Księga wieczysta a kredyt hipoteczny to artykuł rozpoczynający cykl wpisów na temat prawnych aspektów zakupów nieruchomości. Wydaje się, że księga wieczysta to takie pojęcie, który z reguły każdy zna, a przynajmniej dobrze kojarzy. Jeżeli chodzi jednak o szczegóły oraz wiedzę, co dokładnie w niej sprawdzić przed zakupem mieszkania lub podjęciem kredytu zazwyczaj nie jest już tak klarownie. Dlatego postanowiłam przygotować właśnie taki artykuł. Naszym celem jest przedstawienie tego zagadnienia w sposób możliwie szczegółowy z perspektywy pracy eksperta kredytów hipotecznych.
Nazywam się Olga Małycha i prowadzę firmę pośrednictwa kredytowego. Mój mąż Dawid równocześnie odpowiada za działanie agencji Małycha Nieruchomości Premium. W dzisiejszym artykule, który skupia się wokół tematu jakim jest księga wieczysta a kredyt hipoteczny spodziewajcie się więc również informacji z branży nieruchomościowej. Chcemy podejść do tego wątku bardzo kompleksowo. Ostatni nasz wpis ubezpieczenie pomostowe zakończył cykl dotyczący wszelkich ubezpieczeń do kredytu hipotecznego.
Czego można dowiedzieć się z artykułu?
- Jak sprawdzić Księgę Wieczystą dla kredytu hipotecznego?
- Co sprawdza bank w Księdze Wieczystej?
- Jak wykreślić hipotekę z Księgi Wieczystej?
- W jaki sposób rozumieć pojęcie rękojmi wiary publicznej Ksiąg Wieczystych?
- Czym jest cesja od dewelopera w przypadku mieszkania bez Księgi Wieczystej?
Jak sprawdzić Księgę Wieczystą mieszkania dla kredytu hipotecznego?
Księga Wieczysta to dokument, którego celem jest zbiór informacji na temat stanu prawnego nieruchomości. Składa się z czterech działów, których opis znajdziecie poniżej. Nalezy je poznać, kiedy zamierzacie zakupić mieszkanie. Nie liczcie na bank, weźcie sprawy w swoje ręce i sprawdźcie dokumenty zanim podejmiecie ostateczną decyzję o zakupie nieruchomości. Znając numer Księgi Wieczystej na stronie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych możecie sami sprawdzić stan nieruchomości. To bardzo intuicyjny proces. Decydując się na zakup mieszkania możecie poprosić zbywcę nieruchomości o podanie numeru Księgi Wieczystej, aby móc podjąć ostateczną decyzję. Tu podpowiedź Dawida, który prowadzi naszą agencję nieruchomości. Jeśli właściciel mieszkania unika podania numeru Księgi Wieczystej, możecie spodziewać się w takiej sytuacji niezgodności danych w Księdze z ofertą, jaką otrzymaliście. Możecie poprosić o więcej – akt notarialny nabycia nieruchomości. Oczywiście zbywca ma prawo zamazać cenę zakupu i dane osobowe. Z jakich części składa się Księga Wieczysta?
- I Dział – Czyli oznaczenie nieruchomości, a mówiąc wprost opis tego, co kupujecie,
- II Dział – Tutaj znajdziecie oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego,
- III Dział – Punkt związany z ograniczeniami związanymi z nieruchomością oraz roszczeniami, mogą tu się znaleźć roszczenia wynikające z umów przedwstępnych bądź osób trzecich jak np. dożywotnia możliwość zamieszkania,
- IV Dział – Należy do zagadnień hipotecznych. To tutaj sprawdzicie, czy na nieruchomości ciąży hipoteka kredytu, bądź przymusowa np. wpisana przez komornika.
Księga Wieczysta a kredyt hipoteczny – rękojmia wiary publicznej Ksiąg Wieczystych
Kredyty hipoteczne są produktem, jaki w bankach jest sprawdzany bardzo szczegółowo. Krok po kroku od analizy nieruchomości do analizy finansowej. Bank udzieli kredytu na zakup nieruchomości tylko w sytuacji, kiedy funkcjonuje zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zasada ta ma chronić przede wszystkim nabywcę. Chodzi o taką sytuację, kiedy strona sprzedająca w dobrej wierze sprzedaje nieruchomość, a strona kupująca w również w dobrej wierze zamierza ją nabyć. Strona sprzedająca oczywiście widnieje w Księdze Wieczystej. Jeśli zakupicie nieruchomość od kogoś, kto później okaże się błędnie wpisanym właścicielem, macie nadal szansę uzyskać prawo do uznania umowy za skuteczną.
Aktualnie w Warszawie na rynku kamienic zdarza się, że nieruchomości pozbawione są rękojmi wiary Ksiąg Wieczystych. Zazwyczaj chodzi o sytuację, że tak zwana “komisja reprywatyzacyjna” sprawdza stan prawny nieruchomości. Na tego typu nieruchomość nie otrzymacie z banku kredytu hipotecznego. Wyjściem z sytuacji może być zabezpieczenie na innej nieruchomości. Oczywiście możecie zakupić takie mieszkanie, ale tylko w formie płatności całej kwoty bez udziału kredytu hipotecznego. Pewnie zastanawiacie się, czy ktoś zdecydowałby się na taki zakup? Takie transakcje wbrew pozorom mają miejsce bardzo często.
Księga Wieczysta a kredyt hipoteczny – co sprawdza bank w Księdze Wieczystej?
Kiedy starasz się o kredyt hipoteczny, bank oczywiście sprawdza zapisy aktu notarialnego i wpisy w Księdze Wieczystej danej nieruchomości. Analityk bankowy odpowiada m.in. za sprawdzenie, czy sprzedając, którego wykazuje umowa przedwstępna zakupu nieruchomości jest jej faktycznym właścicielem. Co więcej, bank sprawdza czy ilość pokoi jest zgodna ze stanem faktycznym. Gotowiec inwestycyjny a kredyt hipoteczny w takiej sytuacji to dlatego też naprawdę trudna kwestia. Bank sprawdza to wszystko poprzez wycenę nieruchomości. Finalnie analityk bankowy jest odpowiedzialny za sprawdzenie Działu III i IV. Na dzień wydania decyzji kredytowej te działy muszą być wolne od wpisów, ewentualnie mogą być wyjaśnione poprzez odpowiednie dokumenty.
Co więc może zaakceptować bank w Dziale III i IV?
- służebność przechodu i przejazdu,
- hipotekę innego banku – instytucji zaufania publicznego.
Czego nie może zaakceptować bank w dziale III i IV?
- służebności dożywotniego mieszkania,
- wpisów komorniczych,
- hipoteki od osoby prywatnej (co do zasady banki tego nie akceptują, ale są wyjątki)
Księga Wieczysta a kredyt hipoteczny – jak wykreślić hipotekę z Księgi Wieczystej?
To nic złego, że zbywca nieruchomości posiada kredyt na mieszkanie. W takiej sytuacji potrzebujecie jedynie poprosić o tak zwane oświadczenie wierzyciela. Jest to dokument, który wystawia bank bądź instytucja pożyczkowa z którego wynika aktualne zaświadczenie o wysokości kredytu, numer rachunku do spłaty kredytu, dane dłużnika wraz z numerem księgi wieczystej oraz informacja potwierdzająca, że dana instytucja zezwoli na wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu. Takiego zaświadczenia będzie od Was wymagał bank, kiedy będziecie starali się o kredyt na zakup nieruchomości, która została zakupiona w podobny sposób. Za instytucje zaufania publicznego uznawane są jedynie banki. Firmy pożyczkowe odpowiadające za finansowanie pomostowe takimi instytucjami już nie są. To znaczy tyle, że jeśli zamierzacie nabyć mieszkanie od osoby, która wcześniej pożyczyła pieniądze na prywatnym rynku, może okazać się to przeszkodą w uzyskaniu kredytu hipotecznego.
Następnym krokiem będzie wydanie przez ten bank potwierdzenia spłaty całości kredytu hipotecznego. Jest ono wydawane w postaci zaświadczenia mówiącego wprost o tym fakcie. Znajduje się tam również informacja o tym, że bank zezwala na zwolnienie cesji wobec ubezpieczyciela nieruchomości. Z tym dokumentem należy udać się do Sądu Rejonowego i złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki. Koszt takiego wniosku to 100 złotych i zwyczajowo przyjmuje się, że opłaca go strona sprzedająca mieszkanie. Wniosek składa nowy właściciel nieruchomości, więc wymagane jest Wasze osobiste zaangażowanie.
Czym jest rynek pierwotny, czyli kupowanie mieszkania od dewelopera
Banki oczywiście kredytują mieszkania na rynku pierwotnym. Brak Księgi Wieczystej w tym przypadku wydaje się zupełnie naturalnym, ponieważ jest to zakup zupełnie nowego mieszkania. W umowie przyrzeczonej zakupu mieszkania zwanej potocznie umową ostateczną, notariusz składa wniosek o założenie Księgi Wieczystej i jednocześnie składa wniosek o wpisanie Was do wspomnianej Księgi jako właścicieli nieruchomości. Taki wniosek poprzez elektroniczny wpis trafia następnie do sądu i jest tam procesowany. Obecnie trwa to do kilku miesięcy. W tym czasie bank zabezpieczony jest poprzez ubezpieczenie pomostowe, którego mechanizm działania opisaliśmy w innym naszym artykule, wspomnianym na początku tego wpisu.
Kredyt na mieszkanie bez Księgi Wieczystej – cesja od dewelopera
Na dzisiejszym rynku kredytów hipotecznych większość banków wyraża zgodę na kredytowanie cesji wierzytelności z umowy przedwstępnej. Warunkiem dla banku jednak jest przyjęcie ceny zakupu od dewelopera jako ceny transakcyjnej w kredycie hipotecznym. Innymi słowy zarobek sprzedającego musi być opłacony dodatkowo i nie będzie brany pod uwagę w kredycie hipotecznym jako Wasz wkład własny. Wkład własny do kredytu hipotecznego to wątek, który wymaga dodatkowej analizy. W praktyce polega to na tym, że deweloper musi wyrazić zgodę na przeprowadzenie cesji, a następnie u notariusza jest podpisana umowa cesji i nabywcy wchodzą w prawa i obowiązki sprzedającego wynikające z podpisanej wcześniej przez niego umowy deweloperskiej.
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez Księgi Wieczystej
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to wbrew pozorom bardzo częsty przypadek kredytowy. Jeśli zamierzacie zakupić tego typu mieszkanie, musicie poprosić o zaświadczenie ze spółdzielni informujące o tym, kto jest właścicielem nieruchomości, jaki jest jej metraż oraz to, że spółdzielnia wyraża zgodę na założenie Księgi Wieczystej dla mieszkania. Na marginesie tego typu mieszkania są często wybierane przez inwestorów warszawskich do przeprowadzenia gotowców inwestycyjnych. Na podstawie tych dokumentów bank może wyrazić zgodę na kredyt hipoteczny na zakup takiego mieszkania. Warto sprawdzić na rynku, jakie opinie ma spółdzielnia oraz czy jest zadłużona. Może się bowiem zdarzyć sytuacja, kiedy zrezygnujecie z zakupu mieszkania właśnie ze względu na kłopoty samej spółdzielni.
Zanim przejdziecie do kolejnego akapitu artykułu, zapraszam Was do obejrzenia zapisu transmisji Live, jaki nagrałam na portalu Facebook. Omawiam tam tematu możliwych błędów, jakie można popełnić starając się o kredyt hipoteczny.
Tips and Tricks od Małycha Nieruchomości Premium
Dziś prowadząc dwie firmy – pośrednictwo kredytów hipotecznych i agencję nieruchomości – możemy powiedzieć, że mamy bardzo duży know how na rynku nieruchomości. Dlatego chcielibyśmy to wykorzystać przedstawiając Wam na koniec tego artykułu kilka dodatkowych porad. To nasze osobiste doświadczenia we współpracy z klientami.
-
Metraż mieszkania lub lokalu ujawniony w Księdze Wieczystej nie zawsze równa się rzeczywistemu. Właściciele nieruchomości stosują różne zabiegi, aby zwiększyć metraż nieruchomości. Dzięki nim cena za mieszkanie staje się wyższa czasem o kilkanaście, a czasem o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Zazwyczaj odbywa się to poprzez włączenie do mieszkania części wspólnych w nieruchomości (klatek schodowych czy strychów), jak również zwiększenie powierzchni mieszkania o ogrody zimowe. Bardzo często ogrody zimowe są budowane bez pozwolenia na budowę, ani nawet zgłoszenia do wydziału architektury. Zdarza się również, kiedy to w całkowitym metrażu w Księdze Wieczystej był wpisany metraż mieszkania i komórki lokatorskiej, przez co metraż przyjęty do sprzedaży został zawyżony o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
- Spłata kredytu hipotecznego i złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki w trakcie trwania procesu kredytowego dla kupującego. To się niestety czasem zdarza, kiedy kupujący stara się o kredyt hipoteczny, a sprzedający nie informując nikogo spłaca sam swój kredyt i co najważniejsze w tej sytuacji składa wniosek o wykreślenie hipoteki banku. Wtedy zaczynają się schody, ponieważ bank udzielający kredytu będzie widział tylko wzmiankę w Dziale IV Księgi Wieczystej, nie wiedząc czego ona dotyczy. Taka sytuacja może wstrzymać przyznanie kredytu na wiele miesięcy, do czasu aż hipoteka zostanie wykreślona.
- Sprzedaż mieszkania lub lokalu z wadą prawną dla przykładu rozpatrzmy ogrody zimowe. Jest to sytuacja niestety tak powszechna, że w ciemno można powiedzieć, iż wiele nieruchomości posiadających ogrody zimowe nie posiada formalnego umocowania. To znaczy tyle, że jest samowolą budowlaną. Dlatego jeśli macie zamiar zakupić taką nieruchomość koniecznie poproście zbywcę o przedstawienie dokumentów potwierdzających zgodę wydziału architektury na budowę.
Księga Wieczysta a kredyt hipoteczny – Podsumowanie
Staraliśmy się przedstawić ten wątek bardzo kompleksowo. Jeśli jest coś co według Was powinno być dodatkowo poruszone w tym artykule to zachęcamy Was do zamieszczenia poniżej komentarza. W kolejnych wpisach z tego cyklu prawnych aspektów do kredytu hipotecznego postaramy się do tego wrócić.
Tymczasem zapraszamy Was do naszego biura, gdyż nasz Doradca kredytowy jest do Waszej dyspozycji! Kredyty hipoteczne to proste, aczkolwiek wielowątkowe produkty bankowe, dlatego warto oddać sprawy w ręce specjalistów. Poza tym każdy Ekspert kredytowy posiada aktualny ranking kredytów hipotecznych, który zostanie Wam przedstawiony. Jeśli z kolei chcecie każdego dnia otrzymywać porady o kredycie hipotecznym i nieruchomościach, zajrzyjcie na nasze strony na portalu Facebook. Więcej na ten temat możecie obejrzeć w jednym z filmów jakie nagrał Dawid.
Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego
Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie
Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych
Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium
Pomocne Materiały:
- ubezpieczenia do kredytu hipotecznego – jakie ubezpieczenia występują przy kredycie hipotecznym
- kredyt hipoteczny a zatrudnienie – co warto wiedzieć na temat zatrudnienia
- kredyt hipoteczny Millenium– sprawdź bank, który nie wymaga ubezpieczenia niskiego wkładu
- raty równe czy malejące – czym się od siebie różnią?
- odmowa kredytu hipotecznego – jakich błędów uniknąć podejmując kredyt?
- nadpłata kredytu hipotecznego – sprawdź, kiedy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?
- kredyt hipoteczny a umowa zlecenie – zarabiasz na umowie zlecenie lub dzieło – sprawdź jak możesz otrzymać kredyt hipoteczny
Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:
- Kredyt hipoteczny poradnik – poradnik na temat kredytów hipotecznych
- Kredyt hipoteczny krok po kroku – poznaj etapy udzielenia kredytu hipotecznego
- Poradnik inwestora rynku nieruchomości – przeczytaj i zdobądź wiedzę kredytową, kiedy chcesz inwestować w nieruchomości
Sprawdź nasz blog nieruchomości:
- wyznaczanie i osiąganie celów – odkryj kluczową umiejętność potrzebną do odniesienia sukcesu w życiu
- ogłoszenia sprzedaży nieruchomości – wybierz sprawdzoną wiedzę, jak przygotować ogłoszenie dla nieruchomości
- MLS nieruchomości – sprawdź kluczowe narzędzie na rynku nieruchomości
Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank
Olga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.
Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.
W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.
Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium