Zakup mieszkania od dewelopera a kredyt hipoteczny to z pewnością dylemat, który rozważa niejedna osoba. Odpowiednie przygotowanie do tematu zakupu mieszkania jest bez wątpienia istotną kwestią. Należy wiedzieć, na jakie kwestie dokładnie zwrócić uwagę. Przygotowana publikacja omawiająca ten temat to jeden z elementów cyklu prawne aspekty przyznania kredytu hipotecznego. Ostatnim razem przeanalizowałam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, natomiast dzisiaj skupię się na tym, co należy sprawdzić przy wyborze oferty nowych inwestycji mieszkaniowych.
Nazywam się Olga Małycha i na co dzień prowadzę firmę pośrednictwa kredytowego. Zakup mieszkania od dewelopera a kredyt hipoteczny to kwestia, która dotyczy wielu moich Klientów. Mam nadzieję, że znajdziecie w tej publikacji mnóstwo przydatnych informacji, dzięki czemu kupno nieruchomości z rynku pierwotnego stanie się bardziej zrozumiałe i łatwiejsze. Artykuł składa się z konkretnych i dopracowanych 21 punktów, które mogą służyć jako swoista instrukcja, wybierając zakup mieszkania od dewelopera.
Czego można dowiedzieć się z artykułu?
- Jak wybrać inwestycję mieszkaniową?
- Jak sprawdzić dewelopera przez zakupem mieszkania?
- Czy można zabezpieczyć się przed otrzymaniem negatywnej decyzji kredytowej z banku?
- Na co zwrócić uwagę przy umowie deweloperskiej?
Zakup mieszkania od dewelopera – jak wybrać inwestycję mieszkaniową?
Wybór inwestycji mieszkaniowej to pewnie najtrudniejszy wątek. Kupno mieszkania z rynku pierwotnego wiąże się z koniecznością rozważenia wielu aspektów. Ważne są cena i powierzchnia, plan zagospodarowania przestrzennego oraz prospekt informacyjny dewelopera. Dowiemy się z nich o planowanych lub możliwych przyszłych inwestycjach w okolicy, co ma wpływ na komfort naszego życia oraz potencjał inwestycyjny nieruchomości. Jeśli kupujemy mieszkanie na własny użytek, szczerze wypiszmy wszystkie wymagania, jakie powinno spełniać. Mój mąż Dawid prowadzi agencję Małycha Nieruchomości Premium i według jego opinii, dziś w dużych miastach żyje się lokalnie. To znaczy, że należy wybrać mieszkanie położone blisko szkół dla dzieci, relatywnie miejsca pracy bądź generalnie w dzielnicy, w jakiej się poruszacie na co dzień. To skraca czas w wielu aspektach życia i generuje więcej możliwości spędzania czasu całą rodziną, co jest pewnie najcenniejsze.
Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania?
Przed wyborem mieszkania od konkretnej firmy deweloperskiej należy dokładnie sprawdzić jej rzetelność. Sytuacja, gdy potencjalni kupujący pozostają bez mieszkania i pieniędzy to największy koszmar osób rozważających zakup mieszkania od dewelopera.
Zaliczka a zadatek to dwa pojęcia, które należy poznać przygotowując się do transakcji. Zanim wpłacimy jakiekolwiek środki, warto wiedzieć, jak sprawdzić dewelopera. Dobrze jest zweryfikować taką firmę po numerze NIP w bazie KRS, CEIDG (Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej) oraz w bazie REGON. Optymistycznym sygnałem będą zdjęcia z realizacji, plany budynku i lokali, a także dane na temat już zrealizowanych inwestycji. Niektóre wady widać dopiero podczas odbioru mieszkania. Dlatego możemy wykorzystać media społecznościowe i serwisy opinii.
Ponadto należy sprawdzić, czy dany deweloper przekazuje wpłaty na rzecz mieszkania na odpowiedni rachunek powierniczy. Księga Wieczysta a kredyt hipoteczny, czyli dokument będący cennym źródłem wiedzy. Według Dawida, najcenniejszą informacją będą znajomi i wszelka sieć kontaktów, dotyczy to szczególnie dużych deweloperów. Nie warto skreślać na starcie firm tworzących dopiero swoją historię, gdyż często budują pozycję na rynku i dzięki temu przykładają dużą uwagę do swoich działań.
