Jeśli wybraliście już mieszkanie na rynku pierwotnym, to za chwilę staniecie przed dylematem jak sprawdzić umowę z deweloperem. Dzisiejszy artykuł jest właśnie o tym, jak Wam pomóc w rozwiązaniu tego problemu.
Nazywam się Olga Małycha i pracuję jako Ekspert Kredytów Hipotecznych. Na co dzień prowadzę własne biuro pośrednictwa kredytowego Małycha Business Finance. Ostatnim razem napisałam artykuł o tym, jakie kwestie składają się na zakup mieszkania od dewelopera a kredyt hipoteczny. Tym razem skupiam się na wątpliwościach, jakie niesie za sobą umowa deweloperska.
Czego można dowiedzieć się z artykułu?
- Czym jest umowa deweloperska?
- Kiedy podpisujemy umowę przedwstępną, a kiedy deweloperską?
- Na co zwrócić uwagę podpisując umowę z deweloperem?
- Czy można negocjować zapisy takiej umowy?
- Dlaczego deweloper proponuje współpracę ze swoim doradcą kredytowym?
- Czy można rozwiązać umowę deweloperską?
Czym jest umowa deweloperska?
To kontrakt zawarty pomiędzy deweloperem-inwestorem a nabywcą lokalu mieszkalnego lub domu z rynku pierwotnego. Na jego podstawie deweloper zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności mieszkania, domu lub użytkowania wieczystego nieruchomości na nabywcę, który z kolei zobowiązuje się do uiszczenia zapłaty za tę nieruchomość. Ten rodzaj umowy zawierany jest w formie aktu notarialnego. Wzór jego treści zawarty jest w Ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (potocznie ustawa deweloperska); rozdział 6, art. 22 – 28.
Kiedy umowa deweloperska, a kiedy umowa przedwstępna?
Osoba, którą interesuje zakup mieszkania od dewelopera ma możliwość podpisania umowy przedwstępnej poprzedzającej podpisanie umowy przyrzeczonej. To kontrakt, w którym strony zobowiązują się, że umowa deweloperska zostanie podpisana w określonym czasie w przyszłości. Stosują się ją zazwyczaj wtedy, gdy kupujący oczekuje na kredyt hipoteczny. Umowa przedwstępna deweloperska musi zawierać istotne szczegóły, takie jak przedmiot sprzedaży (mieszkanie lub dom) i jego cena. Dokument może zostać sporządzony jako zwykła umowa cywilnoprawna lub w bezpieczniejszej formie aktu notarialnego. Zawiera ponadto zapis dotyczący sposobu i terminu części płatności w formie jaką jest jedna z dwóch możliwych opcji: zaliczka a zadatek, podczas gdy pozostała część należności zostaje uiszczona po podpisaniu umowy przyrzeczonej (deweloperskiej).
Umowa deweloperska – na co uważać przy jej podpisywaniu?
- Klauzule waloryzacyjne. Podpisując umową na zakup mieszkania od dewelopera nabywca musi zwrócić uwagę przede wszystkim na zapisy w umowie, na podstawie których deweloper przypisuje sobie prawo do zmiany ostatecznej ceny mieszkania czy domu. O ile oczywiście wystąpi jakikolwiek z wymienionych przez niego warunków. Warto wiedzieć, że waloryzacja ceny mieszkania od dewelopera jest klauzulą niedozwoloną.
- Harmonogram płatności. Sprawdźcie, czy jest on zgodny z postępami prac na budowie oraz jakiego zaangażowania oczekuje deweloper na starcie projektu. Innymi słowy, czy nie będzie finansował Waszymi pieniędzmi początku budowy. Nie mówię, że jest to zła praktyka. Należy jednak uważać, jeśli klient jest jedynym źródłem finansowania inwestycji deweloperskiej.
- Na jaki rodzaj rachunku powierniczego będzie wpłacać pieniądze? Ten wątek dokładnie opisałam w artykule: rachunek powierniczy.
- Ponadto trzeba zwrócić uwagę, czy umowa deweloperska nie zawiera zapisu o skróconym czasie rękojmi na wady powstałe w wyniku źle przeprowadzonych prac budowlanych. Prawo do rękojmi w przypadku mieszkań i domów od dewelopera wynosi pięć lat.
- Dodatkowo w umowie musi znaleźć się dokładny termin przeniesienia praw własności do lokalu na nabywcę i dokładny termin odbioru lokalu lub zapis określający z jakim wyprzedzeniem deweloper musi wyznaczyć omawiany termin.
- Trzeba także wykluczyć obecność zapisu dopuszczającego zmianę materiałów budowlanych przez dewelopera.
- W umowie nie może także być zapisu, że deweloper w razie niestawiennictwa nabywcy w terminie jest uprawiony do jednostronnego odbioru lokalu bez udziału nabywcy.
- Sprawdźcie również, czy możecie bez straty finansowej odstąpić od umowy w przypadku nie otrzymania kredytu hipotecznego. Dobrą i uczciwą praktyką jest zapis mówiący o zwrocie wpłaconych pieniędzy w przypadku przedstawienia trzech negatywnych decyzji kredytowych z różnych banków.
- Warto sprawdzić, jakie przysługują Wam prawa, jeśli deweloper nie przystąpi w terminie do podpisania ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości.
Umowa deweloperska – ile kosztuje jej sprawdzenie?
Zanim umowa deweloperska zostanie podpisana, nabywca mieszkania ma prawo zapoznać się z nią w domu oraz przekazać wybranemu prawnikowi do sprawdzenia. Pozwala to wykluczyć niekorzystne kruczki prawne i klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej. To, ile kosztuje sprawdzenie umowy deweloperskiej, zależy od tego czy przekazujemy prawnikowi wyłącznie kontrakt, czy także prospekt informacyjny oraz prosimy go o ocenę projektu architektoniczno-budowlanego okolicy, który jest do wglądu w biurze dewelopera. Podstawowa analiza umowy deweloperskiej kosztuje ok. 300-400 zł. Dodatkowe 200 zł trzeba będzie dorzucić, jeśli prawnik ma przygotować propozycje zmian w zapisach umowy. Koszt rośnie, jeśli poprosimy prawnika o przygotowanie kilku wersji propozycji zapisów, dogłębnej analizy prawnej całej dokumentacji, a także pomoc podczas negocjacji z deweloperem. Wówczas sprawdzenie umowy deweloperskiej może nas wynieść ok. 1500-2000 zł.
Czy można negocjować zapisy umowy deweloperskiej?
Tak. Skuteczne negocjacje z deweloperem mogą sprawić, że mieszkanie kupimy taniej lub zaoszczędzimy np. na zmianach lokatorskich. W obecnej sytuacji na rynku pierwotnym (IV kwartał 2019) negocjacje bywają trudne ze względu na duży popyt na nowe mieszkania. Warto jednak negocjować umowę deweloperską i wiedzieć, kiedy można i warto to robić. Lepsze warunki umowy możemy wynegocjować, kiedy budowa inwestycji zbliża się ku końcowi, a deweloperowi zależy, aby mieć komplet nabywców na mieszkania. Szersze pole do rozmów daje także zakup nieruchomości premium, ponieważ zaczynamy od wyższego pułapu finansowego. Negocjacje należy przeprowadzić odpowiednio wcześniej, po pierwszych rozmowach, ale przed podpisaniem dokumentów u notariusza. Negocjacjom podlega wiele aspektów, które zawiera umowa deweloperska. Nie tylko ceny mieszkań, ale też koszt zmian lokatorskich, terminy i sposoby płatności, kary umowne, warunki i termin odbioru lokalu czy warunki odstąpienia od umowy.
Dlaczego deweloper proponuje współpracę z własnym doradcą kredytowym?
Kredyt za pośrednictwem dewelopera oraz zaproponowany przez niego doradca kredytowy to nierzadki schemat działania firm sprzedających nowe mieszkania i domy. W pierwszym odruchu nieufności wielu potencjalnych nabywców rezygnuje z tej opcji uważając, że taki doradca kredytowy będzie działał na korzyść przede wszystkim dewelopera. Nie musi tak jednak być. Deweloperzy często mają wieloletnie doświadczenie we współpracy z bankami oraz dużą wiedzę na temat kredytów hipotecznych. Mają wypracowane schematy postępowania kredytowego, dzięki którym nabywca może uzyskać kredyt hipoteczny szybciej i na lepszych warunkach.
Mój mąż Dawid prowadzi agencję nieruchomości rynku Premium, stąd często obsługujemy jako dział kredytów hipotecznych inwestycje deweloperskie. Osobiście jestem jednak zdania, że to klient powinien mieć wybór i najlepszym rozwiązaniem jest sytuacja, kiedy deweloper oferuje takie wsparcie, ale na koniec dnia to klient decyduje o współpracy z wybranym przez siebie Ekspertem kredytowym. Najgorszym co może się wydarzyć to fakt, jeśli deweloper warunkuje oddanie zadatku w przypadku braku otrzymania kredytu hipotecznego od tego, czy klient skorzysta z jego usług. Chociaż sama pracuję czasami w takim układzie biznesowym to i tak jestem zdania, że klient powinien mieć wybór. Może dzięki takiemu podejściu dziewięciu na dziesięciu z nich zawsze wraca do naszego biura?
Jak rozwiązać umowę deweloperską?
Konkretne przepisy określające jak rozwiązać umowę deweloperską zawiera rozdział 7 ustawy deweloperskiej. Każda umowa deweloperska może być rozwiązania, a odstąpienie od niejprzysługuje zarówno nabywcy, jak i inwestorowi. Kupujący może rozwiązać już zawartą umowę w ciągu 30 dni od jej podpisania, jeśli:
- brakuje w niej jednego lub kilku zapisów przewidzianych dla tego typu kontraktu we wspomnianej Ustawie,
- istnieją rozbieżności pomiędzy informacjami zawartymi w umowie i dołączonym do niego prospekcie informacyjnym,
- w prospekcie informacyjnym brakuje istotnych, określonych w Ustawie danych,
- deweloper w ogóle nie dostarczył prospektu.
Przesłanką do rozwiązania umowy deweloperskiej jest ponadto sytuacja, kiedy deweloper nie przeniósł prawa własności lokalu w ustalonym terminie i nie wywiązał się z wyznaczonych przez nabywcę dodatkowych 120 dni na dokonanie tej czynności.
Czy jest możliwa cesja z umowy deweloperskiej?
Ten akapit dedykuję inwestorom rynku nieruchomości. Prowadzimy dla Was dedykowany dział na naszej stronie i przygotowaliśmy wiele artykułów. Sprawdźcie koniecznie poradnik inwestora rynku nieruchomości zawierający pięć z kilkunastu wpisów na naszej stronie. Zdarza się, że inwestorzy kupują mieszkania na wkładzie własnym 10% i następnie odsprzedają je w cesji z umowy deweloperskiej. Zarabiają oczywiście na marży w cenie, jaką dorzucają do ceny oryginalnej. Odpowiadając więc na pytanie dotyczące tego akapitu mogę powiedzieć, że jest to możliwe. Musicie pamiętać, że potencjalny nabywca będzie zmuszony z własnych środków pokryć różnicę pomiędzy ceną zakupu, a ceną transakcyjną. Bank tego nie skredytuje. Nie wszystkie też banki zgadzają się na kredytowanie cesji, zależy to od wewnętrznej polityki danego banku. To co bardzo ważne, umowa deweloperska powinna zawierać zapis o zgodzie dewelopera na dokonanie cesji. Bez takiego zapisu nie jest to możliwe.
Jak bezpiecznie wybrać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania? To proste, należy przyjść do profesjonalnego biura pośrednictwa kredytów hipotecznych. Pracuję jako Ekspert kredytowy już ponad dziesięć lat i wierzę że biuro jakie prowadzę jest właśnie takim miejscem!
Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego
Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie
Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych
Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium
Pomocne Materiały:
- jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny – sprawdź cykl nasz artykułów na ten temat
- ranking kredytów hipotecznych – sprawdź różne oferty banków
- najkorzystniejszy kredyt hipoteczny – czyli jak wybrać z głową kredyt na zakup mieszkania?
- luksusowe mieszkania – jak wybrać i gdzie szukać najdroższych mieszkań w Polsce?
- całkowity koszt kredytu – dlaczego jest to najważniejszy parametr kredytu hipotecznego?
- ubezpieczenia do kredytu hipotecznego – skorzystaj z naszego doświadczenia w rozmowach z bankami
- kredyt hipoteczny Millenium – sprawdź ofertę jednego z banków jaki opisaliśmy na naszym blogu
Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:
- Kredyty Mieszkaniowe – strona poświęcona kredytom mieszkaniowym
- Przewodnik Kredytowy – uporządkowany zbiór artykułów z naszego bloga podzielony na kategorie tematyczne
- Kredyt hipoteczny krok po kroku – strona dedykowana sprawdzeniu procesu kredytowego
Sprawdź nasz blog nieruchomości:
- wyznaczanie i osiąganie celów – odkryj kluczową umiejętność potrzebną do odniesienia sukcesu w życiu
- ogłoszenia sprzedaży nieruchomości – wybierz sprawdzoną wiedzę, jak przygotować ogłoszenie dla nieruchomości
- MLS nieruchomości – sprawdź kluczowe narzędzie na rynku nieruchomości
Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank
Olga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.
Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.
W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.
Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium