Gotowiec inwestycyjny a kredyt hipoteczny

Gotowiec inwestycyjny a kredyt hipoteczny to bardzo ciekawy temat dla inwestorów rynku nieruchomości. Czy słyszeliście, że podobno nie można kupić takich mieszkań na kredyt? Czy tak rzeczywiście jest? Przygotowałam artykuł, w którym znajdziecie jasną i klarowną odpowiedź na te wątpliwości!

Nazywam się Olga Małycha, a Małycha Business Finance to nasza firma pośrednictwa kredytowego o specjalizacji kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości. Ostatnio mogliście przeczytać nasz artykuł opisujący kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem. Dziś chcielibyśmy omówić szerzej kwestię, jaką jest gotowiec inwestycyjny a kredyt hipoteczny. W naszej firmie posiadamy także drugi dział, za który odpowiada mój mąż Dawid – Małycha Nieruchomości Premium. Jest to agencja nieruchomości o specjalizacji nieruchomości Premium i Inwestycyjnych, stąd nasz artykuł powinien być dla Was szczególnie wartościowy i praktyczny.

Czego można dowiedzieć się z artykułu?

• Czym jest gotowiec inwestycyjny?
• Jak powstaje gotowiec inwestycyjny?
• Jak wybrać kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem?
• Jaką politykę stosują banki dla nieruchomości inwestycyjnych?
• Czy można kupić gotowca inwestycyjnego na kredyt hipoteczny?
• Jaki wkład własny należy posiadać dla gotowca inwestycyjnego?
• Jakie są wyzwania kredytowe związane zakupem mieszkania inwestycyjnego?
• Co koniecznie musisz wiedzieć decydując się na zakup gotowca inwestycyjnego?
• Gdzie kupić gotowca inwestycyjnego?

Czym jest gotowiec inwestycyjny?

Gotowiec inwestycyjny to inaczej nieruchomość przygotowana do wynajmu. Dlatego tego typu mieszkanie od razu generuje dochód pasywny na poziomie wyższym, niż standardowe nieruchomości. Nieruchomość jest przygotowana w taki sposób, aby zmaksymalizować zyski i jak najlepiej wykorzystać potencjał lokalizacyjny oraz użytkowy mieszkania. Co to oznacza w praktyce? Chodzi o to, że mieszkanie kupowane jest zazwyczaj w blokach z tak zwanej wielkiej płyty, a następnie jest dzielone na pokoje, przy czym kuchnia przenoszona jest do przedpokoju. Wielka płyta funkcjonuje w kilku krajach w Europie, ale prawdopodobnie tylko w Polsce wykorzystywana jest jako swego rodzaju mechanizm inwestycyjny.

Tego typu mieszkania inwestycyjne powstają w odpowiedzi na koniunkturę rynkową. W samej tylko Warszawie studentów jest kilkanaście tysięcy, natomiast państwowe akademiki mają raptem niecały tysiąc miejsc. Co więcej, w większości miast w Polsce nie ma prywatnych akademików i pewnie nigdy nie będzie ze względu na wysokie ceny budowy. Dlatego ten rynek opanowany jest przez prywatnych inwestorów. Gotowiec inwestycyjny jest więc dziś produktem inwestycyjnym odpowiadającym na oczekiwania rynku – niskie zyski z lokat oraz małe zyskowności z wynajmu innych typów mieszkań.

Jak powstaje gotowiec inwestycyjny?

Proces powstawania tego typu mieszkań to praktycznie proces deweloperski dla nowego mieszkania. Dziś na rynku można znaleźć wiele okazji inwestycyjnych, przy czym część z nich na pewno nie nadaje się do użytkowania w dłuższym okresie czasu. Zakładając, że firma budowlana zwana także Inwestorem w sposób prawidłowy przygotowała gotowiec inwestycyjny, to powinieneś otrzymać mieszkanie przygotowane w konkretny sposób. Nie powinno być w nim gazu, powinien zostać odcięty. Oczywiście ze względów bezpieczeństwa, przy użytkowaniu mieszkania przez wiele osób jednocześnie. Elektryka powinna być wymieniona, a ilość lini elektrycznych powinna być przemyślana na użytkowanie mieszkania przez nawet sześć osób jednocześnie. Kuchnia zazwyczaj jest przenoszona do przedpokoju, dzięki czemu Inwestor zyskuje jeden więcej pokój do wynajmu, a największy pokój jest dzielony na dwa mniejsze. Przy mieszkaniach sześciopokojowych dostawia się zazwyczaj o jedną łazienkę więcej dla komfortu mieszkańców.

Dzięki tym zabiegom Inwestor uzyskuje mieszkanie gotowe do wynajmu na przynajmniej cztery lub więcej pokoi. Dlaczego tak dużo? Chodzi przecież o maksymalizację zysku z wynajmu właściciela mieszkania, stąd takie właśnie zabiegi. Pewnie się zastanawiacie, czy to się później wynajmuje? Wynajmuje się bez najmniejszego kłopotu!

Czy gotowiec inwestycyjny spełnia warunki nadzoru budowlanego?

To jest bardzo mocne pytanie, na które większość Inwestorów unika odpowiedzi. Warto jednak wiedzieć, że przeniesienie kuchni do przedpokoju stoi w niezgodzie z przepisanymi przeciwpożarowymi. Według tych przepisów, kuchnia musi mieć bezpośredni dostęp do okna. Klient, który decyduje się na zakup tego typu mieszkań musi mieć wiedzę na ten temat. W naszej agencji nieruchomości posiadamy do sprzedaży gotowce inwestycyjne. Te mieszkania zazwyczaj jednak posiadają kuchnię z bezpośrednim dostępem do okna. Na rynku jest ich jednak dziś bardzo mało, ponieważ jeden pokój mniej oznacza niższą rentowność. Z naszych doświadczeń we współpracy z klientami wynika jednak, że wiedzę o przepisach BHP, regulacjach przeciwpożarowych czy wszelkich wymogach formalno-prawnych posiada niestety niewielu Inwestorów.

Jak wybrać kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem?

Jeśli Twoim celem jest zakup mieszkania na kredyt i jego wynajem w długim okresie czasu to znaczy, że myślisz jak klasyczny rentier. W takim przypadku powinieneś skupić się na jak najdłuższym okresie kredytowania oraz wybrać jak najmniejszy wkład własny do kredytu hipotecznego. Finalnie chodzi o to, aby pożyczonymi pieniędzmi uzyskać jak najwyższą stopę zwrotu pozwalającą na obsługę długu oraz generowanie nadwyżki. Gotowiec inwestycyjny jest w tym przypadku dobrym rozwiązaniem. Dlaczego? Dostępne gotowce inwestycyjne w naszej agencji nieruchomości generują zazwyczaj około 9,5% ROE. Zakładając kredyt hipoteczny na poziomie 3,5% nadal zostaje około 6,0%. Taki wynik na rynku apartamentów jest dziś uważany za niezwykle dobry. Na rynku masowym (klasyczne dwupokojowe mieszkanie) jest to praktycznie maksimum, jakie można uzyskać z wynajmu tego mieszkania.

Jaką politykę stosują banki dla nieruchomości inwestycyjnych?

Gdy została wprowadzona ustawa o kredycie hipotecznym, banki dosyć restrykcyjnie zaczęły podchodzić do tematu zakupu nieruchomości na kredyt hipoteczny w celu inwestycyjnym. W praktyce sektor bankowy wykluczył taki cel kredytu. Oczywiście nie jest tak, że rynek zaprzestał kupowania mieszkania na kredyt, jeśli jest to drugie lub nawet trzecie czy czwarte mieszkanie. Taka praktyka nadal ma miejsce. Trzeba jednak wiedzieć, jak poszczególne banki podchodzą do tego tematu. Co więcej, dobrze mieć świadomość, do którego banku warto pójść z drugim, a do którego z kolejnym kredytem. Co do zasady, dziś jest już trudno zbudować tzw. portfel nieruchomości kupionych na kredyt hipoteczny. Wspominając pojęcie “portfela nieruchomości” mam na myśli kilkanaście kredytów. Jeszcze dziesięć lat temu było to możliwe.

Czy można kupić gotowiec inwestycyjny na kredyt hipoteczny?

