Pewnie spotkaliście się już z pojęciem biznes planu. Zapewne słyszeliście też o tym, że dziś banki dla inwestycji w nieruchomości wymagają opisanego pomysłu Inwestora zarówno na zrealizowanie samej inwestycji, jak i spłatę kapitału w ustalonym czasie. Biznes plan to z pozoru prosty w przygotowaniu dokument, ponieważ zawiera kilkanaście punktów, o których musisz pamiętać. Jednak jak to zawsze bywa, przysłowiowy diabeł tkwi w szczegółach. Co niezwykle istotne, biznes plan wykorzystywany jest wnioskując o kredyt deweloperski.
Nazywam się Olga Małycha i na co dzień pracuję jako Ekspert Kredytowy. Swoją wiedzę opieram na podstawie wieloletniego doświadczenia w branży finansowej. Oprócz działu kredytowego posiadamy w naszej firmie również agencję nieruchomości z segmentu luksusowych i premium Małycha Nieruchomości Premium, za którą odpowiada mój mąż Dawid. Ten artykuł powstał z pasji pisania tekstów na temat kredytów hipotecznych i nieruchomości, dlatego wierzymy, że będzie dla Was pomocny. Nie zajmujemy się organizowaniem finansowania dla deweloperów, jak i pisaniem biznes planów. Po prostu dzielimy się naszym doświadczeniem, a specjalizujemy się w pozyskiwaniu kredytów hipotecznych na zakup mieszkania i domu.
Czego można dowiedzieć się z artykułu?
- Dlaczego biznes plan jest kluczowy?
- Z czego składa się biznes plan?
- Jak napisać biznes plan, aby otrzymać pieniądze na inwestycję?
- Czym są przepływy finansowe oraz prognozy wyników?
- Czy biznes plan pod kredyt deweloperski jest wystarczającym dokumentem do otrzymania takiego finansowania?
- Jakie elementy są ważne do uzyskania kredytu deweloperskiego?
Jak prawidłowo napisać biznes plan?
W swoim życiu widzieliśmy setki projektów inwestycyjnych przedstawionych w różny sposób. Musimy Wam powiedzieć, że zdarzało się, iż najlepsze projekty nie były realizowane, ponieważ przedsiębiorca podchodził nonszalancko do konieczności przygotowania biznes planu. Absolutnie nie jest tak, że Ty jako Inwestor masz świetny pomysł na zrobienie biznesu, bo masz kontakty, doświadczenie, może nawet specjalistyczną wiedzę, albo to wszystko jednocześnie, a bank tylko czeka na takich ludzi jak Ty. Bank wymaga rozpisania tego wszystkiego w detalach, wskazania krok po kroku, jak zamierzasz wykorzystać obcy kapitał i jak planujesz go spłacić. Dokładnie taka sama sytuacja występuje, kiedy zamierzasz przekonać kogoś do współpracy z Twoją firmą.
Jak powinien wyglądać biznes plan?
Kwestię tego, jak napisać biznes plan należy rozpocząć od tego, z jakich elementów powinien się składać. Przedstawimy Wam punkty, które według Polskiej Fundacji Przedsiębiorczości musi zawierać biznes plan. Wydaje się więc, że jest to najlepszy wzór biznes planu do banku lub dla Inwestora czy też Anioła Biznesu. Jednak sformułowanie „wydaje się” jest tutaj kluczowe i na końcu tego artykułu wyjaśnię, co mam na myśli.
Pismo przewodnie biznes planu – tutaj powinieneś wyjaśnić cel i opisać dziedziny, na których się skupiłeś. Dodatkowo możesz zawrzeć w tym miejscu historię projektu, badania, opisać pomysł, źródła informacji, które wykorzystałeś itd.
Strona tytułowa – na stronie tytułowej powinieneś zawrzeć tytuł planu, Twój adres i numer telefonu oraz datę ukończenia planu. Oczywiście biznes plan musi mieć ponumerowane strony.
Streszczenie projektu – jest to bardzo ważny element, ponieważ streszczenie powinno zapoznać czytelników z Twoim biznes planem. Musisz ich w tym punkcie zainteresować i zachęcić do zapoznania się z całym dokumentem. W streszczeniu opisz poszczególne kwestie:
- Cel sporządzenia biznes planu i spodziewanych korzyściach,
- Wysokość środków finansowych potrzebnych do osiągnięcia celu,
- Produkt i rynek,
- Projekt finansowy na 3-5 lat do przodu,
- Kadra menedżerska lub po prostu przedstawienie własnej osoby.
Pamiętaj, że osoba, która czyta streszczenie, powinna zainteresować się Twoim pomysłem. Musi poczuć sensowność całego projektu oraz utwierdzić się w przekonaniu, że warto zastanawiać się dalej nad wydaniem pieniędzy na realizację Twojego biznesu.
Jak napisać biznes plan krok po kroku
Jak napisać biznes plan, czyli skuteczna instrukcja krok po kroku.
Spis treści –w tym miejscu umieszczasz spis rozdziałów i podrozdziałów biznesplanu. Według Polskiej Fundacji Przedsiębiorczości powinien on wyglądać następująco:
- Firma i branża
– Historia i obecna sytuacja firmy
– Wizja, misja i cele do osiągnięcia
– Charakterystyka branży
– Analiza strategiczna SWOT
- Inwestycja
– Zakres inwestycji
– Źródło inwestowania
- Plan sprzedaży i marketingu
– Oferowany produkt lub usługa
– Analiza rynku
– Strategia marketingowa (cena, promocja, dystrybucja)
- Plan zarządzania i działania
– Zarządzanie firmą
– Harmonogram działań
- Plan finansowy
– Nakłady inwestycyjne i źródła finansowania
– Aktualne dane finansowe
– Prognozy finansowe (rachunek zysków i strat, cash flow –przepływy pieniężne, bilans, punkt rentowności, analiza wskaźnikowa, ocena efektywności)
- Podsumowanie i ocena ryzyka przedsięwzięcia
- Załączniki
Jak napisać biznes plan, aby otrzymać pieniądze na inwestycje?
Kwestia najważniejsza to prawidłowe napisanie biznes planu. Przyjęło się zakładać, że biznes plany pisze się pod banki i jest w tym dużo prawdy. Poniżej przedstawiam pomysł na napisanie typowego biznes planu w oderwaniu od tego, czy jest to inwestycja deweloperska, zakup hali, gdzie będzie magazyn Twojej firmy, czy jeszcze coś innego. Taką wiedzę możecie także wykorzystać pisząc biznes plan dla inwestora.
1. Firma i branża
Opisz tutaj historię Twojej firmy i jej obecny status. Włóż serce w ten punkt, niech każdy wie co stało u genezy założenia firmy. Często są to ludzkie historie, a jak wiemy wszyscy takie lubią, banki i inwestorzy także. Jeśli zakładasz nowy interes, to zacznij od podpunktu drugiego i napisz, z jakiego powodu zdecydowałeś się założyć nową firmę. Następnie należy opisać wizję, misję i cele do osiągnięcia.
Wizja firmy
Określa, jak Twój biznes będzie wyglądał w przyszłości, gdy wszystko, co sobie założysz, powiedzie się.
Misja firmy
Dotyczy również przyszłości, wyznacza jednak konkretny kierunek rozwoju. Opisz, w jaki sposób będziesz dążył do zrealizowania wizji. Musi być tak sformułowana, aby jej realizacja była możliwa.
Cele do osiągnięcia
Opowiedz, co Twoja firma zamierza osiągnąć w ciągu 3-5 lat. Cele mają być drogowskazami do zrealizowania misji, a ich osiągnięcie znakiem, że firma podąża w dobrym kierunku. Idealnie byłoby, gdybyś trzymał się tutaj zasady SMART.
Charakterystyka branży
Opisz w tym miejscu swoich konkurentów, podaj ich wielkości sprzedaży i postaraj się odnieść do całej branży. To trudna część biznesplanu, ponieważ należy posiadać dane szczegółowe. Zakładam jednak, że jeśli planujesz rentowny biznes, to przygotowałeś się, badając rynek bardzo szczegółowo.
Opisz swój produkt
Jakie potrzeby spełnia, dobre i słabe strony, wymień cechy, które pozwolą przewyższyć konkurencję.
Analiza strategiczna SWOT
Temat pewnie Ci znany i pozornie łatwy, ale jak zawsze i tutaj diabeł tkwi w szczegółach. Należy w tym miejscu podać silne i słabe strony firmy oraz szanse i zagrożenia płynące z zewnątrz. Na końcu należy opisać pozycję strategiczną firmy. Pozycja strategiczna to wynik oddziaływania słabych i mocnych stron oraz szans i zagrożeń dotyczących powodzenia celów firmy.
2. Inwestycje
Pierwszy podpunkt to zakres inwestycji. Musisz scharakteryzować tutaj planowaną inwestycję. Innymi słowy –powinieneś opisać, na co wydasz pieniądze. Następnie podać źródła finansowania, czyli określić, ile własnych pieniędzy wydasz na inwestycję, a ile potrzebujesz z zewnątrz. Powinieneś także napisać, jaki masz pomysł na spłatę zobowiązania. To mój ulubiony punkt. To tutaj właśnie mój zespół wykazuje się zawsze, tworząc biznes plany dla naszych Klientów.
3. Plan sprzedaży i marketingu
Pierwszy podpunkt dotyczy opisania oferowanych produktów lub usługi. W tym miejscu musisz wskazać na unikalne cechy produktu lub usługi, napisać, na jakim jest etapie rozwoju.Następnie przechodzisz do analizy rynku. Możesz go analizować na wiele sposobów: informacje od firm zewnętrznych lub warto sprawdzić dane GUS, newsy portali branżowych, ostatecznie szukać w internecie wzmianek o konkurentach. Oczywiście dane poparte publikacjami są najlepsze, a nie domysły czy przypadkowe informacje znalezione w internecie.
Na końcu powinieneś opisać strategię marketingową, czyli działa tutaj zasada: cena, promocja, dystrybucja. Tę część mój zespół przygotowuje zawsze we współpracy z Inwestorem, ponieważ mamy know-how jak to opisać, ale to Inwestor musi mieć pomysł, jak sprzedać swój produkt. To jest znowu nasza przewaga konkurencyjna nad innymi biurami kredytowymi lub firmami specjalizującymi się w pisaniu biznes planów. Zazwyczaj oferta dotyczy realizacji projektu w dwóch tygodniach czasu bez konsultacji. Uważamy, że ten dokument, szczególnie pisany pod Inwestora musi powstać wspólnie z przedsiębiorcą. Posiadamy know-how jak napisać biznes plan. Przede wszystkim to jednak Ty będziesz wiedział, co jest Twoją przewagą konkurencyjną. To niezwykle ważna część tego, jak napisać biznes plan.
Przykładowo deweloperzy na etapie przedsprzedaży stosują triki handlowe, obniżając ceny mieszkań, ponieważ zależy im na jak najszybszym uzyskaniu 10% przedsprzedaży. Jest to granica dla banku, po której przekroczeniu uruchamia kredyt deweloperski. Podobne zasady funkcjonują na zakończenie inwestycji, kiedy to deweloper chce jak najszybciej zakończyć sprzedaż, aby uruchomić środki z rachunku powierniczego bądź zamknąć projekt. To jest jednak przykład. Dziś prowadzę sprawę budowy ośrodka sportowego i tam promocja ceny na etapie rozkręcenia biznesu ma dotyczyć darmowych przejazdów dzieci ze szkoły do ośrodka. Jak widzisz, to właśnie Ty powinieneś być skarbnicą wiedzy na ten temat, a jeśli masz pustkę w głowie, to koniecznie zatrudnij zewnętrzną firmę, która się tym zajmie za Ciebie.
4. Plan zarządzania i działania
Zarządzanie firmą to element biznesplanu, w którym opisujesz kto i za co odpowiada i jakie ma kwalifikacje. Czyli przedstawiasz tutaj generalnych wykonawców, podwykonawców, swój zespół. Tutaj jest również miejsce na wymienienie Twoich kontrahentów, w tym osób, z którymi współpracujesz: księgowość, pomoc prawna, usługi pośrednictwa kredytowego, usługi pośrednictwa nieruchomości, firma zewnętrzna zajmująca się marketingiem, dystrybucją itd. Harmonogram działań to spis czynności, jakie należy wykonać w związku z realizacją przedsięwzięcia, uwzględniając termin rozpoczęcia, czas trwania i termin zakończenia.
5. Plan finansowy
Pierwszy podpunkt dotyczy nakładów inwestycyjnych i źródeł finansowania.
Drugi punkt to aktualne dane finansowe. Dotyczy tylko istniejących firm. Należy w tym wypadku dołączyć sprawozdanie finansowe (jeśli to spółka celowa, ale istniejąca od kilku miesięcy, należy przedstawić nawet „zerowe” sprawozdanie finansowe). Trzeci punkt to prognozy finansowe. Bazując na wykonanej analizie rynku, a także opisie kosztów działalności, musisz podłożyć te dane pod wskaźniki i sprawdzić, jak sobie poradzą. W tym celu możesz posiłkować się jedną z niżej wymienionych metod lub wszystkimi naraz. W naszym biurze kredytowym mamy analityka, która przygotowuje dla naszych klientów w ramach współpracy dokumenty finansowe pod inwestycję deweloperską.
- rachunek zysków i strat – musisz oprzeć o prognozowaną wielkość sprzedaży i kosztów w ujęciu miesięcznym,
- przepływy pieniężne (cash flow) – pokazują wszystkie uzyskiwane wpływy (prognozowane rzecz jasna) i ponoszone wydatki (surowce, produkty, usługi, media) w danym czasie,
- bilans – określasz aktywa (urządzenia, zapasy, wyposażenie, gotówka) i ich wysokość potrzebne do prowadzenia biznesu, a także sposób, w jaki je sfinansujesz (kredyt, pożyczka, dotacja, środki własne, zobowiązania u dostawców, leasing itp.),
- punkt rentowności BEP (tzw. break even point) – określa, jaki musi być poziom sprzedaży, aby pokryć wszystkie koszty, czyli ile musisz sprzedać, aby „wyjść na zero”.
- analiza wskaźnikowa – wskaźniki są często analizowane przez banki udzielające kredytów. Pod wskaźniki podkłada się dane z rachunku zysków i strat oraz z bilansu. Mogą to być wskaźniki płynności finansowej (wskaźnik płynności bieżącej), sprawności działania (wskaźnik rotacji zasobów, wskaźnik rotacji zobowiązań), rentowności (wskaźnik rentowności brutto) i zadłużenia (wskaźnik zadłużenia kapitału własnego).
6. Podsumowanie i ocena ryzyka
W podsumowaniu skoncentruj się nad określeniem zagrożeń, które mogą doprowadzić do strat finansowych. Napisz, w jaki sposób chcesz je zneutralizować lub załagodzić. Weź tutaj pod uwagę zachowania konkurencji (walka cenowa, nowe produkty), zmiany popytu, brak pracowników, postęp technologiczny, złe oszacowanie wielkości produkcji i popytu, opóźnienia w dotrzymywaniu terminów określonych w harmonogramie.
7. Załączniki
Zamieść tutaj harmonogram realizacji planu, badania rynku, CV i ewentualnie fotografie lub grafiki.
Biznes plan jak napisać – Tips and Tricks
Zawsze powtarzamy przedsiębiorcom, że biznesplan warto zacząć pisać już na etapie pomysłu, a następnie ciągle do niego wracać, bez przerw. Chodzi o to, że jest to doskonałe narzędzie dla banku, dla potencjalnego Inwestora, ale także dla Ciebie. Może Ci wskazać, jak przygotować się do rozpoczęcia biznesu.
To nie my mamy pomysł na zarobienie pieniędzy, a Ty jako przedsiębiorca. Biznesplan ma służyć więc jako Twoje zapoznanie się z tematem, branżą, usystematyzowanie wiedzy i zapisanie jej na papierze. Pamiętaj, że o wiele łatwiej prowadzi się biznes, gdy masz jakiś punkt odniesienia – harmonogram, wizję, misję i cele, wiesz, jak wygląda dystrybucja oraz marketing, wiesz również, kto będzie wykonawcą projektu i finalnie – w jaki sposób zamierzasz spłacić zobowiązanie w banku. Jeśli oczekujesz tego od biura kredytowego to niestety z mojego doświadczenia wynika, że takie biznesy po prostu się nie udają.
Wróćmy teraz do tego, o czym pisałem na początku. Dlaczego słowo „wydaje się” jest dobrym określeniem, jeśli chodzi o przedstawiony przez nas wzór tego jak napisać biznes plan? Traktuj go tylko i wyłącznie jako wzór, jako kręgosłup tego, co powinno znaleźć się w opisie Twojego planu. Jeśli chcesz zmienić kolejność, dodać coś, ominąć pewne elementy –rób to swobodnie. Pamiętaj jednak, że ma to tworzyć Twój pomysł na biznes, kredyt i jego spłatę, bądź pozyskanie Inwestora.
Czy biznes plan pod kredyt deweloperski jest wystarczającym dokumentem do otrzymania takiego finansowania?
Przede wszystkim samo napisanie biznes planu nie gwarantuje przyznanie kredytu deweloperskiego. To bardzo ważny element całej układanki, ale nie jedyny. Musicie mieć pomysł na sprzedaż mieszkań w szybkim czasie. Jak ustawić marketing nieruchomości, jak przygotować dział sprzedaży, to są bardzo ważne pytania. Tymczasem zapraszamy Was do zapoznania się z naszym kolejnym artykułem o tym, jak wybrać finansowanie pomostowe. Dowiecie się o jego założeniach kredytu bez sprawdzania zdolności kredytowej z zabezpieczeniem na nieruchomości lub pakiecie różnych nieruchomości.
Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego
Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie
Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych
Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium
Pomocne Materiały:
- doradca kredytowy czy warto – dlaczego warto współpracować z doradcą kredytowym?
- luksusowe mieszkania – kredyty hipoteczne powyżej 1 mln
- rynek kredytów hipotecznych – jak dziś wygląda rynek kredytów hipotecznych
- jak negocjować kredyt hipoteczny – czyli jak oszczędzić na kredycie kilkadziesiąt tysięcy złotych
Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:
- Poradnik Inwestora rynku Nieruchomości – zbiór najważniejszych wpisów dla osób szukających kredytu mieszkaniowego na rynku nieruchomości inwestycyjnych
Sprawdź nasz blog nieruchomości:
- umowa na wyłączność – dowiedz się, jakie korzyści może przynieść taki rodzaj współpracy
- mieszkanie Saska Kępa – odkryj, dlaczego nieruchomości w tej dzielnicy są tak popularne
- nieruchomości Premium – sprawdź, czym charakteryzują się nieruchomości z segmentu Premium
Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank
Olga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.
Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.
W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.
Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium