Flipping mieszkań

Flipping mieszkań, zwany inaczej jako flipping nieruchomości to taktyka ludzi inwestujących w nieruchomości. Bardzo często zakup mieszkania posiłkowany jest kredytem hipotecznym. Zdecydowaliśmy się napisać ten artykuł przedstawiając nasze doświadczenia we współpracy z inwestorami rynku nieruchomości. Zbiór tych refleksji może być przydatny zarówno dla osób rozpoczynających przygodę z inwestowaniem w nieruchomości, ale również dla doświadczonych inwestorów.

Nazywam się Olga Małycha i jestem Ekspert Kredytów Hipotecznych. Prowadzę własne biuro pośrednictwa kredytów Małycha Business Finance. Drugi dział naszej firmy to agencja Małycha Nieruchomości Premium, za którą odpowiedzialny jest mój mąż Dawid. Działalność na rynku kredytowym oraz nieruchomości zapewnia nam świetne know how, dzięki czemu możemy gwarantować naszym Klientom jeszcze szerszy zakres pomocy. Ten artykuł powstał właśnie we współpracy z Dawidem, który dzieli się wypracowanymi wskazówkami oraz cennymi spostrzeżeniami.

W każdym miesiącu nasze biuro pośredniczy w pozyskaniu od kilku do kilkunastu kredytów dla inwestorów rynku nieruchomości. Uważamy, że doradca kredytowy jest niezwykle ważny dla inwestora rynku nieruchomości. Uważamy również, że to wystarczający okres do tego, aby podzielić się z Wami naszymi refleksjami. Proces zakupu mieszkania na flipa można podzielić na kilka etapów, dlatego o każdym z nich napiszemy kilka słów. Tym artykułem rozpoczynamy jednocześnie cykl artykułów dla inwestorów rynku nieruchomości. Czytając do końca wpisz natrafisz na przekierowanie do kolejnego ważnego artykułu o tematyce kredytowej.

Czego można dowiedzieć się z artykułu?

  • Czym jest flipping mieszkań?
  • Jak uzyskać kredyt na flipping mieszkań?
  • W jaki sposób znaleźć okazję inwestycyjną?
  • Jak zabrać się za kwestię remontu nieruchomości?
  • Dlaczego kwestie podatkowe są tak istotne?
  • Jak zacząć flipping mieszkań?
  • Jakie są zalety i wady flippingu nieruchomości?

Flipping mieszkań – krok pierwszy znalezienie okazji inwestycyjnej


Flipping mieszkań polega przede wszystkim na kupieniu nieruchomości poniżej wartości rynkowej oraz sprzedaży jej z zyskiem, który może zostać wypracowany dwojako. Po pierwsze mieszkanie może być odsprzedane od razu, bez remontu. Bez nakładu pracy budowlanej zarabiasz pieniądze. Liczy się to, że wcześniej pozyskałeś okazję inwestycyjna. Taka sytuacja występuje stosunkowo rzadko. Druga, częściej występująca metoda to sprzedaż nieruchomości po przeprowadzeniu remontu. Przede wszystkim warto wiedzieć, że jak najbardziej można wnioskować o kredyt hipoteczny na remont mieszkania.

Do naszego biura trafia bardzo dużo osób, których pomysły na znalezienie okazji inwestycyjnej zamykają się w uczestnictwie w wielu szkoleniach o tej właśnie tematyce. Flipping mieszkań stał tak bardzo popularnym tematem w Polsce. Dziś bez problemu możemy znaleźć kilkanaście szkoleń mających miejsce praktycznie w każdym zakątku Polski. Z naszej perspektywy takie osoby stoją w miejscu nie wykonując pracy u podstaw. Za taką uważamy aktywne szukanie nieruchomości na rynku, który nas interesuje.

W praktyce chodzi o nieruchomości droższe niż 1 mln złotych. Z racji doświadczenia, agencja Małycha Nieruchomości Premium pracuje tylko na umowach wyłącznych. Pozyskanie umowy wyłącznej (bez polecenia klienta) można porównać do pozyskania okazji inwestycyjnej. Proces zawsze wygląda mniej więcej tak samo. Należy wykonać około 30-40 telefonów, spotkać się z 5-6 osobami i finalnie pozyskać 1 umowę. Co jest w tym wszystkim istotne? Chodzenie na szkolenia jest ważne. Chcąc jednak wybierać skuteczny flipping mieszkań, okazji inwestycyjnych należy jednak szukać samemu. Warto dywersyfikować źródła pozyskania okazji, ale trzeba przy tym aktywnie szukać nieruchomości. Przede wszystkim bez zrozumienia tej zależności nigdy nie zrobi się pierwszego kroku.


Flipping mieszkań a strategie remontowe


Z perspektywy pośrednika kredytowego i agenta nieruchomości obserwujących klientów możemy powiedzieć, że to najtrudniejszy etap. Uważamy tak, ponieważ tutaj inwestorzy są pozostawieni bez niczyjej pomocy. Znalezienie okazji inwestycyjnej to tak naprawdę kwestia zainwestowanego czasu. Kredyt może pomóc uzyskać doradca kredytowy, rachunki rozliczy księgowa, a remont zrobimy sami. No właśnie i to jest punkt, na który bezsprzecznie warto zwrócić uwagę.

Flipping mieszkań ma sens wtedy, jeśli sprzedasz nieruchomość z zyskiem. Od zainwestowanych środków w remont mieszkania zależeć będzie Twój zysk. Bank nie oczekuje od Ciebie zainwestowania dużej kwoty w remont mieszkania. Kredytobiorca zakłada, że wydasz na ten cel nie więcej niż 1 tys. złotych za metr kwadratowy. Jeśli zmieścisz się w przedziale od 500 złotych za metr kwadratowy do wspominanej górnej granicy, tym lepiej dla Ciebie. Oczywiście, czasami zdarzają się nieruchomości, gdzie ta granica może zostać przekroczona. Należy zwrócić uwagę tylko na fakt, że im mniej wydasz na remont nieruchomości tym bardziej zyskowny okaże się Twój “flip”.

Jak z głową wydać te pieniądze? Planując, to najprostsza metoda. Współpracujemy z różnymi dostawcami nieruchomości agencji Małycha Nieruchomości Premium. Mamy już takich, którzy widząc mieszkanie, po 15 minutach wiedzą jak podzielą pokoje, bądź jaki remont wykonają aby mieszkanie stało się atrakcyjne w oczach inwestora pasywnego lub klienta szukającego mieszkania w celach własnych. Aby to się wydarzyło, takich mieszkań należy obejrzeć setki, a kilkadziesiąt wyremontować. Kiedy jednak pytaliśmy naszych klientów o trzy kluczowe aspekty w tym temacie, zawsze wymieniali konkretne kwestie:

  1. Przygotuj plan mieszkania (rzuty techniczne, elektryka, hydraulika, wizualizacja)
  2. Zrób kosztorys remontowo – budowlany
  3. Zatrudnij zaufane i polecone ekipy remontowe

Flipping mieszkań a rozliczanie zysków ze sprzedaży nieruchomości


Zdarza się, że trafiają do nas inwestorzy oczekujący odpowiedzi, w jaki sposób powinna zostać stworzona tarcza podatkowa dla ich inwestycji gdy wybierają flipping mieszkań. W praktyce chodzi o rozliczenie amortyzacji oraz kredytu w kosztach prowadzonych działalności. Nie jest również trudno wyczuć, że takie osoby odwiedziły wcześniej inne biura pośrednictwa kredytowego. My mamy taką wiedzę, ale czy powinniśmy być w niej ekspertami? Nie sądzę. Na pytanie, dlaczego ktoś nie skorzystał z profesjonalnej pomocy biura księgowego czy doradcy podatkowego można usłyszeć klasyczne: “szkoda na to pieniędzy”.

Jeden z naszych klientów każdorazowo po zakupie mieszkania umieszczał zakup w dziale towarów w KPiR. Następnie po sprzedaży mieszkania księgował w przychodach wartość ceny transakcyjnej. Mieszkanie zawsze sprzedawał jako osoba fizyczna. Przyszedł do nas po kredyt na flipa. Co zrobiły banki? Udzieliły mu decyzji negatywnych informując, że nie będą finansować kredytem mieszkaniowym działalności gospodarczej. Wniosek został złożony na prośbę naszego klienta, po naszej negatywnej rekomendacji.

Jeśli chcesz być profesjonalnym inwestorem rynku nieruchomości musisz mieć wiedzę jak profesjonalista lub otaczać się ekspertami w określonych dziedzinach. Podsumowując, nie możesz oczekiwać od doradcy kredytowego wiedzy na temat księgowości, a od księgowego wiedzy na temat kredytów.


Flipping mieszkań a kredyt na flipa


Gdy przeglądamy historie rachunków naszych klientów napotykamy się na pozycje określone mianem pożyczki od inwestora. Później okazuje się, że chodzi o pożyczki prywatne tylko na 2% w skali miesiąca. Zakładając czas realizacji inwestycji na około sześć miesięcy sumarycznie należy oddać z zysków 12% od kwoty pożyczonego kapitału. Dla kwoty 300 tys. złotych to suma 36 tys. złotych. Oczywiście to bardzo dużo pieniędzy zakładając, że flipping mieszkań na rynku masowym powinien wygenerować zysk na poziomie około 30 tys. złotych.

Dziś na rynku bankowym możesz znaleźć tego typu rozwiązania, które będą Cię kosztować 3% w okresie sześciu miesięcy dla tej samej kwoty 300 tys. złotych. Dodając kwestię, że uruchomienie kredytu oraz jego wcześniejsza spłata nie będą kosztować Cię nawet jednej złotówki to powinieneś od razu zrezygnować z pożyczania pieniędzy na rynku inwestorskim. W branży nieruchomości przyjmuje się, że pierwsze dwa lub trzy flipy inwestor powinien przeprowadzić za pomocą tradycyjnego kredytu hipotecznego. Później, ze względu na historię w BIK bank domyśli się profilu Twojej działalności. Będzie tam zapisane, że kupujesz mieszkanie, a następnie spłacasz kredyt po kilku miesiącach. W żadnej polityce kredytowej banku nie jest wspomniane, że tak nie można, ale banki nie finansują projektów inwestycyjnych kredytem na cel mieszkaniowy. Każdy kolejny flipping mieszkań finansujesz kredytem obrotowym (jeśli możesz na taki sobie pozwolić) lub kredytem od innego inwestora.


Jak zacząć inwestować w nieruchomości?


Jeśli chcesz rozpocząć swoją przygodę z inwestowaniem w nieruchomości poprzez korzystne finansowanie bankowe koniecznie przeczytaj nasz artykuł kredyt na flipa. Dzięki zgromadzonym informacjom będziesz wiedział, na co zwrócić uwagę przy wyborze finansowania oraz przekonasz się, że każdy etap inwestowania w nieruchomości wymaga współpracy z ekspertem w danej dziedzinie. Na etapie wyboru sposobu finansowania nieruchomości zapraszamy Cię do współpracy do naszego biura. Nasz ekspert kredytowy pomoże Ci bezpłatnie wybrać najkorzystniejszy kredyt hipoteczny.


Flipping mieszkań – zalety i wady


Jakie zalety ma flipping mieszkań? Nie ma chyba nic przyjemniejszego, kiedy po kilku miesiącach trudów sprzedajesz swoją nieruchomość i zarabiasz 30 tys. złotych, a właśnie tyle średnio wynosi zysk inwestora. Kiedy to zrobisz kilkukrotnie w ciągu jednego roku, ta przyjemność jest jeszcze większa. Ten zawód poza pieniędzmi daje ogromną satysfakcję, szczególnie gdy patrzysz na metamorfozę mieszkania. Umówmy się, że wszyscy kochamy nieruchomości, a przynajmniej lubimy patrzeć na ładne rzeczy.

Nie można również pominąć wad, jakie charakteryzują flipping mieszkań. Ten zawód nie jest dla każdego, ponieważ trzeba posiadać pewne predyspozycje. Przede wszystkim należy być cierpliwym w wyszukiwaniu nieruchomości, a do tego trzeba umieć to wszystko poukładać, zaplanować i oczywiście pilnować. Możesz się zmęczyć i zrobić flipping mieszkań pracując na etacie. Warto zauważyć, że po trzeciej transakcji nie będziesz miał już tyle siły i zapału. Pracujesz osiem godzin w korporacji, a późnej dwie lub trzy godzinny dziennie na drugim etacie. Na początku oczywiście jest adrenalina i stres, który pozytywnie nakręca. Później przychodzi po prostu zmęczenie. Warto to wziąć pod uwagę i umiejętnie tym zarządzać od samego początku, a najlepiej w taki sposób, aby szybko uciec z etatu na rzecz własnego biznesu, czego Wam życzmy!


Flipping mieszkań – jak skutecznie sprzedać nieruchomość?


Czasami spotykamy się w biurze z opiniami klientów, że rynek mieszkań niepotrzebnie jest opanowany przez inwestorów rynku nieruchomości. Chodzi o osoby, które kupują taniej i sprzedają mieszkania z zyskiem. Absolutnie, nic bardziej mylnego. Przecież na koniec dnia na rynek trafia piękne i świeżo wyremontowane mieszkanie, w którym aż się chce zamieszkać. Jego cena jest zazwyczaj w pełni akceptowalna. Umówmy się, że nie każdy będzie miał takie know how dotyczące przeprowadzenia remontu lub najzwyczajniej będzie na niego żałował wydawania pieniędzy.

Dlaczego o tym piszemy? W Polsce mamy dziś taki moment na rynku nieruchomości, że można łatwo zauważyć, iż remontami mieszkań zajmuje się coraz więcej osób. Na starszych od naszego rynkach nieruchomości jest to wręcz powszechna praktyka uzyskiwania dodatkowego zarobku, bądź będąca źródłem stałej pracy. To wszystko prowadzi do coraz większej konkurencji nie tylko w znalezieniu mieszkania, ale też jego późniejszej sprzedaży. Jak sobie więc z tym poradzić? Inwestor nieruchomości staje więc przed kolejnym zadaniem, czy uczyć się nowego know how jak sprzedać mieszkanie, czy korzystać z pomocy specjalistów. Jeśli chcesz zaangażować się osobiście, to poniżej przedstawiamy listę rzeczy, które musisz wiedzieć o sprzedaży nieruchomości:

  • sesja zdjęciowa
  • marketing nieruchomości
  • dni otwarte nieruchomości
  • dlaczego social media są kluczowe?
  • portale nieruchomości
  • jak negocjować cenę mieszkania?

Flipping mieszkań – Podsumowanie


To wszystko opisujemy w naszym innym artykule zamieszczonym na stronie naszej agencji nieruchomości, wpis nazywa się jak sprzedać mieszkanie. Tymczasem poniżej zamieszczamy linki do artykułów z cyklu kredyt hipoteczny dla inwestora i zachęcamy Was do przeczytania kolejnych naszych wpisów. Jeśli pomyślicie o kredycie hipotecznym na zakup mieszkania lub będziecie szukać profesjonalnej agencji nieruchomości segmentu premium i inwestycyjnego – poniżej sprawdźcie, co robimy dla naszych klientów!


Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego

Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie


Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych


Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium


Pomocne Materiały:


Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:

  • Kredyty Inwestorskie – zbiór najważniejszych wpisów dla osób szukających kredytu mieszkaniowego na rynku nieruchomości inwestycyjnych

Sprawdź nasz blog nieruchomości:


Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank

doradca kredytowy

Olga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.

Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.

W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.

Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium

Oceń powyższy artykuł:

Zostaw proszę komentarz
Kredyt na Flipa – jak zaoszczędzić 10.000 złotych finansując mieszkanie przeznaczone na inwestycję? - Małycha Business Finance
3 lata ago

[…] Flipping Mieszkań […]

Rynek kredytów hipotecznych - jakie zmiany nas czekają? - Małycha Business Finance
3 lata ago

[…] Jeśli chciałbyś dowiedzieć się więcej o rynku nieruchomości inwestycyjnych, zacznij od naszego artykułu na temat flippingu mieszkań. […]

Joanna
3 lata ago

Dawid, ciekawie napisałeś ten artykuł, dosyć szczerze, co ważne. Mam tylko pytanie czy rzeczywiście próbowałeś zrobić flipa z kredytu hipotecznego? przychodzą mi do głowy dwie obiekcje. Teraz klient gotówkowy ma pierwszeństwo i przewagę na rynku, a takich osób jest mnóstwo. Druga sprawa to znacznie wydłużony proces sprzedaży mieszkania z hipoteką spowodowany terminami banku – oczekiwanie na otwarcie rachunku do spłaty, oczekiwanie na wydanie zaświadczenia o wysokości zadłużenia, oczekiwanie na moment zapadalności raty i na koniec ostatnie już bardzo wyczekiwane oczekiwanie na zaświadczenie banku o całkowitej spłacie i zwolnieniu z hipoteki dla sądu, które trzeba przecież jeszcze dostarczyć kupującym. Lubię kredyt hipoteczny, ale przy zakupie mieszkań na wynajem. We flipach niestety tego nie widzę, nie przy dzisiejszych realiach rynkowych.

Dawid Małycha
3 lata ago

cześć Joanno, dziękuję za komentarz. Odpowiadając krótko, TAK. Odpowiadając dłużej, to praktycznie w każdym miesiącu w naszym biurze obsługujemy klientów flipujących poprzez kredyt hipoteczny. Masz rację pisząc o terminach, szczególnie nie na zwariowanym dzisiaj rynku warszawskim. Wielu klientów jednak sobie z tym doskonale radzi, co pokazuje życie i składane wnioski w naszym biurze. Jest kilka rzeczy, o których musisz pamiętać, a które my już wiemy obsługując naszych klientów. Bank pozwoli zrobić flipa poprzez kredyt dwa razy, później odrzuci Twój wniosek ponieważ sprawdzając historię w BIK łatwo się domyśli Twojej profesji. Po drugie, jeśli wrzucisz do KPiR mieszkanie jako towar, to analityk również to szybko wychwyci. Takich wskazówek znamy znacznie więcej, ponieważ flipujemy z klientami każdego miesiąca i może nich to będzie dla Ciebie potwierdzeniem. Kolejna sprawa, prowadzę równolegle agencję nieruchomości na rynku premium i inwestycyjnym, co oznacza że robimy flipy również na mieszkaniach od 1 mln złotych, a tutaj czas akurat nie jest taki ważny 🙂

Treści zawarte na tym blogu są wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora i nie stanowią „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.

Czy jesteś ciekawy kim jesteśmy?

Potrzebujesz najlepszego kredytu? Napisz do Nas!

Skontaktuj się z Nami

Znajdź Nas:

©2017 Małycha Business Finance