Kredyt premium na zakup nieruchomości luksusowej to wbrew pozorom nie jest łatwa kwestia bankowa. Pod względem wartości posiadanego majątku Polacy nadal nie mogą równać się z mieszkańcami Europy Zachodniej. Jednocześnie coraz więcej zarabiamy i żyjemy na coraz wyższym poziomie. W naszym kraju przybywa również osób zamożnych i bogatych, zainteresowanych zakupem nieruchomości luksusowej. Osoby, które nie mogą lub z jakiegoś względu nie chcą sfinansować takiej transakcji gotówką, decydują się na kredyt hipoteczny. Kredyt premium wymaga specjalistycznej wiedzy bankowej. Ostatnim razem opisaliśmy luksusowe mieszkania, dziś skupimy się na tym, jak je finansować.
Nazywam się Olga Małycha i jestem ekspertem kredytów hipotecznych. Mój mąż Dawid prowadzi na co dzień agencję Małycha Nieruchomości Premium, specjalizując się w lokalach z segmentu luksusowego oraz premium. Dzięki wiedzy i doświadczeniu możemy przekazywać wszystkim naszym klientom jak najszerszy zakres kompletnej wiedzy zarówno w kategorii kredytów hipotecznych jak i nieruchomości.
Kredyt premium. na zakup nieruchomości luksusowej to nieco inaczej traktowana kwestia przez praktycznie każdy bank. Dlatego każdy, kto chce z pomocą banku nabyć drogą nieruchomość, powinien dobrze się do tego przygotować. Co trzeba wiedzieć, sięgając po kredyt premium na zakup nieruchomości luksusowej?
Czego można dowiedzieć się z artykułu?
- Jak definiować nieruchomości premium?
- Czym charakteryzują się nieruchomości premium?
- Kto najczęściej kupuje nieruchomości premium?
- W jaki sposób banki traktują kredyty na nieruchomości premium?
- Jak uzyskać kredyt premium na zakup nieruchomości luksusowej?
Nieruchomość premium – czyli jaka?
Omawiając temat kredytów premium, w pierwszej kolejności warto doprecyzować, czym właściwie są nieruchomości luksusowe. To o tyle trudne, że ich rynek nie ma konkretnej definicji. Oferując sprzedaż domu czy apartamentu, można bezkarnie posłużyć się określeniem „premium”. Mimo wszystko, specjaliści bez większych trudności są w stanie ocenić, czy w przypadku danej nieruchomości można już mówić o segmencie luksusowym, czy to po prostu dom lub lokal mieszkalny o dużej wartości. Nieruchomość premium to apartament, penthouse lub dom o podwyższonym standardzie. W warunkach polskich, ceny luksusowych lokali mieszkalnych, w zależności od miasta, zaczynają się od 1-1,5 mln złotych, natomiast ekskluzywnych domów – od 2,5 mln złotych. Co oczywiste, do tej definicji dodaje się jednak jeszcze inne kryteria: odpowiedni metraż, prestiżową lokalizację, czy dostępność ekskluzywnych usług dla mieszkańców.
Polski rynek nieruchomości premium dopiero niedawno wkroczył w fazę dynamicznego rozwoju. W 2015 roku przeprowadzono na nim jedynie około dwieście transakcji, ale w roku 2018 ich liczba przekroczyła już siedemset. Niezależnie o którym okresie mowa, większość rezydencji i ekskluzywnych lokali mieszkalnych zakupiono za gotówkę. Banki nie wypracowały innych zasad udzielania kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości luksusowej niż te, które obowiązują każdego klienta hipotecznego. Zdecydowanie ostrożniej jednak oceniają ryzyko związane z udzieleniem kredytu premium sięgającego kwot liczonych w milionach.
Nieruchomości premium i ich charakterystyka
Apartamenty premium mają zazwyczaj ponad 100 metrów kwadratowych, a domy co najmniej kilkukrotnie więcej. W praktyce, nie wskazuje się tutaj jednak konkretnej, granicznej wielkości powierzchni. Na status luksusie danej nieruchomości często wpływa specyfika jej wnętrz. Jeśli chodzi o te ostatnie, to uważa się, że lokal premium powinien być co najmniej dwukondygnacyjny, albo posiadać układ pomieszczeń wyraźnie oddzielający część dzienną i nocną. Do tego musi składać się co najmniej z trzech lub czterech pokoi, osobnej jadalni oraz gabinetu. Oprócz tego, wszystkie jego pomieszczenia powinny być przestronne, a ich wyposażenie i wystrój zwykle spersonalizowane i zaprojektowane przez dobrego architekta.
Kredyt premium na zakup nieruchomości luksusowej a prestiżowa lokalizacja
Nieruchomości premium można spotkać przede wszystkim w Warszawie, Trójmieście, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu. Występują również w Łodzi, Katowicach, a także nad Bałtykiem oraz w Tatrach. W przypadku dużych miast znajdują się one zwykle w ścisłym centrum lub blisko niego, głównie w sąsiedztwie restauracji i obiektów kultury, a jednocześnie zapewniających spokój terenów zielonych. Szczególną wartość mają te nieruchomości premium, które oferują widok na znany zabytek czy wartościową część miasta. Jeśli chodzi o regiony turystyczne, jak chociażby kurorty nadmorskie czy górskie, to widok z okien najczęściej ma kluczowe znaczenie. Nieruchomości z segmentu premium oferują również dostęp do ekskluzywnych usług. Mogą to być: osiedlowy basen, siłownia, sauna czy recepcja z usługami concierge. Jeszcze bogatszy, bardziej wyszukany zestaw rozwiązań dla zamożnych można znaleźć w luksusowych rezydencjach. Spotyka się w nich windy, fontanny, oczka wodne, place zabaw dla dzieci, ogrody w stylu angielskim lub francuskim lub nawet lądowisko dla helikopterów.
Nieruchomości premium jako lokata kapitału
W Polsce nieruchomości luksusowe kupują przede wszystkim klienci z ponadprzeciętnymi dochodami. Przy czym najczęściej są to osoby zarabiający kilkanaście czy też kilkadziesiąt tysięcy złotych w skali miesiąca. Część z nich chce w ten sposób zyskać ekskluzywny apartament lub rezydencję. Pozwoli im to na komfort funkcjonowania i jednocześnie podkreśli ich wysoki status społeczny. Niektórzy posiadają kilka nieruchomości służących zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. W jednej przebywają na stałe, a pozostałe traktują jako rezydencje wakacyjne lub miejskie apartamenty na własny, okazjonalny użytek. W praktyce jednak, większość transakcji na rynku nieruchomości premium jest realizowana z myślą o celach inwestycyjnych i lokacie kapitału. Nabywcy często kupują je pod wynajem, albo by móc prowadzić w nich działalność gospodarczą.
Określenie celu zakupu luksusowego apartamentu lub domu to podstawa przy ubieganiu się o finansowanie banku. Od tego zależy bowiem wybór odpowiedniego produktu kredytowego. W większości przypadków wykorzystuje się oczywiście kredyt hipoteczny. Jeśli z nieruchomością będzie wiązał się wyłącznie konkretny biznes (np. oferowanie luksusowych pokoi na wynajem) to należy skorzystać z kredytu inwestycyjnego. Trzeba mieć jednak na uwadze, że ten ostatni może być w takim wypadku nieco trudniej dostępny. Taki wątek jak kredyt hipoteczny a zatrudnienie opisaliśmy dokładnie w innej publikacji.
Kredyt premium na zakup nieruchomości luksusowej – definicja
Kredyty premium to zwykłe kredyty hipoteczne. Posiadają jednak kilka specyficznych cech. Opiewają na duże kwoty, odznaczają się wysokim poziomem tzw. szkodowości, a przy tym są zabezpieczone nieruchomościami luksusowymi. To właśnie z tego względu banki są bardzo dociekliwe. Oceniają ryzyko związane z udzieleniem takiego zobowiązania bardziej szczegółowo, niż przy klasycznych produktach hipotecznych.
Podejście banków do finansowania nieruchomości premium
Z danych zgromadzonych w 2018 roku przez Biuro Informacji Kredytowej wynika, że najwyższy, sięgający aż 10,8% poziom szkodowości posiadają kredyty na kwotę ponad 1 miliona złotych. Oznacza to, że spłata co dziesiątego kredytu premium jest opóźniona o ponad 90 dni. Dla porównania, w przypadku zobowiązań do 500 tys. złotych wspomniany wskaźnik nie przekracza 2%. Te niekorzystne statystyki to głównie zasługa faktu, że tak duże kredyty zaciągają zwykle osoby prowadzące działalność gospodarczą lub artystyczną oraz celebryci. Czyli grupy klientów, których dochody nierzadko opiewają na różne kwoty i mają nieregularny charakter. Więcej o tym możesz przeczytać w artykule kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza.
Zamożny klient spłacający milionowy kredyt jest dla banku bardziej ryzykowny, niż czterech z kredytami po 250 tys. złotych. Pewną niedogodność stanowi też to, że nieruchomości luksusowe postrzegane są przez kredytodawców jako aktywa o nieco niższej płynności, przez co są trudniejsze do wyceny. Na rynku można znaleźć jednak banki, które rozumieją specyfikę nieruchomości Premium i chętnie finansują zawierane na nim transakcje.
Kredyt premium a wyższy wkład własny
Przy kredytach hipotecznych minimalny wkład własny wynosi 10% wartości nieruchomości. W przypadku inwestycji premium, część banków może oczekiwać wyższego zabezpieczenia. W praktyce, polski segment premium wygląda dziś tak, że chętnych na zakup jest wielu, ale brakuje atrakcyjnych apartamentów spełniających ich wygórowane oczekiwania.
Ubiegając się o kredyt premium, trzeba zapewnić wkład własny do kredytu hipotecznego w inwestycji na poziomie minimum 35-40%. W przypadku zakupu domu o wartości 2,5 mln złotych będzie to około 1 mln złotych. To spore kwoty, ale osoby zamożne zwykle bez problemu są w stanie je zorganizować. Co więcej, wykupując ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym często można przekonać bank do obniżenia wymaganego wkładu własnego. Możemy Wam jednak powiedzieć, że wielokrotnie udało nam się uzyskać kredyt hipoteczny z minimalnym, 10% wkładem własnym dla kredytów wyższych niż 1 mln złotych. Nasz rekord to kredyt na kwotę 3,7 mln złotych.
Kredyt premium na zakup nieruchomości luksusowej a wymagane procedury
Kredyt premium wiąże się z takimi samymi formalnościami i procedurami jak każdy inny kredyt hipoteczny. Zamożny klient musi zorganizować dokumenty osobowe i finansowe oraz dokumentację dotyczącą nabywanej nieruchomości premium. Na tej podstawie bank sprawdzi jego zdolność kredytową. Następnie przeanalizuje historię spłaty dotychczasowych zobowiązań oraz nie pominie kwestii jaką jest kredyt hipoteczny a BIK, Bank oceni również, czy dany dom lub apartament dobrze zabezpieczy spłatę kredytu. Jeśli chodzi o tę ostatnią kwestię, to oczywiście potrzebna jest też wycena nieruchomości wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego. Powinien mieć on doświadczenie w badaniu obiektów z segmentu premium i ostrożnie stosować klasyczną analizę porównawczą. Luksusowe domy i apartamenty są unikalne i zwykle spersonalizowane. Dlatego porównując je z okolicznymi nieruchomościami o podobnym metrażu, koniecznie trzeba też uwzględnić specyfikę wykończenia wnętrz, zastosowane materiały czy ogólną jakość i estetykę projektu.
Po kilku czy też nawet kilkunastu dniach od momentu otrzymania wniosku, bank udzieli decyzji kredytowej i przedstawi ostateczne warunki umowy kredytu hipotecznego. W przypadku wysokiej kwoty kredytu i idącego za tym dużego ryzyka, może wprowadzić dodatkowo działania antyfraudowe i powołać tzw. komitet. Uczciwi klienci nie mają jednak czym się martwić – to tylko dodatkowa formalność.
Kredyt premium na zakup nieruchomości luksusowej a źródło zarobków kredytobiorcy
Kredyt premium nie jest popularnym produktem w ofercie polskich banków. Niemniej jednak klienci z odpowiednio wysokimi zarobkami zwykle nie mają problemów ze znalezieniem kredytodawcy. Z drugiej strony, wielu spośród nich nie wykonuje lubianej przez banki pracy najemnej. Zarabiają duże kwoty, ale najczęściej są one uzyskiwane w ramach spółki z o.o. – na podstawie umowy o dzieło, umowy o pracę dla prezesa spółki, czy mianowania na członka zarządu. Nierzadko mają też udziały w innych spółkach. By zwiększyć szansę na pozytywną odpowiedź kredytową, zawsze powinni oni przedstawiać kompletny obraz swojej sytuacji finansowej. Jeśli posiadają udziały w innych firmach, to dodatkowo muszą udokumentować, na przykład poprzez bilans oraz rachunek zysków i strat, także i ich kondycję ekonomiczną.
Interesuje Cię rynek nieruchomości Premium? Chcesz się dowiedzieć, jak wybrać kredyt hipoteczny dla zakupu nieruchomości tego segmentu? Przeczytaj nasz kolejny artykuł – kredyt premium co to znaczy. Tymczasem zapraszamy Cię do spotkania w naszym biurze – nasz Doradca kredytowy jest do Twojej dyspozycji. Pomożemy wybrać Ci najlepszy kredyt mieszkaniowy! Tymczasem obejrzyj film jaki nagrał Dawid, a pokazujący jakich błędów uniknąć przy zakupie mieszkania min. podczas zakupu luksusowych nieruchomości.
Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego
Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie
Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych
Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium
Pomocne Materiały:
- flipping mieszkań – dlaczego warto inwestować w nieruchomości?
- kredyt hipoteczny a ubezpieczenie na życie – jak wybrać ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym?
- kredyt hipoteczny dla obcokrajowca w Polsce – jak obcokrajowiec może przygotować się do kredytu?
- jak negocjować kredyt hipoteczny – skorzystaj z naszego doświadczenia w rozmowach z bankami
- kredyt hipoteczny a rozwód – jak rozstać się z kredytem po rozwodzie?
- flip mieszkania podatek – jak rozliczyć podatek od flipa?
Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:
- Kredyty Mieszkaniowe – strona poświęcona kredytom mieszkaniowym
- Private Banking – poradnik na temat kredytów hipotecznych private banking
- Kredyt hipoteczny krok po kroku – strona dedykowana sprawdzeniu procesu kredytowego
Sprawdź nasz blog nieruchomości:
- jak wybrać agencję nieruchomości? – dowiedz się, na jakie czynniki zwrócić uwagę wybierając agencję
- Home Staging – kiedy warto stosować? – sprawdź, czym jest Home Staging
Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank
Olga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.
Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.
W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.
Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium