Umowa deweloperska

Umowa deweloperska zabezpiecza nasze oszczędności, kiedy kupujemy mieszkanie od dewelopera. W ramach przewodnika o prawnych aspektach kredytu hipotecznego ostatnio napisałam artykuł: zakup mieszkania z licytacji komorniczej. Dziś pod analizę trafia umowa deweloperska. Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym musisz być świadomy jakie konsekwencje wiążą się z jej zawarciem.

Nazywam się Olga Małycha i pracuję jako Ekspert Kredytów Hipotecznych. Od kilkunastu lat pracuję w branży finansowej. Wspólnie z mężem prowadzimy firmę pośrednictwa kredytowego, oraz agencję nieruchomości. Obecnie coraz więcej osób  decyduje się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, bezpośrednio od dewelopera. W oparciu o moje  doświadczenie zawodowe stworzyłam artykuł, który wyjaśni Wam, co należy sprawdzić w umowie deweloperskiej tak , aby zakup mieszkania był źródłem radości i spełnienia marzeń o własnym mieszkaniu.

  • co to jest umowa deweloperska?
  • jaki związek z umową deweloperską ma prospekt informacyjny?
  • co to jest rachunek powierniczy; 
  • czy na przyszłym nabywcy nieruchomości spoczywa obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego? 
  • na czym polega wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej nieruchomości ?

Dlaczego należy podpisać umowę deweloperską?


Umowa deweloperska to rodzaj dokumentu, zawierany w formie aktu notarialnego, w którym deweloper zobowiązuje się ustanowić lub przenieść na nabywcę prawo własności domu, lub mieszkania, po zakończeniu inwestycji.  Nabywca nieruchomości w ramach tej umowy, zobowiązuje się do zapłaty ceny nabycia prawa własności. Mówiąc najprościej i najbardziej zrozumiale: deweloper ma obowiązek sprzedać wybudowaną nieruchomość, a nabywca musi za nią zapłacić. Wzór treści  takiej umowy zawarty jest w Ustawie z dnia 16 września 2011 roku, o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (potocznie ustawa deweloperska); rozdział 6, art. 22 – 28.

Niewielu z nas pamięta, że aby stać się właścicielem nieruchomości w stanie deweloperskim, należy dodatkowo podpisać po zakończeniu budowy, umowę przeniesienia własności – koniecznie w formie aktu notarialnego.  


Jakie elementy musi zawierać umowa deweloperska? 


Zapewne zastanawialiście się  się czy umowa deweloperska niesie za sobą jakieś ryzyko, zagrożenie dla nabywcy nieruchomości?  Przecież zawiera się ją często jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Otóż ustawa deweloperska przewiduje konkretne mechanizmy ochronne, które zabezpieczają nas – przyszłych nabywców lokali od złych decyzji dewelopera .Zacznijmy od tego, że Umowa deweloperska nie może nie zawierać oznaczenia stron.  


Co musi się  znaleźć w umowie deweloperskiej, aby była pełnoprawnym dokumentem zabezpieczającym kupującego?


  1. dane stron umowy, a także datę i miejsce jej zawarcia umowy deweloperskiej, 
  2. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia prawa własności na nabywcę i cenę nieruchomości,  
  3. numer pozwolenia na budowę wraz z terminem rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, 
  4. informacje o działce budowlanej, a także usytuowaniu nieruchomości w obrębie działki, 
  5. harmonogram określający terminy wpłat na rachunek powierniczy prowadzony dla inwestycji, 
  6. precyzyjny opis nieruchomości wraz z opisem domu/lokalu i standardem prac wykończeniowych, w tym powierzchnię i układ pomieszczeń,
  7. termin przeniesienia prawa własności, 
  8. zasady odstąpienia od umowy i zwrotu wpłaconych środków, z określeniem wysokości kar i odsetek, 
  9. klauzule waloryzacyjne. Podpisując umową na zakup mieszkania od dewelopera nabywca musi zwrócić uwagę przede wszystkim na zapisy w umowie, na podstawie których deweloper przypisuje sobie prawo do zmiany ostatecznej ceny mieszkania czy domu. O ile oczywiście wystąpi jakikolwiek z wymienionych przez niego warunków. Warto wiedzieć, że waloryzacja ceny mieszkania od dewelopera jest klauzulą niedozwoloną.
  10. deweloper ma obowiązek zobowiązać się także do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu na kupującego, a w przypadku, gdy istnieją obciążenia hipoteczne umowa musi zawierać informację o zgodzie banku na bez obciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę. 
  11. należy zwrócić uwagę , czy umowa deweloperska nie zawiera zapisu o skróconym czasie rękojmi na wady powstałe w wyniku źle przeprowadzonych prac budowlanych. Prawo do rękojmi w przypadku mieszkań i domów od dewelopera wynosi pięć lat,
  12. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego. 

Prospekt informacyjny – co to jest? 


Przede wszystkim należy pamiętać, że z umową deweloperską integralnie związany jest prospekt informacyjny.  Innymi słowy, każdy deweloper musi udostępnić przyszłemu nabywcy nieruchomości prospekt. Prospekt stanowi załącznik do umowy deweloperskiej.Tak więc,  jego treść musi być tożsama z umową, a obowiązkiem dewelopera przed aktem podpisania umowy deweloperskiej jest poinformowanie nabywcy o każdej zmianie wprowadzonej do prospektu. Zatajenie tych informacji, bądź za przekazanie nieprawdy grozi odpowiedzialność karna. 


Co zawiera prospekt informacyjny? 


W tym akapicie omówię co to jest prospekt informacyjny. Po pierwsze: należy pamiętać, że zawsze składa się składa się z dwóch części. Ogólnej, w której znajdują się wszystkie informacje dotyczące dewelopera, naszej nieruchomości i budynku,  w którym się znajduje, ale także zawiera ona informacje o planowanych inwestycjach, które będą znajdowały się w pobliżu budynku w którym chcemy zamieszkać. Zawsze zalecam moim klientom, aby dokładnie przeanalizowali ten fragment prospektu, aby nie spotkała ich żadna niemiła niespodzianka. Po drugie: Druga część prospektu, to część indywidualna. To tutaj będą informacje szczegółowe dotyczące opisu lokalu, jego parametrów czy standardu wykończenia.  Proszę pamiętać, że deweloper zobowiązany jest załączyć do prospektu  rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej. 


Dlaczego analiza prospektu informacyjnego, który znajduje się w umowie deweloperskiej jest taka ważna? 


Zacznijmy od tego, że przede wszystkim muszą Państwo sprawdzić czy  dane zawarte w prospekcie pokrywają się ze stanem faktycznym?  Jeśli będą mieli Państwo jakiekolwiek wątpliwości zalecam zgłoszenie się do Doradcy kredytowego, który pomoże w dokładnej analizie tego dokumentu. Ja, Olga Małycha, Doradca Kredytowy zajmę się sprawdzeniem księgi wieczystej nieruchomości. Potwierdzę również  czy deweloper wybrany przez Państwa jest pełnoprawnym właścicielem nieruchomości? Poddam analizie czy prospekt na pewno zgadza się z projektem umowy.  Zadbam o to, aby sprawdzić, czy deweloper wypełnił wszystkie wymagane pola w prospekcie.  


Umowa deweloperska, a rola rachunku powierniczego? 


Jeśli kupują Państwo mieszkanie od dewelopera to rachunek powierniczy jest tym ważnym instrumentem, który ochroni Wasze prawa i pieniądze przed fiaskiem inwestycji. Obowiązek założenia w banku rachunku powierniczego nałożyła na deweloperów ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego zwana właśnie ustawą deweloperską. Jeśli deweloper ogłosi upadłość lub nie wywiąże się z zawartych wcześniej ustaleń my dzięki rachunkowi powierniczemu mamy szansę otrzymać swoje zainwestowane pieniądze. Rachunek powierniczy może występować w kilku wariantach:

  • Po pierwsze :Wariant zamknięty. Oznacza,  to że przedsiębiorca nie ma dostępu do wpłacanych na rachunek pieniędzy przez przyszłych nabywców nieruchomości, aż do momentu zakończenia przedsięwzięcia i przeniesienia własności na nabywcę; 
  • Po drugie: Wariant otwarty. Zakłada, on natomiast, że deweloper po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia i potwierdzeniu tego przez bank, otrzyma część środków odpowiadających procentowo wartości danego etapu. Otwarte rachunki powiernicze objęte są często jednym z dwóch typów gwarancji. Pierwszy z nich, czyli gwarancja bankowa, gwarantuje nam natychmiastowy zwrot pieniędzy z banku w przypadku upadłości dewelopera lub odstąpienia od umowy – bez konieczności walki o pieniądze na drodze sądowej. 

Oznacza to to, że deweloper tak naprawdę nie ma stałego dostępu do rachunku. Ma możliwość kontrolowania wpłat i ich wysokości. Dostęp do rachunku otwiera mu bank, w zależności od wariantu – po przeniesieniu własności lub zakończeniu konkretnego etapu. 

Pamiętajmy jednak o tym, że przepisy ustawy deweloperskiej nie obowiązują deweloperów, którzy rozpoczęli swoje inwestycje przed jej wejściem w życie – czyli przed 29 kwietnia 2012 r. W takim przypadku firma może zażądać wpłacania pieniędzy bezpośrednio na jej konto. 


Czy umowa deweloperska musi być zawarta u notariusza? 


Odpowiem, że jest to warunek konieczny. Umowa deweloperska musi być zawarta u notariusza. Daje to nam gwarancję, że jeśli deweloper nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, lub nie przeniesie na nas aktu własności, możemy dochodzić swoich praw na drodze sądowej. Chroni nas również przed zawarciem przez dewelopera aktu tzw. podwójnej sprzedaży.   


Umowa deweloperska – na co zwrócić szczególną uwagę?


Przede wszystkim,tak jak wcześniej pisałam, każda umowa deweloperska musi być podpisana u notariusza. Daje to nam pewność poprawności i pewności, że wszystkie dane w niej zawarte są korzystne dla nas. Zanim jednak ją podpiszemy koniecznie zwróćmy uwagę na: 

  1. Po pierwsze na dokładną analizę prospektu informacyjnego, upewniając się, że   informacje zawarte w prospekcie, znajdują się   w umowie z deweloperem.  
  2. Po drugie: Miejmy pewność, że   w tym dokumencie, jest potwierdzenie, że pieniądze wpłacane deweloperowi trafią na rachunek powierniczy.
  3. Przede wszystkim zwróćmy jednak uwagę na nazwę umowy. Jedyna dopuszczalną jest “umowa deweloperska”.  
  4. Podajmy rozwadze określenie standardu wykończenia. Dzięki temu na podstawie umowy nabywca będzie mógł domagać się konkretnych rezultatów i uniknąć ewentualnych sporów z deweloperem. 
  5. Prześledźmy terminy rozpoczęcia budowy, zakończenia inwestycji czy odbioru nieruchomości. Wszystkie one powinny być dokładnie określone w umowie.  

Czy warto negocjować warunki umowy deweloperskiej?


Myślę że warto. Dzięki takim negocjacjom mamy szansę na zakup mieszkania w korzystniejszej kwocie. Oczywiście pamiętajmy, że najlepsze warunki umowy uda nam się wynegocjować, kiedy deweloper powoli kończy swoją inwestycję, a nie ma jeszcze kompletu przyszłych mieszkańców.  Szersze pole do rozmów daje także zakup nieruchomości premium, ponieważ zaczynamy od wyższego pułapu finansowego. Jeśli są Państwo zainteresowani tego typu nieruchomościami warto zwrócić się do Biura  Małycha Nieruchomości Premium, które z wielką atencją i zaangażowaniem pomoże Państwu w wyborze najlepszych i najbardziej poszukiwanych inwestycji na rynku Premium.  Przystępując do rozmów z deweloperem, koniecznie pamiętajmy, że możemy poddać negocjacjom wiele aspektów umowy deweloperskiej. Będą to zarówno  ceny mieszkań, ale też koszt zmian lokatorskich, terminy i sposoby płatności, kary umowne, warunki i termin odbioru lokalu czy warunki odstąpienia od umowy.


Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego

Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie


Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych


Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium


Pomocne Materiały:


Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:


Sprawdź nasz blog nieruchomości:


Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank

Członkowie zespołu Małycha Business FinanceOlga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.

Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.

W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.

Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium

Oceń powyższy artykuł:

Zostaw proszę komentarz

Treści zawarte na tym blogu są wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora i nie stanowią „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.

Czy jesteś ciekawy kim jesteśmy?

Potrzebujesz najlepszego kredytu? Napisz do Nas!

Skontaktuj się z Nami

Znajdź Nas:

©2017 Małycha Business Finance