Co sprawdzić przy kupnie mieszkania

Co sprawdzić przy kupnie mieszkania jest tym wyzwaniem, jakie chciałby mieć za sobą każdy kto rozpoczyna proces poszukiwania wymarzonej nieruchomości. Kupno pierwszego, własnego, wymarzonego mieszkania, na które często odkładaliśmy przysłowiowy każdy grosz,  to prawdziwy armagedon życiowy. Masz tysiąc spraw do załatwienia, plany, projekty, zakupy, a twoje serce łomocze w dotąd niespotykany sposób. Wiem, że w takim momencie bardzo łatwo pominąć którąś z obowiązkowych formalności, zasad czy przepisów. Dla wszystkich kupujących mieszkanie przygotowałam więc pomocną listę. Ostatnim raz napisałam artykuł księga wieczysta a kredyt hipoteczny i wiem, że bardzo Wam się podobał. Dziś skupimy się na następujących kwestiach:

  • co to jest podstaw nabycia?
  • jakie znaczenie ma księga wieczysta przy zakupie mieszkania?
  • jak znaleźć numer księgi wieczystej?
  • co sprawdzić w mieszkaniu od strony technicznej przed zakupem?
  • jakie role mają odegrać agent nieruchomości i notariusz?

Co sprawdzić przy kupnie mieszkania?


Nie ważne czy kupujesz mieszkanie dla siebie, czy ma być to inwestycja dla twoich oszczędności – zawsze powinieneś podjąć te same kroki, aby twoja transakcja przebiegła pomyślnie. Co więc sprawdzić przy kupnie mieszkania? Sprawdzenie stanu prawnego, oraz technicznego nieruchomości powinno być twoim priorytetem podczas finalizowania zakupu mieszkania. Pozwoli Ci to uniknąć przykrych niespodzianek w trakcie podpisywania aktu własności, czy już po nabyciu nieruchomości.

Jakich dokumentów wymagać od sprzedającego podczas zakupu mieszkania? Na to pytanie odpowiada poniższy artykuł. Podzielę się z Tobą moim doświadczeniem. Nazywam się Olga Małycha i prowadzę Biuro pośrednictwa kredytowego – Małycha Business Finance. Mój mąż Dawid równocześnie odpowiada za działanie agencji Małycha Nieruchomości Premium. Stąd nasz dzisiejszy artykuł będzie bardzo kompleksowy.


Czym jest podstawa nabycia nieruchomości?


Sprzedający nieruchomość nie zawsze chcą pokazać akt notarialny poświadczający nabycie lokalu. Dlaczego? Ponieważ znajduje się w nim cena poprzedniej transakcji. Można to łatwo obejść poprzez poproszenie o zamazanie tych danych, jaki i danych osób biorących w transakcji. Nie zwalnia to sprzedającego od obowiązku udostępnienia go notariuszowi, ponieważ w przypadku darowizn, czy aktu zakupu w dokumencie są zapisane dodatkowe służebności czyli prawa osób trzecich do korzystania z lokalu. Dlaczego jest to takie istotne? Przede wszystkim dlatego, że te informacje znajdziesz tylko tutaj. Często nie są nawet wyszczególnione w dziale III księgi wieczystej, dlatego też konieczna jest dodatkowa weryfikacja przed transakcją.

Z naszego doświadczenia wynika, że osoby zakupujące nieruchomości skupiają się tylko na księdze wieczystej, a niewiele osób wie, że z rękojmi wiary ksiąg wieczystych zwolniony jest metraż nieruchomości, jaki jest wpisany do księgi. Innymi słowy może być tam wpisany nieprawidłowy, a to kolejna rzecz jaką sprawdzisz w akcie notarialnym zakupu nieruchomości.

Mówiąc najprościej podstawa nabycia, to  jeden z niżej  wymienionych dokumentów:

  • wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny,
  • prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • akt poświadczenia dziedziczenia.

Co to jest księga wieczysta i jak ma znaczenie przy zakupie mieszkania?


Księgi wieczyste mają praktycznie wszystkie nieruchomości w Polsce. Koniecznie trzeba zapoznać się z nimi przed zakupem mieszkania lub domu. Nieruchomości bez księgi wieczystej to przeważnie grunty rolne i leśne, które od kilkudziesięciu lat nie zmieniały właściciela lub  zostały odziedziczone. Jest to rodzaj dowodu osobistego, tylko, że dla nieruchomości. Księga Wieczysta to dokument, którego celem jest zbiór informacji na temat stanu prawnego nieruchomości. Składa się z czterech działów:

I Dział – oznaczenie nieruchomości (opis kupowanej nieruchomości)

II Dział – znaczony jest właściciel lub użytkownik wieczysty,

III Dział – punkt związany z ograniczeniami związanymi z nieruchomością oraz roszczeniami, mogą tu się znaleźć roszczenia wynikające z umów przedwstępnych bądź osób trzecich jak np. dożywotnia możliwość zamieszkania,

IV Dział –  znajdują się tutaj informacje dotyczące tego, czy na nieruchomości ciąży hipoteka kredytu, bądź przymusowa np. wpisana przez komornika.


Jak znaleźć numer księgi wieczystej? 


Aktem prawnym regulującym funkcjonowanie ksiąg wieczystych, jest ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. Rejestr ksiąg wieczystych jest prowadzony przez wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych. Pamiętaj, że każdy właściciel nieruchomości musi dopełnić wszelkich formalności tak, aby treść księgi wieczystej odzwierciedlała jej stan faktyczny. Szerzej pisałam o tym w artykule jak znaleźć numer księgi wieczystej?

Znając numer Księgi Wieczystej na stronie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych możecie sami sprawdzić stan nieruchomości.


Sprawdzenie Księgi wieczystej przed zakupem nieruchomości


Przede wszystkim dlatego, że przyjmuje się, że wszystkie zapisy w księdze wieczystej są uważane za prawdziwe, dopóki nie udowodni się w postępowaniu cywilnym przed sądem, że jest inaczej. Pamiętaj, księgi wieczyste są jawne, nie próbuj zasłaniać jej nieznajomością. Trzeba też wiedzieć, że sprawy wieczystoksięgowe załatwia się w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie danej nieruchomości. Natomiast księgi mają wyłącznie formę elektroniczną i każdy może zapoznać się z ich treścią. Ważne! Nabywcę nieruchomości, który dokonuje zakupu na podstawie treści księgi wieczystej, chroni rękojmia. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat, zajrzyj proszę do wpisu rękojmia wiary ksiąg wieczystych Jeśli pojawi się niezgodność między stanem prawnym który zapisany był w księdze a jej rzeczywistym stanem, to kupując nieruchomość od osoby wpisanej w księdze, stajemy się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości nie miała do niej pełnych praw.


Rola notariusza, a co warto sprawdzić przy kupnie mieszkania?


Notariusz to prawnik, który jest osobą zaufania publicznego. Posiada uprawnienia do  sporządzania aktów notarialnych oraz dokonywania innych czynności notarialnych. Jest twoim gwarantem, że wszelkie umowy i inne czynności prawne składane w jego obecności mają moc prawną  nieruchomości, musi być dokonana w obecności notariusza, inaczej jest nieważna.

Rola notariusza przy finalizowaniu sprzedaży i kupna nieruchomości podlega sprawdzeniu przez niego przedmiotu umowy, prawa własności, wartości innych formalności. W jego kancelarii  zostaną sporządzone wszystkie wymagane dokumenty. To on nada status  prawny dokumentom w przypadku kupna mieszkania.


Gdzie sprawdzić roszczenia wobec kamienicy?


Czasami zdarzają się ogłoszenia dotyczące sprzedaży nieruchomości, które są tak kuszące, że aż niebezpieczne. Jeśli zamierzasz kupić mieszkanie z duszą, w starej części miasta koniecznie sprawdź czy nie spoczywają na niej roszczenia dawnych właścicieli. Gdzie się udać aby sprawdzić stan faktyczny naszej nieruchomości? Pierwszym najbardziej wiarygodnym urzędem jest Urząd miasta lub gminy. Kolejny natomiast, to  zarząd wspólnoty. Są to dwa najlepsze źródła informacji. Niestety, jeśli liczysz, że takie informacje zapisane są w księdze wieczystej, jesteś w błędzie.

Nie pomoże Ci też notariusz, ponieważ on posiada tylko dokumenty związane z lokalem, a nie z budynkiem. Bardzo pomocny będzie w takim przypadku również Internet, wystarczy wpisać nazwę ulicy, przy której zamierzasz zakupić nieruchomość i sprawdzisz czy przypadkiem Twoja kamienica nie stała się częścią tak zwanej Komisji Jakiego. Jeśli by tak było to w księdze gruntu nieruchomości znajdzie się odpowiedni wpis na ten temat. Niestety oznacza to tyle, że możesz taką nieruchomość zakupić tylko za gotówkę, a jej zakup jest obarczony ryzykiem prawnym.


Gdzie szukać informacji na temat stanu technicznego nieruchomości?


Bardzo ważnym źródłem informacji jest Zarządca nieruchomości. To osoba, która  podejmuje decyzje i wykonuje czynności mające na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością. Zajmuje się również prowadzeniem dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej, to on dba o  utrzymywanie czystości czy też zapewnienie ubezpieczenia obiektu. W jego gestii jest  terminowe przeprowadzanie przeglądów stanu nieruchomości i urządzeń i szybkie reagowanie na wszelkie usterki. Wbrew pozorom jego rola w procesie kupna nieruchomości jest bardzo istotna.

Ponieważ to on wyszukuje wykonawców, usługodawców i oferentów do przeprowadzenia ewentualnych konserwacji i remontów – to od niego  dowiesz się o wszelkich planowanych inwestycjach w pobliżu nieruchomości, jak i w samej nieruchomości. To on przedstawi ci faktyczny stan budynku. Być może odpowiada również za informacje dotyczące mieszkańców mieszkańców, klubów seniora czy klubików dla dzieci. Są to informacje, których nie znajdziesz w oficjalnych dokumentach przedstawionych przez kupującego, ale jakże ważne dla ciebie. Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku pierwotnym to sprawdź mój inny artykuł w temacie technicznych aspektów co sprawdzić przed odbiorem mieszkania?


Dlaczego warto pytać sąsiadów o opinię przy kupnie mieszkania?


Sąsiedzi odgrywają bardzo ważna rolę w procesie kupna mieszkania. Jeśli nie wiesz co sprawdzić przed kupnem mieszkania?  koniecznie porozmawiaj z sąsiadami. Oczywiście nie namawiam Cię do chodzenia od drzwi do drzwi mieszkańców nieruchomości. Natomiast jeśli spotkasz przyszłych sąsiadów na klatce schodowej, warto zadać im kilka pytań, które być może pokażą ci twoją wymarzoną  nieruchomość w zupełnie innym świetle.

Warto zapytać jak jest dostępność komunikacyjna z miejscami, na których najbardziej ci zależy. Jak wygląda okolica? Czy są w pobliżu tereny zielone, place zabaw, ścieżki rowerowe, siłownie na powietrzu? sąsiedzi wytłumaczą ci również jak wygląda sytuacja z miejscami parkingowymi, bliskością do szkół, przedszkoli, przychodni i sklepów. Zapytaj czy w pobliżu nie ma tras szybkiego ruchu czy innych uciążliwych sytuacji. Czy okolica uznawana jest za bezpieczną, czy twoja rodzina będzie się czuła w tym miejscu komfortowo?

Są to kluczowe informacje które powinieneś znać kupując mieszkanie. Czasami cena, metraż i stan faktyczny mieszkania nie jest wart zagrożeń, które niesie okolica. Kupując mieszkanie musisz być pewny swojej decyzji i mieć poczucie, że zrobiłeś wszystko, abyś dobrze się w nim czuł


Co sprawdzić przy kupnie mieszkania? Rola agenta nieruchomości


Życie nauczyło każdego z nas, że nie warto kupować kota w worku. Mój artykuł miał uświadomić Ci co sprawdzić przed kupnem mieszkania? Jeśli stoisz przed zamiarem kupna nieruchomości i kompletnie nie masz czasu, aby zająć się całą papierkową robotą – trafiłeś doskonale. Mój mąż, Dawid Małycha od lat z powodzeniem prowadzi jedną z najlepszych agencji  nieruchomości  Małycha Nieruchomości Premium. dzięki jego firmie każdy klient ma szansę odnaleźć nieruchomość z odpowiednią lokalizacja, preferowanym metrażem, standardem wykończenia, czy  rozkładem pomieszczeń.

Jaka jest rola agenta nieruchomości w procesie kupna mieszkania? Dobry agent nieruchomości zaprezentuje ci oferty spełniające twoje oczekiwania. Pomoże w przygotowaniu niezbędnej dokumentacji. Będzie nadzorował zgodność dokumentów finalizujących zakup, a przede wszystkich udzieli Ci merytorycznego wsparcia. Skąd na koniec dnia masz pewność, czy kupujesz mieszkanie które kiedyś łatwo sprzedasz? Albo skąd masz wiedzieć, czy kupujesz je w dobrej cenie? Jak sprawdzić stan prawny i techniczny dosłownie w kilka godzin, bo inaczej ucieknie Ci bardzo ładne mieszkanie? No właśnie, tutaj doskonale sprawdza się doświadczony agent nieruchomości. Jeśli chcecie dowiedzieć się jakich błędów należy unikać kupując nieruchomości to koniecznie obejrzyjcie film jaki nagrał Dawid.


Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego

Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie


Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych


Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium


Pomocne Materiały:


Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:


Sprawdź nasz blog nieruchomości:


Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank

Członkowie zespołu Małycha Business FinanceOlga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.

Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.

W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.

Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium

Oceń powyższy artykuł:

Zostaw proszę komentarz

Treści zawarte na tym blogu są wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora i nie stanowią „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.

Czy jesteś ciekawy kim jesteśmy?

Potrzebujesz najlepszego kredytu? Napisz do Nas!

Skontaktuj się z Nami

Znajdź Nas:

©2017 Małycha Business Finance