Sytuacja mieszkaniowa w Polsce – zmiany w cenach na rynku pierwotnym
Zakup mieszkania od dewelopera wiąże się z koniecznością wyłożenia dużej ilości pieniędzy, a stawki za metr kwadratowy systematycznie i zauważalnie rosną. Pomimo tego w I kwartale 2019 roku oddano do użytku historycznie wysoką liczbę nowych mieszkań. Według raportu NBP Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2019 roku w pierwszym kwartale (Q1) 2019 roku średnia cena za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym wyniosła 8762 złotych dla Warszawy.
W innych miastach było to 8262 złotych dla Gdańska, 7032 złotych dla Wrocławia, 7370 złotych dla Krakowa, 7141 złotych dla Poznania oraz znacznie mniej, bo 5631 złotych dla Łodzi. Dla porównania rok wcześniej (Q1 2018) ceny te wyglądało odpowiednio: 7965 zł, 7255 zł, 6508 zł, 6840 zł, 6430 zł oraz 5211 zł. Jeśli chodzi o wartość procentową wzrostu średnich cen mieszkań pomiędzy Q1 2018 a Q1 2019, to dla Warszawy jest to +11,13%, jednak dla całego kraju „zaledwie” +4,57%. Jaki z tego płynie wniosek? Ceny mieszkań rosną nadal, pomimo kolejnych zapowiedzi o ich obniżce.
Najdroższe dzielnice w Warszawie na rynku pierwotnym
Średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w Warszawie dobija już do 10 tys. złotych za metr kwadratowy, a najdroższe dzielnice w Warszawie to wydatek nawet 13 tys. zł za metr kwadratowy. Najwyżej wyceniane są lokale w Śródmieściu oraz pobliskich dzielnicach, takich jak Mokotów, Saska Kępa czy Wola. Kiedy kupujecie mieszkanie pamiętajcie, że gdy będziecie je chcieli kiedyś sprzedać, warto sprawdzić czego możecie się spodziewać będąc osobą sprzedającą, a nie kupującą. Dobrze ocenić jak wygląda rynek mieszkań w okolicy, jak może się on kiedyś zmienić bądź ewentualnie jakie są plany rozbudowy dzielnicy.
Umowa rezerwacyjna z deweloperem
Pierwszy etap zakupu to tak zwana umowa rezerwacyjna z deweloperem, która stanowi rezerwację nieruchomości zanim zostanie podpisana umowa deweloperska. Wiąże się z nią konieczność opłacenia zaliczki lub zadatku. Treść tego dokumentu nie jest regulowana w żadnym kodeksie, wiec może być swobodnie kształtowana przez strony transakcji. Oznacza to, iż możemy ustalić z deweloperem, że po rezygnacji z zakupu całość lub część pieniędzy wróci na nasze konto.
Kiedy deweloper musi mieć rachunek powierniczy?
Rachunek powierniczy to konto bankowe, na które firma przekazuje wszystkie wpłaty od osób, które podpisały umowę deweloperską. Jest to zabezpieczenie naszych środków finansowych. W przypadku, kiedy deweloper nie wywiąże się z umowy lub ogłosi upadłość, całość środków zgromadzonych na rachunku powierniczym powinna zostać zwrócona kupującemu. Rachunek powierniczy jest obowiązkowy dla deweloperów, jeśli sprzedają mieszkania, które jeszcze nie istnieją – innymi słowy nie posiadają wyodrębnionej księgi wieczystej.
Jak zabezpieczyć się na wypadek otrzymania decyzji negatywnej z banku w sprawie kredytu?
Zakup nieruchomości od dewelopera a kredyt hipoteczny to ważna kwestia do rozważenia. Jeśli spotkała nas odmowa kredytu hipotecznego (na przykład z powodu braku zdolności kredytowej), a my wpłaciliśmy już zadatek, warto mieć przygotowany plan B. Będzie nim zapis w umowie o zwrocie zadatku w przypadku trzech decyzji negatywnych w sprawie kredytu. Oznacza on, iż w przypadku nieotrzymania kredytu, kupujący ma prawo w pełni odzyskać wpłacony zadatek.
Kiedy stosuje się umowę przedwstępną zamiast rezerwacyjnej?
Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości jest prawnym przyrzeczeniem, że obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy właściwej (przyrzeczonej) w określonej przyszłości. Zobowiązuje dewelopera, że na czas dopełniania formalności przez nabywcę, wyłączy on dany lokal z oferty sprzedażowej, a w przyszłości sprzeda go nabywcy za wcześniej umówioną kwotę. Czym różni się umowa przedwstępna od rezerwacyjnej? Ma większą moc prawną i dotyczy tylko lokali już wybudowanych i oddanych do użytku. Z kolei oba typy umów wiążą się z zapłatą zadatku lub zaliczki w określonej kwocie, który wraca do nabywcy w przypadku niewywiązania się z postanowień kontraktu.
Zakup mieszkania od dewelopera a prospekt informacyjny
Szukając mieszkań na rynku pierwotnym zawsze zwracamy uwagę na ten dokument. Prospekt informacyjny to dokument, który firma deweloperska ma obowiązek ujawnić osobom zainteresowanym kupnem mieszkania. Reguluje to ustawa deweloperska. Jego ujawnienie absolutnie nie może być uwarunkowane podpisaniem jakichkolwiek zobowiązań. Znajdują się tam informacje na temat poprzednich inwestycji firmy, dane na temat całego budynku, jak i poszczególnych lokali oraz co bardzo ważne, wzmianki na temat planowanych inwestycji w najbliższym otoczeniu budynku. W prospekcie znajduje się także wzór umowy deweloperskiej oraz termin zakończenia budowy.
Zakup mieszkania od dewelopera a umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?
Ostatecznym rodzajem kontraktu, który zawierają nabywca mieszkania lub domu jednorodzinnego oraz sprzedawca, jest umowa deweloperska. Znajdują się w niej następujące dane:
- zapis o wyodrębnieniu lokalu mieszkalnego i przeniesieniu prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę,
- cena nabycia prawa do lokalu,
- terminy świadczeń finansowych nabywcy na rzecz dewelopera,
- informacje o powierzchni działki oraz stanie prawnym nieruchomości (kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym budynku),
- informacje o obciążeniach hipotecznych i służebnościach, usytuowanie samego budynku oraz mieszkania w budynku,
- zmiany lokatorskie, zakres i terminy ich wprowadzenia,
- powierzchnia i układ pomieszczeń w mieszkaniu,
- standard wykończenia,
- termin odbioru mieszkania,
- rachunek powierniczy (jego numer, rodzaj, koszty prowadzenia rachunku),
- informacja o kredycie i ubezpieczeniach,
- warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej, wysokość odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,
- ewentualnie informacja o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę.
Zmiany lokatorskie – kiedy można ich dokonać?
Zakup mieszkania od dewelopera wprowadza możliwość dokonania zmian w pierwotnym układzie przyłączy, pomieszczeń i ścian działowych. Tak zwane zmiany lokatorskie mają na celu lepsze dopasowanie mieszkania do potrzeb nabywcy. Można je wprowadzić na trzech etapach powstawania inwestycji: przed budową, w trakcie budowy oraz po przekazaniu kluczy do mieszkania. Największe koszty generują zmiany lokatorskie wdrażane już po wybudowaniu mieszkania. Nie w każdym miejscu możemy także ingerować w pierwotny projekt wnętrz. Koniecznie przeczytajcie umowę z deweloperem na jakim etapie budowy istnieje możliwość wprowadzenia zmian.
Jakich dokumentów wymaga bank przy kredycie na rynku pierwotnym?
Kredyt hipoteczny na nowe mieszkanie wiąże się z koniecznością rozważenia wielu aspektów i zadbania o niezbędne dokumenty. Dostępna jest porównywarka kredytów hipotecznych, z którą warto się zapoznać, zanim udasz się do banku. Przeczytaj także przygotowany przez nas ranking kredytów hipotecznych. Sprawdź, jak wygląda kwestia Twojej zdolności kredytowej. Szczegółowy wykaz dokumentacji powinien zaprezentować Ci Twój doradca kredytowy. Dokumenty wymagane dla banku to:
- ostateczne pozwolenie na budowę,
- pozwolenie na użytkowanie – czyli dokument o zakończeniu budowy (jeśli już jest),
- wypis i wyrys z rejestru gruntów,
- oświadczenie dewelopera na druku bankowym,
- wyjaśnienie wzmianek w Księdze Wieczystej,
- pełnomocnictwo do reprezentacji osoby podpisującej dokumenty,
- wzór umowy deweloperskiej,
- prospekt inwestycji,
- umowa rezerwacyjna z rzutem lokalu
Ubezpieczenie pomostowe i karencja w spłacie kredytu hipotecznego
Starając się o dofinansowanie na zakup mieszkania trzeba pamiętać o wielu rzeczach, jak chociażby ubezpieczenia do kredytu hipotecznego. Istotne jest ubezpieczenie pomostowe i karencja w spłacie kredytu hipotecznego. Ubezpieczenie pomostowe to zabezpieczenie prawa do hipoteki dla banku udzielającego kredytu. Stosuje się je na okres pomiędzy wypłatą pieniędzy dla kredytobiorcy a umieszczeniem wpisu w Księdze Wieczystej. Z kolei karencja w spłacie kredytu to inaczej zwłoka w spłacie zobowiązania. Jest to okres, w którym kredytobiorca nie spłaca części kapitałowej rat i ma czas na uporządkowanie swoich spraw finansowych.
Zakup mieszkania od dewelopera a negocjacje z deweloperem
Każdy zakup mieszkania od dewelopera lub domu jednorodzinnego to ogromne oczekiwania. Negocjowanie ceny mieszkania warto wybrać również kupując mieszkanie na rynku pierwotnym. Negocjować można takie kwestie jak chociażby cenę, harmonogram płatności, indywidualne rozwiązania techniczne i budowlane (zmiany lokatorskie) oraz niektóre zapisy w umowie deweloperskiej. Negocjacje z deweloperem warto prowadzić, kiedy minie okres przedsprzedaży. Wówczas ceny mieszkań spadają od kilku do nawet kilkunastu procent. Dawid uważa, że negocjować trzeba zawsze i trzeba pamiętać, że najlepsze projekty na rynku pierwotnym sprzedają się bez negocjacji. To samo dotyczy tematu jak negocjować kredyt hipoteczny, o którym przygotowaliśmy odrębny artykuł.
Czy można skredytować remont kredytem hipotecznym?
Większość banków udzielających kredytów hipotecznych oferuje możliwość skredytowania także remontu nieruchomości z rynku pierwotnego. Kredyt hipoteczny na remont mieszkania, podobnie jak na zakup mieszkania od dewelopera wymaga, aby uiścić minimalny wkład własny, który wynosi zazwyczaj 10%. Wkład własny do kredytu hipotecznego warunkowany jest jednak określonymi wytycznymi. Wypłata tych środków zazwyczaj odbywa się wraz z wypłatą pieniędzy na mieszkanie. Szacowanie otrzymanego kredytu odbywa się w oparciu o przedstawiony kosztorys prac. Kredyt na remont sprawdzany jest w banku poprzez postęp prac, które zostały zaplanowane w kosztorysie.
Kredytowanie naprzemienne – co oznacza w praktyce?
Podczas spłaty kredytu hipotecznego część banków umożliwia kredytowanie naprzemienne. Jest to system, w którym środki za mieszkanie wpłacane są na zmianę przez bank (jako transze kredytu) i nabywcę nieruchomości (jak wkład własny). Kredytowanie naprzemienne umożliwia zakup mieszkania od dewelopera lub domu jednorodzinnego jeszcze na etapie budowy nieruchomości.
Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania?
Odbiór mieszkania od dewelopera to zawsze ekscytujący moment dla nabywcy. Chcąc jednak uniknąć błędów przy odbiorze lokalu, warto się do tego przygotować. Rzeczy, na które trzeba zwrócić uwagę podczas odbioru nieruchomości z rynku pierwotnego, to: wszystkie niedociągnięcia odnośnie ścian, okien i drzwi, zabudowy (jeśli mieszkanie jest pod klucz), standard wykończenia, wygląd garażu i piwnicy (jeśli dotyczy). Odbiór mieszkania od dewelopera powinien trwać kilka godzin, w czasie których starannie oglądamy każdy zakamarek lokalu. Stąd tak ważna jest współpraca z doświadczonym Agentem nieruchomości, który będzie mógł pomóc i w tej kwestii.
Koszty notarialne a zakup mieszkania od dewelopera
Kupując nowe mieszkania obowiązuje nas miedzy innymi taksa notarialna. Jest to opłata, którą wnosimy podczas podpisania umowy deweloperskiej, zanim dokonamy odbioru mieszkania. Jej wysokość zależy od wartości mieszkania, więc im wyższa cena nieruchomości, tym większa jest opłata notarialna za zakup mieszkania od dewelopera. Najdroższy będzie oczywiście kredyt premium na zakup nieruchomości luksusowej. Dla typowego lokalu o wartości pomiędzy 60 tys. zł a 1 mln zł taksa notarialna wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł.
Zakup mieszkania od dewelopera – plusy i minusy
Zakup mieszkania od dewelopera ma swoje plusy i minusy. Do pierwszej grupy z pewnością zaliczamy możliwość urządzenia według własnego pomysłu i projektu, możliwość zaadaptowania wnętrza do własnych potrzeb (poprawki lokatorskie) zanim dokonamy odbioru, umiejscowienie w nowoczesnym budynku, lepszy standard budynku, częsta obecność ochrony, windy, podziemnego parkingu czy przypisanego miejsca postojowego.
Zakup mieszkania od dewelopera ma także swoje wady. Przede wszystkim czeka nas remont mieszkania i wykończenie wnętrz, co opóźnia moment wprowadzenia się do mieszkania. O budżet na remont często musimy się ubiegać dodatkowo składając wniosek o kredyt hipoteczny. Ponadto ceny mieszkań z rynku pierwotnego znacznie wrosły w ciągu ostatnich kilku lat. Dlatego niska podaż gruntów budowlanych zmusza deweloperów do budowania mieszkań na obrzeżach miast.
Jak wybrać mieszkanie, żeby nie stracić przy jego sprzedaży – Tips and Tricks od Małycha Nieruchomości Premium
Jak kupować mieszkania, aby nie stracić? Rynek pierwotny ma duży potencjał inwestycyjny, o czym dobrze wie Dawid prowadzący agencję Nieruchomości Premium. Trzeba wziąć pod uwagę wiele aspektów, które stanowią o atrakcyjności mieszkania dla konkretnej grupy odbiorców (studenci, rodziny z dziećmi, osoby starsze). Wybierając mieszkania zwróćmy uwagę na to, na którym są piętrze. Ponadto plusem są udogodnienia takie jak winda i klimatyzacja. Jeśli mieszkania mają być do wynajęcia dla studentów, to powinny znajdować się blisko centrum miasta. Plusem inwestycji pod kątem sprzedaży rodzinom z dziećmi jest lokalizacja w pobliżu żłobków, przedszkoli i szkół. Liczą się także trendy (otwarta przestrzeń, modne elementy wykończenia). Ponadto jeśli mieszkanie planujemy wykończyć sami, zwróćmy uwagę na cenę za remont za jeden metr kwadratowy.
Zakup mieszkania od dewelopera – Podsumowanie
Rynek pierwotny to łakomy kąsek dla każdego, kto marzy o nowoczesnym mieszkaniu w nowym budownictwie, wykończonym zgodnie z własnym gustem. Mam nadzieję, że ten poradnik ułatwia podjęcie decyzji o kupnie nowego lokalu i wyjaśnia najważniejsze aspekty tego przedsięwzięcia. Pisząc ten poradnik starałam się uwzględnić praktyczne aspekty zakupu mieszkania z rynku pierwotnego oraz przybliżyć to, jak wygląda kredyt hipoteczny na zakup mieszkania od dewelopera. Jeśli interesuje Cię kredyt hipoteczny na mieszkania z rynku pierwotnego, nasz doradca kredytowy jest gotowy do pomocy!
Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego
Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie
Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych
Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium
Pomocne Materiały:
- ubezpieczenia nieruchomości – jakie ubezpieczenia występują w kredycie
- wynajem czy kredyt – co lepsze?
- ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym – czy warto się ubezpieczyć na życie podejmując kredyt hipoteczny?
- kredyt hipoteczny dla obcokrajowca – jak osoba z zagranicy może uzyskać kredyt hipoteczny?
- raty równe czy malejące – jaka rata jest lepsza?
Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:
- Przewodnik Kredytowy – zbiór wszystkich artykułów w podziale na cykle wpisów
- Słownik Kredytowy – pojęcia kredytowe, które musisz poznać
Sprawdź nasz blog nieruchomości:
- marketing nieruchomości – odkryj konkretne wskazówki, jak zrobić skuteczny marketing nieruchomości
- inwestowanie w nieruchomości – poznaj cztery najważniejsze strategie inwestowania w nieruchomości
- jak sprzedać mieszkanie – sprawdź odpowiedź na najczęściej poszukiwaną wątpliwość na rynku nieruchomości
Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank 
Olga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych. Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów. W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium. Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium