Na rynku możemy zauważyć mnóstwo firm oferujących finansowanie pomostowe. Czym jednak jest ten rodzaj finansowania? Mówiąc najprościej, chodzi o udzielenie pożyczki pod zabezpieczenie nieruchomości. Słowo pożyczka jest tutaj kluczowe, ponieważ tylko banki mogą udzielić kredytu, a to pociąga za sobą szereg konsekwencji zarówno prawnych, jak i ekonomicznych.
Nazywam się Olga Małycha i pracuję jako Ekspert Kredytów Hipotecznych, prowadząc własne biuro Małycha Business Finance. Kwestia jaką jest finansowanie pomostowe zasługuje na dokładne omówienie. W moim biurze otrzymuję często zapytania o. właśnie taki rodzaj finansowania. Wspomnę tylko, że wbrew pozorom finansowanie pomostowe to nie jest ostateczne rozwiązanie. W wielu sytuacjach jest to pomoc, jakiej Klient nie miałby szans doświadczyć ani w banku spółdzielczym, ani tym bardziej w instytucji komercyjnej.
Z moich doświadczeń wynika, że nadal można spotkać się z niską świadomością dotycząca tego rodzaju finansowania. W ostatnim czasie wyszczególniłam, jak napisać biznes plan. Tym razem skupimy się na dokładnym, ale zrozumiałym wyjaśnieniu, czym jest finansowanie pomostowe.
Czego można dowiedzieć się z artykułu?
- Co to jest finansowanie pomostowe?
- Gdzie można uzyskać finansowanie pomostowe?
- Kto może skorzystać z finansowania pomostowego?
- Ile kosztuje finansowanie pomostowe?
- O co warto zapytać fundusz pożyczkowy?
Co to jest finansowanie pomostowe?
Przede wszystkim finansowanie pomostowe to pożyczka na dowolny cel z zabezpieczeniem na nieruchomości. Można otrzymać od 35% do maksymalnie 50% wartości nieruchomości. Jest nawet przypisany do tego wskaźnik, tzw. LTV (z ang. loan to value, czyli ‘wartość długu do zabezpieczenia’). Pieniądze są wypłacane przez fundusz pożyczkowy, który zabezpiecza się poprzez przewłaszczenie nieruchomości. W praktyce polega to na tym, że dłużnik przenosi na wierzyciela własność swej rzeczy. Wierzyciel z kolei zobowiązuje się do przeniesienia własności tej rzeczy z powrotem na dłużnika po zaspokojeniu wierzytelności. Do powrotnego nabycia własności przez dłużnika konieczna jest dodatkowa umowa spisana w formie aktu notarialnego.
Uproszczając, jeśli masz nieruchomość i potrzebujesz pieniędzy bez badania zdolności do obsługi długu czy przedstawiania biznesplanu, to jest to produkt dla Ciebie. Dodatkowo musisz zgodzić się na przepisanie nieruchomości w przewłaszczenie. Chodzi o to, że zgadzasz się na wpis w Księdze Wieczystej w dziale II , zamiast wpisu hipotecznego w dziale IV. Czym są właśnie takie oznaczenia? Reguluje to kwestia, jaką jest Księga Wieczysta a kredyt hipoteczny. W taki właśnie sposób działa finansowanie pomostowe.
Gdzie można uzyskać finansowanie pomostowe?
Firmy pożyczkowe zajmujące się tym segmentem rynku określa się mianem funduszy pożyczkowych. Z funduszem inwestycyjnym mają one jednak niewiele wspólnego. Jak więc funkcjonują? Istnieje kilka modeli biznesowych.
- Model Pierwszy
Przede wszystkim taką firmę może założyć osoba prywatna lub grupa osób mających dostęp do stosunkowo dużego kapitału, na przykład od kilkunastu do kilkudziesięciu milionów złotych. Mając odpowiednie know how dotyczące wyceny zabezpieczenia, a także wyboru odpowiedniego Klienta, takie osoby mogą rozpocząć działalność biznesową.
- Model Drugi
Mogą to być osoby, które na przykład pracowały kiedyś w Private Banking i mają dostęp do bardzo zamożnych Klientów, którzy szukają alternatywy do lokat. Lokaty to dziś raptem kilka procent zysku. Fundusze inwestycyjne zarobią czasem kilkanaście procent w skali roku, ale obarczone są dużym ryzykiem.
- Model Trzeci
Może to być także firma pozyskująca środki z rynku finansowego od inwestorów indywidualnych poprzez emisję obligacji i gwarantująca tym inwestorom zysk. Taki zysk może być wypłacany kwartalnie, półrocznie bądź rocznie – w zamian za pożyczone pieniądze.
Jakie są zalety i wady poszczególnych modeli biznesowych?
Nasze biuro współpracuje z kilkoma takimi firmami. Na podstawie wieloletnich doświadczeń należy jednak przyznać, że każdy model biznesowy ma swoje zalety jak i wady.
- Model Pierwszy
Pierwszy z wymienionych modeli wskazuje na dużą selektywność funduszu. Właściciele zarządzają swoim środkami, nie mają presji czasu i wybierają tylko najbardziej marżowe dla nich projekty, czyli. głównie najdroższe dla Klienta. Plusem współpracy z nimi może być fakt, że za nazwiskiem takiego inwestora stoi marka, której nikt nie chciałby ryzykować poprzez próby przejęcia nieruchomości Klienta.
- Model Drugi
Drugi model ewidentnie nabiera barw w przypadku dużych sum finansowania. Fundusz daje możliwość skojarzenia Klienta z bardzo zamożnym inwestorem, który może być zainteresowany danym projektem. Dla przykładu: prowadziliśmy sprawę dewelopera szukającego finansowania zakupu działki w kwocie kilkunastu milionów złotych. Tego typu fundusz pożyczkowy jest dla nas bardzo dobrym rozwiązaniem. Minusem współpracy jest czas – spróbuj złapać z dnia na dzień inwestora z listy „Forbesa” TOP 100, a zaproszę Cię na świetny obiad.
- Model Trzeci
Trzeci wymieniony przeze mnie przykład ma taak zaletę, że gwarantuje elastyczność w podejmowaniu decyzji. Dlaczego tak? Jeśli ktoś pożycza pieniądze od innych, żeby pożyczyć je dalej na rynku, to jeśli nie znajduje odpowiedniego Klienta, staje się bardziej elastyczny w stosunku do tego, który początkowo nie wydawał się być atrakcyjny. Zgodnie z przysłowiem lepszy wróbel w garści niż gołąb na dachu. Minusem współpracy jest brak zasad. Fundusz pożyczkowy do ostatniej chwili przeciąga rozmowy, mogąc je zerwać, jeśli znajdzie Klienta, który zapłaci więcej bądź będzie posiadał bezpieczniejszy projekt.
Finansowanie pomostowe – kto może skorzystać z tej formuły?
W zasadzie każdy może wybrać wariant jakim jest finansowanie pomostowe. Zarówno osoba prywatna, jak i przedsiębiorca. Wystarczy mieć dobre zabezpieczenie. Co więc oznacza dobre zabezpieczenie kiedy chcesz skorzystać z pożyczki jaką jest finansowanie pomostowe?
Co do zasady fundusz pożyczkowy przyjmie na zabezpieczenie spłaty pożyczki nieruchomość mieszkalną oraz komercyjną. Może przyjąć również działkę, choć w ostatnim przypadku najmniej chętnie. Idealnie dla funduszu, jeśli nieruchomość znajduje się w mieście powyżej 200 tys. mieszkańców, a najlepiej w stolicy regionu. Taka polityka wynika z faktu, że tam właśnie rynek nieruchomości jest najbardziej płynny. W razie konieczności sprzedaży zabezpieczenia w przypadku braku spłaty pożyczki jest bardzo ważne. Co ciekawe, dla funduszu nie ma znaczenia, czy jest to mieszkanie stare (kilkanaście lat), czy nowe, lub czy jest to kamienica, a może lokal komercyjny. Każda nieruchomość ma swoją wartość, którą fundusz ustala zanim udzieli finansowania, dlatego dla funduszu pożyczkowego – wbrew pozorom – jest to bardzo bezpieczny biznes.
Czy fundusz pożyczkowy jest lepszym rozwiązaniem niż bank komercyjny lub bank spółdzielczy?
W wielu sytuacjach bank komercyjny czy bank spółdzielczy nie będzie w stanie pomóc w sfinansowaniu projektu, a fundusz pożyczkowy to zrobi. Poniżej kilka przykładów transakcji, przy których pośredniczyła moja firma bądź które mieliśmy możliwość przygotowywać.
Historia pewnego dewelopera
Deweloper, który stracił płynność finansową. To moja pierwsza sprawa w finansowaniu pomostowym. Deweloper, którego firmę dotknął kryzys związany z przekazaniem władzy w firmie, popadł w tarapaty finansowe. Posiadał jednak nieruchomości, które zostały wybudowane, a nie zostały jeszcze sprzedane i mogliśmy się na nich zabezpieczyć. To były mieszkania, ale także lokale komercyjne. Co ciekawe, część z lokali komercyjnych nie była nawet wynajęta, a nie stanowiło to problemu dla pożyczkodawcy. W sytuacji bankowego finansowania byłoby to raczej trudne.
Historia powrotu do Polski po latach
Polak mieszkający za granicą od wielu lat, posiadający tam majątek i dobrze prosperujący biznes. W związku z tym, że rozliczał się poza polskim urzędem skarbowym, banki polskie nie mogły przyjąć jego dochodów pod zabezpieczenie. Wymyśliliśmy więc konstrukcję zakupu nieruchomości z dużym wkładem własnym i refinansowania jej po roku do banku, kiedy to Klient przeniesie się do kraju z prowadzeniem biznesu. Zabezpieczeniem była nieruchomość, jaką nabywał Klient.
Historia pomocy dla przedsiębiorcy
Właściciel składu budowlanego, który nie mógł otrzymać kredytu obrotowego w banku z powodu tarapatów w ZUS. Miał za to dobrą nieruchomość, działkę budowlaną (to jest rzadki przypadek, kiedy fundusz akceptuje takie zabezpieczenie, a jednak się udało). Pożyczka miała pomóc w zatowarowaniu się na kilka miesięcy przed szczytem sezonu budowlanego. Ma zostać spłacona z kredytu bankowego po uregulowaniu zaległości Klienta w ZUS (w praktyce zostało to już zrobione).
Jak widać z na powyższych przykładach, Klientami funduszy pożyczkowych nie są, jak powszechnie się uważa, tylko osoby znajdujące się w tarapatach finansowych. Takimi Klientami są także osoby zamożne, które wybierając finansowanie pomostowe mogą realizować swoje pomysły biznesowe. Przede wszystkim jest to kwestią oceny biznesplanu i jego rentowności. Czasami po prostu opłaca się zapłacić więcej za finansowanie.
Finansowanie pomostowe – ile to kosztuje?
Finansowanie pomostowe, czyli pożyczka od funduszu, jest jednym z najdroższych systemów finansowania dostępnych na rynku. Trzeba to uczciwie powiedzieć. Standardowo kosztuje to 2–2,5% w skali miesiąca, czyli 24–30% w skali roku, a ponadto fundusz nalicza sobie jednorazową prowizję w wysokości do 6%. Prowizja pod pewnymi warunkami może być częściowo zwrócona, na przykład po okresie sześciu miesięcy obsługi długu, proporcjonalnie do okresu pozostającego do spłaty pożyczki. Tego typu konstrukcję widuję bardzo często. Niektóre fundusze stosują odwróconą zasadę. Mianowicie oprocentowanie to „tylko” 10% w skali roku, a prowizja naliczona z góry mieści się w przedziale od 10% do nawet 25%.
Finansowanie pomostowe – czy można negocjować z funduszem pożyczkowym?
Tak! W projektach bezpiecznych i ciekawych, z dużym wolumenem fundusze mogą indywidualnie podejmować decyzje cenowe. Dla przykładu – prowadzę sprawę, gdzie wolumen pożyczki to kilkanaście milionów złotych. Fundusz właśnie rozpoczął negocjacje z Klientami, gdzie poziom oczekiwań Klienta to 2% w skali miesiąca, bez dodatkowych opłat. Nieocenioną rolą w tym wypadku jest rola Eksperta Kredytowego, który w imieniu klienta będzie negocjował warunki kredytu. Tak właśnie zawsze pracujemy dla naszych klientów, naszą rolą jest nie tylko zorganizowanie finansowania, jak i poprowadzenie sprawy w imieniu klienta, ale także dobre negocjacje .
Należy jednak pamiętać, że maksymalne kwoty, jakie przyjmuje się dziś na rynku, to kwota 5 milionów złotych. Powyżej tego możemy znaleźć tylko kilka funduszy w Polsce, które są skłonne pożyczyć takie pieniądze. Czas oczekiwania na zebranie środków w tej kwocie jest też odpowiednio dłuższy. Oczekiwany poziom zaangażowania na jednym Kliencie wynosi dziś kilkaset tysięcy złotych. Finansowanie pomostowe to biznes jak każdy inny, dlatego fundusze chciałby mieć rozproszone ryzyko.
O co warto pytać fundusz pożyczkowy?
- Czy zdolność kredytowa nie ma znaczenia?
Fundusze pożyczkowe pomagają często Klientom, którzy nie mają zdolności bankowej lub nie wykazują odpowiednich dochodów. Pomagają także klientom, którzy mają złą historię w Biurze Informacji Kredytowej lub Krajowym Rejestrze Długów. Fundusz pomaga również osobom, które dopiero zaczynają działalność gospodarczą. Takie podmioty z racji braku odpowiednich wyników finansowych nie mają jeszcze wyrobionych wskaźników. Te wskaźniki wyliczają banki. Najważniejsze jest spełnianie kryteriów pożyczkowych. Chodzi głównie o dwa czynniki. Pierwszy to przedstawienie przez Klienta racjonalnego planu spłaty pożyczki. Drugi to posiadanie nieruchomości w preferowanej lokalizacji, która może służyć jako zabezpieczenie pożyczki.
- Na jak długo można wziąć pożyczkę w funduszu pożyczkowym?
Z tym bywa różnie. Zależy to od funduszu. Klienci mogą wybrać okres spłaty od 3 do nawet 24 miesięcy. Istnieje także opcja przedłużenia pożyczki – wniosek o przedłużenie należy złożyć najpóźniej miesiąc przed planowaną spłatą i wymaga akceptacji ze strony funduszu.
- Jaki jest maksymalny okres karencji pożyczki?
Zazwyczaj karencja wynosi 3 miesiące, z opcją przedłużenia po otrzymaniu zgody funduszu.
- Jak napisać biznes plan?
Fundusz bardzo rzadko wymaga przedstawienia profesjonalnego biznes planu.
- Jak długo firma powinna istnieć na rynku, by otrzymać tego typu finansowanie?
Finansowanie pomostowe można uzyskać już od pierwszego dnia działalności firmy. Tutaj właśnie start-upy są chętnie analizowane. To jest chyba jedyny przypadek, kiedy fundusz wymaga przedstawienia krótkiego biznesplanu, który potwierdzi cel finansowania i pomysł na spłatę pożyczki.
- Kogo możemy Ci polecić?
W tym zakresie produktów współpracujemy z wieloma firmami zawsze szukając najlepszych rozwiązań dla naszych klientów. Daj nam znać, jak możemy Ci pomóc? Nasz doradca kredytowy jest do Twojej dyspozycji.
Kolejny ciekawy wpis? Kredyt deweloperski dla dewelopera na finansowanie projektów inwestycyjnych.
Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego
Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie
Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych
Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium
Pomocne Materiały:
- doradca kredytowy czy warto – finansowanie nieruchomości przeznaczonych na inwestycje
- odmowa kredytu hipotecznego – dlaczego bank odmawia kredytu
- rrso a kredyt hipoteczny – dlaczego rrso nie jest najważniejszym parametrem kredytu hipotecznego
- rynek kredytów hipotecznych – jak dziś wygląda rynek kredytów hipotecznych
- jak negocjować kredyt hipoteczny – czyli jak oszczędzić na kredycie kilkadziesiąt tysięcy złotych
- jak sprzedać mieszkanie – tips and trikcs nie tylko dla fliperów (na blogu naszej agencji nieruchomości)
- inwestowanie w nieruchomości – strategie inwestowania w nieruchomości (na blogu naszej agencji nieruchomości)
Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:
- Poradnik Inwestora rynku Nieruchomości – zbiór najważniejszych wpisów dla osób szukających kredytu mieszkaniowego na rynku nieruchomości inwestycyjnych
- Inwestowanie w nieruchomości – strona naszej agencji nieruchomości poświęcona inwestowaniu
Sprawdź nasz blog nieruchomości:
- jak oszacować wartość nieruchomości – dowiedz się, jakie czynniki wpływają na wartość nieruchomości
- najważniejsze wartości w życiu firmy – odkryj, co stanowi podstawę działania w naszej firmie
Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank
Olga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.
Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.
W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.
Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium