Ustawa Deweloperska

Ustawa deweloperska, to nieoficjalna nazwa Ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377). Jej zadaniem jest regulowanie zasad ochrony praw nabywcy lokali mieszkalnych czy domów jednorodzinnych z rynku pierwotnego. To jedna z ciekawszych i ważniejszych ustaw na rynku nieruchomości. Z mojego doświadczenia wynika jednak, że klienci często nie mają o niej bladego pojęcia. Między innymi to właśnie było moją motywacją do napisania artykułu na ten temat.

Nazywam się Olga Małycha i pracuję jako ekspert kredytowy. Znajdujesz się w cyklu artykułów na temat kredytu deweloperskiego. Ostatnim wpisem kończącym ten dział prawny jest właśnie artykuł o ustawie praw nabywcy. Muszę przyznać, że przygotowanie tych kilku artykułów kosztowało mnie wiele pracy. Czuję, że będą Wam przydatne. Poprzednim razem pisałam o finansowaniu pomostowym, a dziś dowiesz się m.in.:

  • do czego została powołana wspomniana ustawa?
  • jaki był cel jej uchwalenia?
  • jak bank zabezpiecza klienta kredytowego?
  • jakie mamy typy rachunków powierniczych?
  • co to jest prospekt informacyjny?
  • jakie są gwarancje bankowe?
  • rękojmia od dewelopera

Czemu służy Ustawa deweloperska?


Coraz częściej nabywcy nieruchomości stoją przed wyborem: czy kupić przysłowiową “dziurę w ziemi”, czy już gotowy lokal. Jeśli zastanawiasz się nad kupnem mieszkania na rynku pierwotnym, doskonale trafiłeś. Często spotykam się z wątpliwościami moich przyszłych klientów, które dotyczą zakupu nieruchomości od dewelopera. Szerzej pisałam o tym w artykule: jak sprawdzić dewelopera?. Kupno  mieszkania na rynku pierwotnym niejednokrotnie kojarzy się z ryzykiem. Tego ryzyka nie dostrzegają klienci w przypadku nabycia mieszkania z rynku wtórnego. Szczególne lęki budzi zakup  nieruchomości na etapie budowy. Uspokajam emocje i zawsze powołuję się na ustawę deweloperską.

To ona określa, reguluje prawa i obowiązki deweloperów przy sprzedaży mieszkań z inwestycji na rynku pierwotnym.


Czego dotyczy ustawa deweloperska?


Zacznę od tego, że jest to nieoficjalna, potoczna nazwa Ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377). Opublikowano ją w Dzienniku Ustaw z 2011 roku Nr 232 poz. 137. J

ednak  zaczęła  obowiązywać dopiero od 29 kwietnia 2012 roku. To ona reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązał się do:

  1. ustanowienia użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość;
  2. ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na nabywcę;
  3. przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.

W jakim celu uchwalono ustawę deweloperską?


Ustawa deweloperska powstała przede wszystkim po to, aby w lepszy i bardziej wszechstronny sposób chronić nabywców lokali mieszkalnych czy domów jednorodzinnych z rynku pierwotnego  Zapamiętaj! Lokal mieszkalny: to samodzielny lokal  w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892), z wyłączeniem lokali o innym przeznaczeniu. Natomiast  dom jednorodzinny, to  dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Podsumowując, muszę koniecznie dodać, że przepisy zawarte w ustawie deweloperskiej regulują i chronią finanse kupującego mieszkanie.


Kogo chroni ustawa deweloperska?


Przede wszystkim ustawa deweloperska zrewolucjonizowała zakup mieszkań na rynku pierwotnym. Przed 2011 rokiem nikt nie chronił praw nabywców nieruchomości. Myślę, że każdy z nas pamięta spektakularne sytuacje, w których deweloper nie wywiązał się ze swoich obowiązków, pozostawiając  klientów bez funduszy, z olbrzymimi kredytami, długami i bez praw własności do mieszkań. Dlatego w przekonaniu wielu osób, zakup mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się z ryzykiem.  Jednak obecnie obowiązująca ustawa deweloperska zapewnia ochronę funduszy, które są wpłacane na rachunek dewelopera. Stało się tak dzięki temu, że deweloperów objęto obowiązkiem prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji. Podsumowując: twoje pieniądze nie trafiają bezpośrednio do portfela dewelopera.


Czy pieniądze klienta pożyczone od banku są bezpieczne u dewelopera na koncie? 


Kupując mieszkanie zazwyczaj zaciągasz kredyt bankowy, a ten warto pożyczyć zgodnie z zapisami ustawy o kredycie hipotecznym. Jego wyboru najlepiej jest dokonać poprzez rzetelne porównanie wszystkich dostępnych ofert na rynku. Szerzej pisałam o tym w artykule najkorzystniejszy kredyt hipoteczny. Po wprowadzeniu w 2012 roku ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, prawa nabywców mieszkań są chronione. Dlatego, jeśli deweloper stanie się niewypłacalny, to nabywcy zbudowanych przez niego mieszkań mogą spać spokojnie.

Innymi słowy, plajta dewelopera nie wstrzymuje procesu budowy mieszkań (nowelizacja prawa upadłościowego i restrukturyzacyjnego.) To ważne! pieniądze inwestorów wpływają na na rachunek powierniczy, gwarantując nam spokój.


Na czym polega ustawa o deweloperach?


W rozdziale 1 art. 2. umowy deweloperskiej  zostały spisane ustawowe elementy treści umowy deweloperskiej. Przede wszystkim ustawa o deweloperach nakłada na obie strony transakcji deweloperskiej konkretne obowiązki. Wiążą się one z zasadami  i trybem zawierania umów deweloperskich. A także z zasadami postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.


Jak wygląda ustawa deweloperska?


Zawiera wskazówki dotyczące sporządzenia umowy pomiędzy nabywcą, a deweloperem. Dlatego umowa deweloperska powinna być podpisana w formie aktu notarialnego i musi być całkowicie transparentna dla obu stron. Dokumenty powinny zawierać postanowienia o charakterze informacyjnym oraz normatywnym. W art. 22 ustawy wymienione zostały najważniejsze informacje, które muszą znaleźć się w umowie, między innymi: dokładne dane obu stron umowy, harmonogram prac budowlanych, harmonogram płatności, istotne cechy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy, warunki i konsekwencje odstąpienia od umowy oraz zasady odbioru lokalu. Efektem końcowym podpisania umowy deweloperskiej,  sprzedający (deweloper) zobowiązuje się do wybudowania mieszkania lub domu i przeniesienia na nieruchomość prawa własności klienta, a ten z kolei zobowiązuje się do zapłaty na rzecz dewelopera.


Co to jest rachunek powierniczy?


Obawy przyszłych nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego, dotyczące utraty wpłaconych przez nich pieniędzy regulują zasady zawarte w ustawie deweloperskiej, w rozdziale 2. art.5 mieszkaniowy rachunek powierniczy. Pieniądze, które wypłaca nabywca nieruchomości, mogą trafiać do dewelopera na dwa główne sposoby. Po pierwsze: w

całości po ukończeniu inwestycji (na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy). Po drugie: w

transzach po zakończeniu kolejnych etapów budowy (otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy).

Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy, a dodatkowo na żądanie nabywcy informuje nabywcę o dokonanych wpłatach i wypłatach. Prawo wypowiedzenia umowy przysługuje wyłącznie bankowi, tylko z ważnych powodów.

Praktyka rynkowa pokazuje, że większość deweloperów prowadzi otwarty rachunek powierniczy. Jest to opcja mniej bezpieczna dla nabywcy.


Jakie typy rachunków powierniczych reguluje ustawa deweloperska?


Ustawa deweloperska, art. 10 i 11, mówi o dwóch rodzajach rachunków powierniczych.

1. Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy :

rodz.1 art. 3 umowy deweloperskiej należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – prawo bankowe. Służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;, Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca.

2. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy:

należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (Dz.U. z 2016 r. poz. 1988, z późn. zm.).Ten rachunek  jest przeznaczony do gromadzenia środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, określonego w tej umowie.

Bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia.


Gwarancja bankowa


Rozdział 4 art. 15. ustawy opisuje na czym polega gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa na mocy, której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy – na jego żądanie – środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot.  Będzie to miało miejsce w przypadku:

1)  ogłoszenia upadłości dewelopera,

2)  odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 6.

Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1. Wszystkie koszty związane z rachunkami powierniczymi ponosi deweloper.

Podsumowując: Do dewelopera trafiają pieniądze wpłacane przez nabywcę nieruchomości  albo w całości po ukończeniu inwestycji (zamknięty rachunek powierniczy), albo w transzach po zakończeniu kolejnych etapów budowy (otwarty rachunek powierniczy).


Czym jest prospekt informacyjny, który przedstawia deweloper?


W rozdz..5, art. 18 umowy deweloperskiej, zostały opisane obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej. Deweloper musi dostarczyć  kupującemu prospekt informacyjny. Przede wszystkim dlatego, że ten dokument pozwala na analizę najważniejszych punktów umowy deweloperskiej. Zapamiętaj proszę! Prospekt informacyjny, jest integralnym załącznikiem do ustawy deweloperskiej.  To w nim musi być zamieszczony zapis dotyczący granicznego terminu, w którym nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości.

Jeśli deweloper tego nie zrobi, masz prawo do natychmiastowego odstąpienia od umowy. Podsumowując, w prospekcie znajdziesz najważniejsze informacje o deweloperze. Przede wszystkim na temat jego doświadczenia. a to dla ciebie bardzo cenne wiadomości. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji (rozdz. 1. art 3).

Treść prospektu i umowy nie może być sprzeczna Dlatego deweloper przed podpisaniem umowy deweloperskiej ma obowiązek poinformować nabywcę o wszelkich zmianach wprowadzonych w prospekcie.


Jakie informacje musi zawierać prospekt informacyjny, umieszczony w Umowie deweloperskiej?


Deweloper ma obowiązek dostarczyć nabywcom prospekt informacyjny. Prospekt informacyjny dzieli się na dwie części: ogólną i indywidualną. Część ogólna prospektu powinna być taka sama dla całego przedsięwzięcia deweloperskiego. Prezentuje ona dane dotyczące dewelopera i zrealizowanych przez niego dotychczas inwestycji, ale również informacje dotyczące nieruchomości oraz budynku. Czytaj tę część, zwracając szczególną uwagę,  na informację o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km. Deweloper musi poinformować o tym nabywcę w prospekcie. Kupujący, posiadając taką wiedzę, jeszcze przed przystąpieniem do umowy z deweloperem, ma szansę dobrze zastanowić się nad celowością swojego zakupu.


Część indywidualna prospektu informacyjnego, który zawiera Umowa deweloperska


W części indywidualnej prospektu znajdują się informacje dotyczące konkretnego lokalu lub domu, którym jesteś zainteresowany. Powinieneś znaleźć tu między innymi parametry i opis nieruchomości, jej cenę, usytuowanie. Zapoznasz się z charakterystyką rozkładu pomieszczeń i standardem ich wykończenia. Deweloper zapozna cię z liczbą kondygnacji i lokali w budynku. Znajdzie się tam również informacja o  doprowadzonych mediach, informacja na temat dostępu do drogi publicznej.


Rękojmia w umowie deweloperskiej


Kupiłeś mieszkanie od dewelopera i choć sprawdziłeś jego stan techniczny podczas odbioru, to po pewnym czasie użytkowania ujawniły się wady? Masz prawo domagać się ich usunięcia na mocy rękojmi. Szerzej pisałam o tym w artykule: co sprawdzić przed zakupem mieszkania?

Zgodnie z zapisem w kodeksie cywilnym, rękojmia jest pewnego rodzaju zobowiązaniem, które zostało nałożone na sprzedającego względem Ciebie. Zgodnie z nim, odpowiada za ruchomość lub nieruchomość, którą Ci sprzedał przez określony czas po wykonaniu transakcji. Jeśli więc w tym okresie ujawnią się jakieś wady, o których nie zostałeś wcześniej powiadomiony, sprzedawca musi je  naprawić.

Prawo dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi wygasa po 5 latach od dnia odbioru lokalu. Rękojmia, oprócz wskazanych wad fizycznych, dotyczy także wad prawnych. Trzeba przyznać, że ustawa deweloperska doskonale to zabezpiecza.


Ustawa deweloperska – nowelizacja?


Deweloperzy nie są zachwyceni wprowadzeniem wielu obostrzeń w ustawie deweloperskiej. Nowelizacja ustawy deweloperskiej zakłada:

  • powołanie do życia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. DFG będzie pozyskiwał środki od firm deweloperskich, a wymiar składki będzie  uzależniony m.in. od tego, czy przedsiębiorstwo deweloperskie korzysta z otwartego, czy zamkniętego rachunku powierniczego. W tym kontekście najczęściej padające propozycje to składka wynosząca odpowiednio 3% oraz 0,6%.
  • Kolejnym proponowanym rozwiązaniem jest uzależnienie wypłaty środków z otwartego rachunku powierniczego od wartości rzeczywiście wykonanych prac budowlanych przez dewelopera. Przygotowywane przepisy zakładają ponadto m.in. uzależnienie wypłaty ostatniej transzy z otwartego rachunku powierniczego od otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej.
  • Z kolei banki zbędą miały zakaz pobierania opłat i prowizji za prowadzenie rachunków powierniczych ze środków na nich zgromadzonych. Poza tym projekt zakłada propozycje rozszerzenia obowiązków dewelopera oraz bardziej szczegółowe zasady opracowywania prospektu informacyjnego.

Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego

Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie


Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych


Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium


Pomocne Materiały:


Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:


Sprawdź nasz blog nieruchomości:


Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank

Członkowie zespołu Małycha Business FinanceOlga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.

Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.

W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.

Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium

Oceń powyższy artykuł:

Zostaw proszę komentarz

Treści zawarte na tym blogu są wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora i nie stanowią „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.

Czy jesteś ciekawy kim jesteśmy?

Potrzebujesz najlepszego kredytu? Napisz do Nas!

Skontaktuj się z Nami

Znajdź Nas:

©2017 Małycha Business Finance