  • operatu szacunkowego nieruchomości, 
  • postanowienia o przebiciu w przypadku licytacji wraz podaniem terminu zapłaty, numeru rachunku, na który powinna być dokonana wpłata, 
  • protokółu z licytacji komorniczej, 
  • numeru księgi wieczystej, 
  • potwierdzenia wpłaty wadium. 

Niektóre banki deklarują, że klient przed przystąpieniem do licytacji, otrzyma wstępną decyzję kredytową. Jest to bardzo pomocne i pozwala ustalić maksymalną ofertę podczas licytacji i ograniczyć ułańską fantazje przyszłych nabywców nieruchomości. 


Czy potrzebna jest wycena nieruchomości podczas aplikacji na kredyt hipoteczny przeznaczony na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej?


Aby zakupić nieruchomość, która ma być kredytowana, musi być ona wyceniona przez rzeczoznawcę. Możesz dokonać operatu na własną rękę, albo  skorzystać z wyceny zleconej przez bank. To bardzo ważne operat szacunkowy musi w swoich dokumentach mieć również komornik. Możesz żądać jego okazania- to twoje prawo. Zwróć koniecznie uwagę na daty: banki akceptują operaty tylko do 12 miesięcy wstecz. Czasami przy zakupie nieruchomości z licytacji komorniczej jej wycenia może okazać się bardzo trudna. Tak jest w przypadku, kiedy licytowany lokal zamieszkują lokatorzy, którzy nie zgadzają się na dokonanie wyceny. Zdradzę Ci pewien sekret: jeśli będziesz miał własną wycenę w momencie składania wniosku, przyspieszy to cały proces udzielania kredytu. 


Jak finansować zakup mieszkania z licytacji komorniczej?


Jeśli nie dysponujesz wystarczającą ilością gotówki, a chcesz koniecznie nabyć nieruchomość pochodzącą z licytacji komorniczej, masz kilka możliwości. 

Kredyt Hipoteczny

Po pierwsze, możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny, jednak pamiętaj warunkiem uzyskania tego typu przychodu jest posiadanie zdolności kredytowej. Innymi słowy musisz mieć takie dochody, które w ocenie banku pozwolą ci terminowo spłacać zadłużenie. Jeśli te dochody są niewystarczające niestety żaden bank nie udzieli Ci kredytu hipotecznego. 

Refinansowanie zakupu nieruchomości

Na pewno możesz się ubiegać o refinansowanie zakupu nieruchomości. Nie wiesz co to jest kredyt refinansowany? Już wyjaśniam. To rodzaj kredytu hipotecznego, ale udzielany przez banki na dowolny cel za mieszkanie, które kupiliśmy za gotówkę w ciągu ostatnich 2 lat. Jest to sposób na szybkie odzyskanie gotówki i zainwestowanie jej w zakup innych nieruchomości.  

Gotówka

Po trzecie możesz zdecydować się na zakup mieszkania za gotówkę. Unikniesz dodatkowych kosztów. Jeśli zdecydujesz się na  inwestowanie we flipy, czyli w zakup nieruchomości, jej remont i szybką sprzedaż – jest to opcja idealna. Dobrze przemyślany zakup, rentowna sprzedaż pozwalają osiągnąć zyski na poziomie 20-30% zainwestowanego kapitału w skali roku. 

Pożyczka pod zastaw

Inną opcją na szybkie uzyskanie poważnego zastrzyku gotówki jest pożyczka pod zastaw posiadanej już nieruchomości. Kredyt można wziąć pod zastaw mieszkania np. rodziców, rodzeństwa. W zależności od banku, oferty skonstruowane są tak, że wymagają  zgody właściciela nieruchomości, albo tego, aby był on również współkredytobiorcą. 

Limit kredytowy w rachunku

Jest to rzeczywiście alternatywa dla kredytu hipotecznego. Dla zabezpieczenia środków w całości lub części transakcji można wykorzystać limit kredytowy w rachunku. Pamiętaj jednak, że limit w rachunku, jest zazwyczaj  dostępny tylko dla osób uzyskujących dochody o wysokich miesięcznych przepływach. 


Krok po kroku czyli jak uzyskać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej


  • Doskonałym rozwiązaniem jest wizyta u Eksperta kredytowego, który określi Twoją zdolność kredytową i pomoże znaleźć odpowiedni bank, który sfinansuje Twój zakup, aby dowiedzieć się więcej zajrzyj do mojego wcześniejszego artykułu Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny?
  •  Następnie zacznij szukać nieruchomości pod kątem uzyskania kredytu hipotecznego, 
  •  Nie wahaj się w terminie wyznaczonym przez komornika obejrzeć mieszkania. Nie kupuj “Kota w worku” 
  •  Sprawdź warunki uzyskania promesy  przez bank, 
  •  Jeśli decydujesz się na udział w licytacji komorniczej, koniecznie wpłać wadium, 
  •  Dopilnuj potwierdzenia przybicia wygrania licytacji komorniczej, 
  •  Nie zapomnij o złożeniu wniosków i podpisaniu umowy kredytowej, 
  •  Czas! Miej na uwadze, że musisz wpłacić wymagane środki w trakcie 14–30 dni od dnia wygrania licytacji, 
  •  Dopilnuj wpisu praw właścicielskich do działu II do księgi wieczystej. 

Kredyt hipoteczny  na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej-zasady stosowane przez krajowe banki


Z kredytem nie można czekać do przetargu. O pieniądze należy zadbać wcześniej. Jeśli masz wątpliwości jak przekonać bank, że kredyt jest Ci niezbędny , zajrzyj do mojego artykułu Jak negocjować kredyt hipoteczny? Jeśli zdecydowałeś się na zakup nieruchomości poprzez zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej, musisz pamiętać, że tak jak już wcześniej pisałam, nie wszystkie banki decydują się na udzielenie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej.


Jakie procedury stosują banki podczas udzielania  kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej?


 Procedury udzielania kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości komorniczej, stosowane przez poszczególne placówki ulegają ciągłym zmianom. Pamiętaj! Tylko niektóre banki udzielają promesy na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej. Opłata za wystawienie takiego dokumentu waha się od 100 do 500 zł. Obowiązującym standardem natomiast jest dołączenie przez   klienta  do wniosku kredytowego treści obwieszczenia o licytacji oraz dokumentów technicznych i prawnych nieruchomości. Umowa kredytu będzie zawarta po dostarczeniu prawomocnego postanowienia o udzieleniu przybicia oraz potwierdzenia wpłaty rękojmi. Większość banków informuje, że klient przed licytacją może otrzymać wstępną decyzję kredytową. Jednak ostateczna decyzja będzie  udzielana po przedstawieniu: postanowienia o przybiciu wraz ze stwierdzeniem prawomocności, dowodu wpłaty rękojmi oraz dowodu uiszczenia opłaty sądowej za udzielenie przybicia. Niektóre banki zaznaczają, że warunkiem udzielenia kredytu jest zabezpieczenie na innej nieruchomości należącej do kredytobiorcy. 


Jakie dodatkowe koszty poniosę biorąc kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej?


Decydując się na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej i kredyt hipoteczny musisz pamiętać o:
1. wadium czyli min.10% wartości z wyceny nieruchomości,
2. wkład własny, czyli ewentualna dodatkowa wpłata środków poza kredytem,
4. podatek PCC 2% od wartości transakcyjnej,
5. prowizja lub inne koszty startowe kredytu,

6. wycena nieruchomości ok. 500 PLN,
7. ubezpieczenie nieruchomości ok. 0,08% od wartości ubezpieczanej,
8. zmiany w księdze wieczystej w dziale II (200 PLN), wpis w dziale IV (200 PLN),
9. PCC3 od ustanowienia hipoteki 19 PLN. 


Pułapki związane z zakupem mieszkania z licytacji komorniczej


Czas 

Niestety podczas zakupu mieszkania z licytacji komorniczej, czas nie jest Twoim sprzymierzeńcem. 

To ważne masz zazwyczaj tylko 14 dni aby uregulować płatności. Dlatego czas rozpatrywania wniosku przez bank jest niezwykle istotny. Rozważ skorzystanie z mojej pomocy – doświadczonego Eksperta Kredytowego.  

Lokatorzy 

Jeśli lokal jest nadal zamieszkany, a jego lokatorzy absolutnie nie chcą się wyprowadzić, to masz niestety wielki problem. Na dzień dzisiejszy po wygraniu prowadzonej przez komornika licytacji i wpłaceniu na rachunek depozytowy sądu zadeklarowanej kwoty (pomniejszonej o wpłacone na wstępie wadium) sąd wydaje tzw. postanowienie o przysądzeniu własności. Po uprawomocnieniu dokument ten nie tylko potwierdza prawo własności do nieruchomości, ale też stanowi tytuł wykonawczy, niezbędny np. do tego, by komornik mógł rozpocząć eksmisję niechcianych domowników. 

Remont mieszkania 

Niestety nieruchomości z licytacji komorniczej, nie zawsze okazują się perłą w koronie. Czasami wymagają gruntownego remontu. Nie załamuj się. Gdybyś miał wątpliwości jak to zrobić, proszę zajrzyj do artykułu: kredyt hipoteczny na remont mieszkania. 


Podsumowanie


Nieruchomości sprzedawane podczas  licytacji  komorniczych postrzegane są jako bardzo dobra okazja na zakup lokalu w niższej cenie. Zdaję sobie sprawę, że  inwestowanie w tego typu nieruchomości  jest interesujące z punktu widzenia zarobkowania. Nie wydaje mi się osobiście jednak ciekawym moralnie wątkiem. Dlatego my z moim mężem Dawidem, który prowadzi od lat liczącą się na rynku agencję Małycha Nieruchomości Premium osobiście nie inwestujemy w nieruchomości pochodzące z takich źródeł. Jednak wybór należy tylko do Was. Jesteśmy do waszej dyspozycji, służymy radą i pomocą. Zadzwoń do nas, nasz Ekspert Kredytowy jest do Twojej dyspozycji.


Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego

Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie


Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych


Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium


Pomocne Materiały:


Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:


Sprawdź nasz blog nieruchomości:


Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank

Członkowie zespołu Małycha Business FinanceOlga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.

Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.

W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.

Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium

Oceń powyższy artykuł:

Zostaw proszę komentarz

Treści zawarte na tym blogu są wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora i nie stanowią „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.

Czy jesteś ciekawy kim jesteśmy?

Potrzebujesz najlepszego kredytu? Napisz do Nas!

Skontaktuj się z Nami

Znajdź Nas:

©2017 Małycha Business Finance