Jest to kluczowa kwestia przywoływana w dzisiejszym artykule. Odpowiedź na to pytanie nie jest wcale taka prosta. Po pierwsze dlatego, że gotowiec inwestycyjny to przykład klasycznego mieszkania inwestycyjnego. Jeśli wskażesz w banku, że kupujesz go po to, aby następnie zarabiać na wynajmie możesz być pewny, że otrzymasz decyzję negatywną. Wspomniana wyżej ustawa o kredycie hipotecznym skutecznie eliminuje takie praktyki. Z naszego doświadczenia w obsłudze inwestorów widzieliśmy jednak i inne zachowanie banków. Zdarza się również tak, że analityk w banku pyta, czy nowy właściciel zamierza wrócić do starego układu pokoi. Odpowiedź twierdząca można oznaczać zgodę na uzyskanie takiego kredytu. Chyba najsłuszniejszą odpowiedzią na pytanie będzie odpowiedź twierdząca z zaznaczeniem, że będzie to także uzależnione od analityka, na jakiego trafi dany wniosek.

Gotowiec inwestycyjny – jaki należy posiadać wkład własny?

Co do zasady możesz posiadać nawet i 10% wkładu własnego. Jeśli przekonasz analityka do tego, że kupowane przez Ciebie mieszkanie które de facto wygląda jak produkt inwestycyjny, będzie użytkowane w celu mieszkaniowym. Do ustalenia pozostaje jednak nadal kwestia dotycząca tego, dlaczego cena odbiega od wartości rynkowych na danym obszarze. Co dokładnie mamy na myśli? Cena gotowca inwestycyjnego powstaje w oparciu o uzyskiwaną przez niego rentowność.

Dlatego klasyczne mieszkanie inwestycyjne podzielone na sześć pokoi powinno kosztować w Warszawie około 670 tys. złotych. Takie mieszkanie powinno przynosić właścicielowi następnie około 5.000 złotych miesięcznie zysku netto, po odliczeniu wszystkich opłat i podatków. Dlaczego o tym piszemy? Jednocześnie tego typu mieszkanie na rynku (nie podzielone na pokoje) będzie kosztować pewnie około 450 tys. do 500 tys. złotych. Stąd bank przeprowadzając wycenę nieruchomości nie będzie wiedział, jak odnieść się do tej ceny mieszkania. Wniosek jest więc prosty. Kupując gotowiec inwestycyjny na kredyt możesz spodziewać się wkładu własnego nawet na poziomie 30-40%.

Wyzwania kredytowe związane zakupem mieszkania inwestycyjnego

• wkład własny – bank może oczekiwać wyższego, niż standardowy ponieważ nie będzie w stanie wycenić mieszkania na poziomie nieruchomości w danym rynku,
• ilość kredytów hipotecznych – dziś banki (tylko kilka) akceptują maksymalnie cztery kredyty hipoteczne,
• nieruchomość inwestycyjna – banki nie akceptują w swojej polityce mieszkań zakupionych pod inwestycje.

Co musisz wiedzieć wybierając gotowiec inwestycyjny?

• mieszkanie z wadą w Księdze Wieczystej – nabywając gotowiec inwestycyjny musisz wiedzieć, że kupujesz mieszkanie które ma sześć pokoi, natomiast w Księdze Wieczystej posiada tylko cztery. Raczej nie zmienisz tego formalnie, ponieważ musiałbyś otrzymać zgodę wydziału architektury i nadzoru budowlanego. W tym przypadku nie jest t0 możliwe.
• mieszkanie z wadą budowlaną – gotowce inwestycyjne mają przeniesioną kuchnię do przedpokoju, przez co tracą dostęp do okna. To znowu jest wadą budowlaną według najnowszych wytycznych nadzoru budowlanego. Co ciekawe, wszyscy o tym wiedzą, począwszy od Inwestorów przygotowujących mieszkania skończywszy na nabywcach tych mieszkań i nikomu to nie przeszkadza.

Gdzie kupić gotowiec inwestycyjny?

Dziś rynek wyczuł koniunkturę na tego typu produkty, dlatego takich mieszkań powstaje dużo. Warto więc podjąć dobrą decyzję od kogo kupicie gotowiec inwestycyjny. Mieszkania tego typu przygotowywane są bowiem zarówno przez profesjonalne firmy budowlano-remontowe, jak i osoby na co dzień pracujące w korporacji i marzące o szybkich pieniądzach zarobionych przy okazji. Wskazana okazjonalność ma tutaj kluczowe znaczenie, ponieważ finalnie może okazać się, że Twój gotowiec inwestycyjny poza wymienionymi przeze mnie wyzwaniami będzie posiadał również wady wykończeniowe. Kiedy więc decydujesz się na zakup takiego mieszkania, warto zadać kilka konkretnych pytań:

1. Ile mieszkań zostało wcześniej przygotowanych?
2. Czy mogę zobaczyć wcześniejsze realizacje?
3. Kiedy mogę porozmawiać z osobami, które już zakupiły takie produkty?
4. Chciałbym zobaczyć pełną dokumentację budowlaną z pozwoleniami na odcięcie gazu, zgodę wspólnoty na remont, gwarancjami na sprzęty AGD i RTV oraz dokumentację dotyczącą rozmieszczenia elektryki w mieszkaniu.

Jak duży jest rynek dla gotowców inwestycyjnych?

W Polsce ten rynek dopiero się tworzy. Przyjęło się mówić, że Polska to tylko 5% rynku najmu z tendencją do dużego wzrostu w najbliższych latach. Wynika to z napływu studentów do dużych miast oraz naturalnej potrzeby posiadania takich mieszkań – na rynku nie ma prywatnych akademików. Zdarzają się już Inwestorzy posiadający kilkadziesiąt łóżek. Dla porównania z rozwiniętym bardziej rynkiem brytyjskim jesteśmy raczej rynkiem raczkującym. Tam bowiem można spotkać Inwestorów posiadających portfele nieruchomości po kilkaset łóżek.

Gotowiec inwestycyjny – Podsumowanie

Przedstawiliśmy Wam dosyć kompleksowo temat, jakim jest gotowiec inwestycyjny, łączenie z pomijanym często na rynku aspektem wad technicznych tego typu mieszkań. Czy warto więc kupić tego typu mieszkanie na kredyt? Odpowiedź jest prosta. Matematycznie jest to opłacalne, więc warto. Inną sprawą jest fakt, czy taki kredyt w ogóle zostanie przyznany. Zależy to bowiem od wkładu własnego, ceny mieszkania, jak i samego analityka wydającego decyzję kredytową. W jednym banku można otrzymać zupełnie różne decyzje kredytowe dla tego typu mieszkań. Finansowanie kredytem hipotecznym gotowców inwestycyjnych jest po prostu trudne, ale możliwe.

Jeśli potrzebujesz pomocy zarówno w zakupie czy też przygotowaniu kredytu hipotecznego na zakup gotowca inwestycyjnego zgłoś się do nas. Nasz Ekspert kredytowy Małycha Business Finance oraz ekspert nieruchomości Małycha Nieruchomości Premium może Ci w tym pomóc!

Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego

Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie

Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych

Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium

Pomocne Materiały:

• kredyt premium na zakup nieruchomości luksusowej – jak finansować rynek nieruchomości premium?
• jak negocjować kredyt hipoteczny – czyli jak oszczędzić na kredycie kilkadziesiąt tysięcy złotych
• kredyt deweloperski – kredyt dla dewelopera na finansowanie projektów mieszkaniowych
• kredyt na flipa – kredyt na zakup mieszkania do sprzedaży z zyskiem
• ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym – czy warto się ubezpieczyć na życie podejmując kredyt hipoteczny?
• kredyt hipoteczny dla obcokrajowca – jak osoba z zagranicy może uzyskać kredyt hipoteczny?
• jak sprzedać mieszkanie – tips and trikcs nie tylko dla fliperów (na blogu naszej agencji nieruchomości)

Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:

• Poradnik Inwestora rynku Nieruchomości – zbiór najważniejszych wpisów dla osób szukających kredytu mieszkaniowego na rynku nieruchomości inwestycyjnych

Sprawdź nasz blog nieruchomości:

• jak oszacować wartość nieruchomości – dowiedz się, jakie czynniki wpływają na wartość nieruchomości
• najważniejsze wartości w życiu firmy – odkryj, co stanowi podstawę działania w naszej firmie

Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank

Olga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.

Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.

W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.

Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium