Kredyt deweloperski

Kredyt deweloperski to jeden ze sposobów na finansowanie projektów mieszkaniowych. Budowa nieruchomości mieszkalnych to niezwykle kosztowny projekt inwestycyjny. Ponad 90% deweloperów należących do Polskiego Związku Firm Deweloperskich korzysta z finansowania zewnętrznego, najczęściej wybierając kredyt deweloperski. Udzielany jest on przez bank z przeznaczeniem na konkretny cel, czyli finansowanie inwestycji deweloperskiej. Wysoki popyt na nowe lokale mieszkalne sprzyja realizacji coraz większej liczby projektów. Kredyt deweloperski dla większości firm jest jedyną szansą na wykonanie projektu.

Nazywam się Olga Małycha i razem z moim mężem Dawidem prowadzimy dwie firmy na rynku nieruchomości. Biuro pośrednictwa kredytów hipotecznych oraz agencję nieruchomości rynku Premium i inwestycyjnego. Obsługujemy deweloperów pomagając im budować i sprzedawać mieszkania. Ostatnim razem pisaliśmy na temat jakim jest kredyt dla spółki celowej, a tym razem przygotowaliśmy kompleksowy poradnik dla inwestorów, w którym znajdziesz wszystkie najważniejsze informacje i porady omawiające kredyt deweloperski. 

Nie organizujemy finansowania dla deweloperów, ponieważ specjalizujemy się w kredytach hipotecznych na zakup mieszkania lub domu. Wierzymy jednak, iż ten poradnik pomoże Ci się odpowiednio przygotować do realizacji swojego planu inwestycyjnego na budowę budynków mieszkalnych, sfinansowaną przez bank na korzystnych dla Ciebie warunkach.

Czego można dowiedzieć się z artykułu?

• Czy każdy może otrzymać kredyt deweloperski?
• Jakie są warunki kredytu deweloperskiego?
• Ile wynosi oprocentowanie kredytu deweloperskiego?
• Jakie czynniki banki uwzględniają przy decyzji, przyznając kredyt deweloperski?
• Co można zrobić, aby zwiększyć swoje szansę na pozytywne rozpatrzenie wniosku?

Kredyt deweloperski – podstawowe założenia

Kredyt deweloperski jest formą finansowania projektów inwestycyjnych nieruchomości na sprzedaż lub wynajem. Jego celem może być budowa lokali mieszkalnych i komercyjnych, ale również adaptacja i remont istniejącej już nieruchomości bądź jej wykończenie. Po zakończonych pracach budowlanych i wykończeniowych powinny być one w całości lub wyodrębnionej formie przeznaczone na sprzedaż lub wynajem.

Do przedmiotów kredytowania zaliczyć można osiedla mieszkaniowe, budynki mieszkaniowe wielorodzinne, domy jednorodzinne, powierzchnie biurowe, handlowe, usługowe lub mieszane. Kredyt deweloperski wymaga posiadania wkładu własnego najczęściej w wysokości 20% wartości inwestycji. Wkład własny do kredytu hipotecznego to nie tylko środki finansowe. Ewentualnie może nim być również działka na której realizowana jest inwestycja, uzbrojenie terenu lub wydatki związane z projektem. Okres kredytowania obejmuje dwa etapy – budowy i sprzedaży.

Kredyt deweloperski – warunki

Kredyt deweloperski przeznaczony jest dla podmiotów gospodarczych, które prowadzą działalność deweloperską. Warunkiem złożenia wniosku o finansowanie inwestycji jest wcześniej przeprowadzona analiza finansowa, prawna i ekonomiczna. Preferowaną strukturą prawną przy kredycie deweloperskim jest spółka celowa, ale nie jest to jednak warunkiem koniecznym dla jego uzyskania. Banki stawiają jednak wiele wymagań przed deweloperami, które muszą być spełnione, aby ich wniosek został rozpatrzony pozytywnie.

Kluczowa dla banku jest sytuacja finansowa dewelopera, która będzie potwierdzeniem jego wiarygodności. Podobnie jak w przypadku każdego innego kredytu, bank musi mieć pewność, iż nawiązuje współpracę z wypłacalnym klientem. Kluczowa dla jego decyzji jest zatem zdolność kredytowa inwestora, czy w przeszłości wywiązywał się ze swoich zobowiązań i spłacał kredyty w terminie, bez zaległości. Bank zwraca uwagę również na aktualną sytuację finansową swojego klienta i stan jego majątku. W ramach procedury ubiegania się o kredyt deweloperski będziesz zobowiązany przedstawić swój plan finansowania projektu z własnych środków. Szansa na otrzymanie kredytu wzrasta w momencie niskiego wskaźnika LTC, czyli udziału kredytu w łącznych kosztach projektu. Bank interpretuje go jako niskie ryzyko niewypłacalności swojego partnera.

Kredyt deweloperski a biznes plan

Kwestią, która najbardziej jednak interesuje bank jest projekt inwestycji, dlatego tak ważny jest w procesie ubiegania się o finansowanie dobry biznes plan. Musi charakteryzować się wysokim poziomem opłacalności i wyróżniać się na tle konkurencji jako atrakcyjny i godny uwagi. Poziom oczekiwanej stopy zwrotu nie powinien być niższy niż 21%. Rentowność projektu jest jednym z kluczowych czynników, które przyczyniają się do przyjęcia lub odrzucenia wniosku kredytowego. Niektóre banki wymagają ponadto znalezienia odpowiednio wcześniej konkretnej liczby klientów, chodzi o tzw. przedsprzedaż mieszkań czy też lokali usługowych. Jeżeli klient nie wywiąże się z tego obowiązku, kredytodawca może zrezygnować z udzielenia finansowania. Taka sytuacja jest jednak bardzo rzadka, co wynika z wysokiego popytu na nieruchomości.

Czy lokalizacja inwestycji jest ważna dla banku?

Kredyt deweloperski i jego warunki obejmują też inny, niezwykle ważny czynnik – lokalizację inwestycji. Dla wielu bankowców jest to jedno z podstawowych kryteriów uwzględnianych przy analizie inwestycyjnej. Potencjalni nabywcy ze szczególną starannością oceniają miejsce, w jakim znajduje się mieszkanie, dom czy też budynek usługowy. Można więc uznać, że to lokalizacja przyczynia się do sukcesu i powodzenia projektu. Przy planowaniu inwestycji powinieneś wziąć ją pod uwagę. Wybierz działkę, która dla potencjalnego klienta będzie w atrakcyjnym położeniu. Dla banku istotny będzie również stosunek ceny sprzedaży do jakości oferowanej nieruchomości. Także w tym przypadku duże znaczenie ma jej atrakcyjność. Istnieje tutaj pewna zależność, im lepsza lokalizacja, tym wyższa cena.

Kredytodawcy chętniej podejmują współpracę z doświadczonymi deweloperami, którzy już realizowali podobne projekty, oczywiście zakończone powodzeniem. Większą szansę na kredyt deweloperski mają inwestorzy z dłuższą historią kredytową. Nie zawsze to jednak ilość decyduje o decyzji banku, ale wielkość inwestycji. Może się okazać, że większe zaufanie pozyska klient, który zrealizował jedną dużą inwestycję niż deweloper z czterema mniejszymi. Czy zatem deweloper bez doświadczenia nie ma szansy na kredyt deweloperski?

Kredyt deweloperski a kredyt dla spółki celowej

Każdy deweloper zaczyna od swojego pierwszego projektu. Banki mają do niego ograniczone zaufanie i bardzo często stawiają przed nim większe wymagania, nierzadko też odmawiają udzielenia finansowania. Co możesz zrobić, aby zwiększyć swoje szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku? W takim przypadku najlepszą opcją jest kredyt dla spółki celowej. Wymaga to utworzenia spółki, będącej podmiotem gospodarczym i tworem prawnym, który powołany zostaje na potrzeby realizacji konkretnego projektu inwestycyjnego. Ma on formułę project finance i charakteryzuje się dużym udziałem kapitału bankowego.

Spółka celowa ma najczęściej formę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Posiada kapitał i środki na wykonanie określonego zadania. Wspólnicy powinni posiadać dobrą historię kredytową, co ma wpływ na decyzje banku. Kredyt dla spółki z ograniczoną odpowiedzialnością mającej charakter spółki celowej, to szansa na sfinansowanie projektu dewelopera bez długoletniej działalności. Bank oczekuje jednak przedstawienia doświadczenia, ale znacznie większe znaczenie może mieć dla niego atrakcyjność projektu, co wymaga opracowania solidnego biznes planu. Zapewniamy zarówno kontakty w bankach do działów deweloperskich, jak również przygotowujemy binzesplany dla konkretnych inwestycji. Zrealizowaliśmy już kilka podobnych projektów i jesteśmy w trakcie kolejnych. Nasza pomoc i wsparcie dla wielu inwestorów były początkiem kariery deweloperskiej.

Kredyt deweloperski – co na to ustawa deweloperska?

Ustawa deweloperska funkcjonuje od 29 kwietnia 2012 roku i każdego roku podlega ważnym zmianom oraz modyfikacjom. Jednym z ważniejszych jej elementów jest informacja o obowiązku prowadzenia dla każdej inwestycji przez dewelopera rachunku powierniczego. Jest to rodzaj rachunku bankowego, na który wpłacane są przez klientów kupujących mieszkanie pieniądze w regularnych transzach. Są one przeznaczone na budowę i wykończenie lokali. Bank wypłaca je deweloperowi na podstawie analizy postępów prac budowlanych. Kredyt deweloperski oznacza więc dla inwestora stałą kontrolę wszystkich etapów przedsięwzięcia i sposobu oraz celu wykorzystywania środków.

Otwarty rachunek powierniczy

Masz możliwość wyboru rachunku powierniczego otwartego bądź zamkniętego. Bank nie narzuca Ci, która z opcji będzie dla Ciebie najlepsza, decyzja należy do Ciebie. Otwarty rachunek powierniczy przewiduje regularne wpłaty realizowane w transzach według wcześniej ustalonego harmonogramu. Bank jest odpowiedzialny za kontrolę postępów prac. Jeżeli kolejny etap został zrealizowany, wypłaca deweloperowi pieniądze w wysokości nie mniejszej niż 10% i nie większe niż 25% kosztów inwestycji. Poszczególne etapy są więc finansowane ze środków pozyskiwanych od klientów. Jak wynika z danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich, z tej opcji korzysta około 90% inwestorów. Z punktu widzenia klienta otwarty rachunek powierniczy jest mniej bezpieczny niż druga z możliwości. Dodatkowym zabezpieczeniem może być więc gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa.

Zamknięty rachunek powierniczy

Zamknięty rachunek powierniczy przewiduje wpłatę pieniędzy przez klientów za zrealizowane już etapy inwestycji, zgodnie z umową deweloperską. W jego przypadku inwestor otrzymuje całość środków zdeponowanych na rachunku po tym, jak nabywca otrzyma prawo będące przedmiotem umowy deweloperskiej. Dla klienta jest to bezpieczniejsza opcja zakupu mieszkania. Dla dewelopera z kolei oznacza to często konieczność zdobycia środków na budowę w inny sposób niż bezpośrednio od nabywców, czyli chociażby z kredytu deweloperskiego. Otwarcie takiego funduszu w oczach potencjalnych nabywców zwiększa wiarygodność dewelopera, dlatego wielu inwestorów decyduje się na tę alternatywę dla otwartego rachunku powierniczego, szczególnie jeżeli mają dobrą historię kredytową i korzystają z pomocy specjalistów na etapie przygotowywania wniosku o finansowanie.

Biznes plan w kilku krokach

Warto wiedzieć, jak napisać biznes plan – dobrze i skutecznie. Aby otrzymać kredyt deweloperski, musisz złożyć wcześniej wniosek, a wraz z nim opracowany biznesplan inwestycji. Jako doradca kredytowy z doświadczenia wiem, iż możesz mieć doskonały pomysł, jednak bank odrzuci Twój wniosek ze względu na brak szczegółowego opisu. Bank oczekuje od Ciebie, że bardzo dokładnie go przedstawisz, przekonując jednocześnie o powodzeniu swojej inwestycji. Biznesplan jest zatem opisem, w jaki sposób planujesz wykorzystać obcy kapitał, a także jak planujesz go spłacić. Biznesplan według Polskiej Fundacji Przedsiębiorczości składa się z trzech głównych części – pisma przewodniego z celem projektu, jego historią i opisem pomysłu, strony tytułowej z Twoimi danymi i datą ukończenia projektu oraz jego streszczenia.

W biznesplanie musi się znaleźć opis przyszłego kredytobiorcy. Nie dotyczy to tylko danych firmy czy spółki, ale tez jej historii, obecnej sytuacji i pozycji na rynku. Jaka jest jej wizja, misja oraz cele, w jakiej branży działa. Musisz ponadto skoncentrować się na opisie swoich usług, pokreślić zalety, które wyróżniają Cię na tle konkurencji. W biznesplanie nie może zabraknąć analizy SWOT Twojej firmy.

Na co poświęcić najwięcej uwagi w biznes planie?

Kredyt deweloperski jest przeznaczony na konkretną inwestycję, dlatego to tej części poświęcamy w biznesplanie najwięcej uwagi. Należy więc szczegółowo ją scharakteryzować, koncentrując się na przeznaczeniu nieruchomości, jej formy, lokalizacji, a także źródłach finansowania, wysokości własnego budżetu i brakującego na realizację planu. To również miejsce, w którym powinieneś określić swój pomysł spłaty zobowiązania. W dalszej części zamieszczamy plan marketingowy i reklamowy inwestycji. Teraz nasza uwaga skoncentrowana jest nie na aspektach finansowych, lecz promocyjnych. Co wyróżnia planowaną przez Ciebie nieruchomość? Chociażby to, jak atrakcyjna jest jej lokalizacja, jak duża jest dostępność komunikacyjna, jak wygląda jej najbliższe otoczenie. Wymaga to analizy potencjalnego popytu na tę konkretną inwestycję, uwzględniając przy tym charakterystykę rynku mieszkaniowego lub nieruchomości komercyjnych (w zależności od projektu). Wyjaśniamy, jaka grupa docelowa ma być docelowym nabywcą lokali.

Kolejny etap tworzenia biznesplanu to plan zarządzania i działania, czyli podział obowiązków między poszczególnymi wykonawcami. Przedstawiamy ich wszystkich, uwzględniając przy tym kontrahentów, księgowych i usługi pośrednictwa nieruchomości. Bardzo ważne jest też opracowanie szczegółowego harmonogramu prac. Warunki kredytu deweloperskiego bardzo często są dostosowywane do niego, na co wpływ ma czas trwania realizacji całego projektu i konkretny termin jego zakończenia. Bank oczekuje od Ciebie także planu finansowego, który możesz wykonać na kilka sposobów. Jedną z najprostszych metod jest rachunek zysków i strat bazujący na prognozach wielkości sprzedaży i kosztów miesięcznych.

Kredyt deweloperski a BEP, bilans oraz przepływy finansowe

Wykonać możesz ponadto bilans, określając aktywy i ich wysokość niezbędną do realizacji projektu. Często stosowaną w planie finansową techniką jest punkt rentowności BEP, który określa poziom sprzedaży potrzebny do pokrycia wszystkich kosztów, aby ogólny bilans był zerowy. Sytuację finansową bardzo dobrze przedstawić można w formie rachunku przepływu pieniężnego (inaczej nazywany cash-flow). Wyglądać będzie to inaczej niż chociażby w przypadku rachunku zysków i strat. Nie prezentujemy w nim księgowych zysków i kosztów oderwanych od pieniądza, a rzeczywiste przepływy środków pieniężnych, które dotyczą zarówno transakcji między rachunkami, jak również w formie gotówki. Rachunek przepływów pieniężnych dzielimy na trzy części:

• przepływy pieniężne z działalności operacyjnej
• wpływy i wydatki z działalności inwestycyjnej
• przepływy pieniężne z działalności finansowej

Rachunek przepływu pieniężnego pozwala znacznie lepiej zbadać sytuację finansową firmy, potwierdzając m.in. zależność między osiąganymi zyskami a przepływami pieniężnymi. W ramach wsparcia przy ubieganiu się o kredyt deweloperski przygotowujemy również wraz z biznesplanem rachunek przepływu pieniężnego, zwiększając szansę naszych klientów na pozytywne rozpatrzenie wniosku kredytowego.

Nie unikaj w biznesplanie opisu zagrożeń i oceny ryzyka. Zawsze istnieje prawdopodobieństwo niepowodzenia. Jego świadomość jest dla banku sygnałem, iż jesteś przygotowany na straty i wiesz, w jaki sposób ograniczyć ich ryzyko.

Bank może od Ciebie wymagać szczegółowego opisu poszczególnych etapów prac z uwzględnieniem konkretnych działań, dlatego nierzadko w biznesplanie przedstawione są technologie wykorzystywane w trakcie budowy.

Atrakcyjna lokalizacja – jak wybrać działkę pod kredyt deweloperski?

Kredyt dla spółki celowej wymaga większego zaangażowania w przygotowanie projektu niż w przypadku dewelopera z wieloletnim doświadczeniem i długą historią kredytową. Wynika to z większych wymagań projektów. Jak już wiesz, kluczowym aspektem dla kredytodawcy jest lokalizacja działki pod budowę. Zwróć uwagę przede wszystkim na jej potencjał rozwoju. Warto jednak dostosować miejsce budowy do specyfiki projektu. W przypadku nieruchomości komercyjnych, lokalizacja w centrum dużego miasta jest najbardziej pożądana, ale już osiedla mieszkalne nie zawsze okazują się dobrym rozwiązaniem w sercu dużej aglomeracji. Nietrudno dostrzec, iż apartamenty i osiedla budowane są częściej na obrzeżach miast, ale w miejscach z dobrym połączeniem komunikacyjnym z centrum. O cenie i powodzeniu projektu decyduje też bliskość lokali usługowych, terenów zielonych, szkół i przedszkoli. Nie bez znaczenia są plany na najbliższą przyszłość, a dokładniej dotyczące ewentualnych innych inwestycji w najbliższym otoczeniu.

Kredyt dla spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wymaga ponadto bardzo dokładnego wyjaśnienia wielkości i kształtu działki. Ważna jest też już wspomniana rentowność inwestycji, ale też PUM, czyli Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna. Jest to wskaźnik, który informuje nas o wielkości powierzchni użytkowej mieszkalnej, jaką można wybudować na jednym metrze kwadratowym gruntu. Co to oznacza dla dewelopera i jakie ma to znaczenie dla banku? Za grunt inwestorzy coraz częściej płacą według tej miary. Plan budowy zakłada, że na jeden metr kwadratowy możliwe jest wybudowanie pięciokondygnacyjnego bloku, a więc pięć metrów kwadratowych. Przy wyliczeniach ceny PUM należy pomnożyć powierzchnię zabudowy przez ilość kondygnacji.

Korzystny kredyt deweloperski – oprocentowanie, marża, prowizja i transze

Kredyt dla spółki celowej z przeznaczeniem na inwestycję deweloperską różni się w zależności od banku. Do najważniejszych parametrów, które powinieneś uwzględnić przy wyborze oferty, należą: oprocentowanie kredytu deweloperskiego, marża i prowizja. Ważna jest też wysokość i częstotliwość wypłacania kolejnych transzy oraz okres kredytowania, który dzielimy na dwa etapy – budowy i sprzedaży. Pierwszy zazwyczaj obejmuje okres trzech lat, drugi trwa zazwyczaj od jednego roku do trzech lat. Co więcej, w każdym przypadku wymagany jest wkład własny, wynosi on w większości przypadków 20% kosztów inwestycji netto, ale niekiedy może być większy o 10-20%.

Kredyt dla spółki celowej– błędy, których nie musisz popełniać

Chcąc uczyć się na błędach konkurencji, warto poznać te najczęściej popełniane. Na etapie planowania inwestycji i składania wniosku o kredyt deweloperski nietrudno jest o potknięcia. Brak pomocy i wsparcia ze strony eksperta nieruchomości inwestycyjnych zwiększa ryzyko nie tylko odrzucenia wniosku, ale też niepowodzenia planu. Jakie błędy deweloperzy popełniają najczęściej?

• Najpierw dokumentacja projektowa, potem możliwości finansowania i dokładna analiza rynku – Ty zrób to w odwrotnej kolejności
• Obszerny biznesplan z dużą ilością informacji – Ty skoncentruj się na faktach, konkretach i wartościowych dla banku danych
• Brak analizy rynku – Ty poznaj swoją konkurencję i możliwości rynkowe, dając sobie szansę lepszego poznania zalet swojej firmy i atrakcyjności projektu
• Nieodpowiedni wybór rachunku powierniczego
• Niski wkład własny – minimum to 20%, przy mniejszej zdolności kredytowej będzie on większy
• Mało szczegółowy harmonogram prac
• Brak opisu w biznesplanie ryzyka strat i ewentualnego niepowodzenia inwestycji z uwzględnieniem jego ograniczenia.

Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego

Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie

Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych

Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium

Pomocne Materiały:

• doradca kredytowy czy warto – czy warto współpracować z doradcą kredytowym?
• flip mieszkania podatek – jak rozliczyć podatek przy flipie?
• finansowanie pomostowe – kiedy opłaca się pożyczać pieniądze od funduszu?
• rynek kredytów hipotecznych – jak dziś wygląda rynek kredytów hipotecznych

Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:

• Poradnik Inwestora rynku Nieruchomości – zbiór najważniejszych wpisów dla osób szukających kredytu mieszkaniowego na rynku nieruchomości inwestycyjnych

Sprawdź nasz blog nieruchomości:

• jak wybrać agencję nieruchomości? – dowiedz się, na jakie czynniki zwrócić uwagę wybierając agencję
• Home Staging – kiedy warto stosować? – sprawdź, czym jest Home Staging

Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank

Olga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.

Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.

W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.

Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium