Flipping Mieszkań

5/5 (2)

Flipping mieszkań, bądź nazwany inaczej flipping nieruchomości to taktyka ludzi inwestujących w nieruchomości. Bardzo często zakup mieszkania posiłkowany jest kredytem hipotecznym. Zdecydowaliśmy się napisać ten artykuł przedstawiając nasze doświadczenia we współpracy z inwestorami rynku nieruchomości. Zbiór tych refleksji może być przydatny zarówno dla osób rozpoczynających przygodę z inwestowaniem w nieruchomości, ale również dla doświadczonych inwestorów. Tym artykułem rozpoczynamy jednocześnie cykl artykułów dla inwestorów rynku nieruchomości. Czytając do końca wpisz natrafisz na przekierowanie do kolejnego ważnego artykułu o tematyce kredytowej.

W każdym miesiącu nasze biuro pośredniczy w pozyskaniu od kilku do kilkunastu kredytów dla inwestorów rynku nieruchomości. W lipcu 2018r. rozpoczynamy czwarty rok naszej działalności. Uważamy, że to wystarczający okres do tego, aby podzielić się z Wami naszymi refleksjami. Proces zakupu mieszkania na flipa można podzielić na kilka etapów, dlatego o każdym z nich napiszemy kilka słów. Z dzisiejszego artykułu dowiesz się na temat następujących wątków:

  • kredyt na flipa – nie musisz korzystać z prywatnych pieniędzy, jeśli bank przyznaje je za darmo
  • znalezienie okazji inwestycyjnej – czy naprawdę potrzebujesz do tego czyjejś pomocy
  • remont nieruchomości – nie każdy ma talent do zostania architektem
  • zarabiasz, płać podatki – kreatywna księgowość ma krótkie nogi

Flipping mieszkań – krok pierwszy znalezienie okazji inwestycyjnej.

Flipping nieruchomości polega na kupieniu mieszkania poniżej wartości rynkowej, oraz sprzedaży z zyskiem. Zysk może zostać wypracowany dwojako. Po pierwsze mieszkanie może być odsprzedane od razu, bez remontu. To jest to, co misie lubią najbardziej. Bez nakładu pracy budowlanej zarabiasz pieniądze. Liczy się to, że wcześniej pozyskałeś okazję inwestycyjna. Taka sytuacja umówmy się, występuje rzadziej. Druga, częściej występująca metoda to sprzedaż nieruchomości po przeprowadzeniu remontu.

Do naszego biura trafia bardzo dużo osób, których pomysły na znalezienie okazji inwestycyjnej zamykają się w uczestnictwie w wielu szkoleniach o tej właśnie tematyce. Flipping mieszkań stał tak bardzo popularnym tematem w Polsce, że dziś bez problemu możemy znaleźć kilkanaście szkoleń mających miejsce praktycznie w każdym zakątku Polski. Z mojej perspektywy takie osoby stoją w miejscu nie wykonując pracy u podstaw. Za taką uważam aktywne szukanie nieruchomości na rynku, który nas interesuje.

Podam Ci przykład z mojej branży. Poza tym, że prowadzę wspólnie z żoną firmę pośrednictwa kredytowego aktywnie pracuję w segmencie rynku nieruchomości tak zwanego wyższego i premium. W praktyce chodzi o nieruchomości droższe, niż 1.000.000 złotych. Z racji mojego doświadczenia pracuję tylko na umowach wyłącznych. Pozyskanie umowy wyłącznej (bez polecenia klienta) mogę porównać do pozyskania okazji inwestycyjnej. Proces zawsze wygląda mniej więcej tak samo. Należy wykonać około 30 – 40 telefonów, spotkać się z 5 – 6 osobami i finalnie pozyskać 1 umowę. Do czego zmierzam? Chodzenie na szkolenia jest ważne. Osobiście często biorę w nich udział, ale nastawiam się głównie na net-working. Okazji inwestycyjnych należy jednak szukać samemu. Należy dywersyfikować źródła pozyskania okazji, ale należy  przy tym aktywnie szukać nieruchomości. Bez zrozumienia tego nigdy nie zrobi się pierwszego kroku.

Flipping nieruchomości a strategie remontowe.

Z perspektywy pośrednika kredytowego obserwującego klientów mogę powiedzieć, że to najtrudniejszy etap. Uważam tak, ponieważ tutaj inwestorzy są pozostawienie bez niczyjej pomocy. Znalezienie okazji inwestycyjnej to tak naprawdę kwestia zainwestowanego czasu. Kredyt może pomóc uzyskać doradca kredytowy, rachunki rozliczy księgowa, a remont zrobimy sami. No właśnie i to jest punkt, na który chciałbym zwrócić uwagę.

Flipping mieszkań ma sens wtedy, jeśli sprzedasz nieruchomość z zyskiem. Od zainwestowanych środków w remont mieszkania zależeć będzie Twój zysk. Bank nie oczekuje od Ciebie zainwestowania dużej kwoty w remont mieszkania. Powiem więcej, bank oczekuje że wydasz na ten cel nie więcej niż 1.000 złotych za mkw. Jeśli zmieścisz się w przedziale od 500 złotych za mkw do wspominanej górnej granicy, tym lepiej dla Ciebie. Wiem, że czasami zdarzają się nieruchomości, gdzie ta granica może zostać przekroczona. Chciałbym zwrócić uwagę tylko na fakt, że im mniej wydasz na remont nieruchomości tym bardziej zyskowny okaże się Twój „flip”.

Rozliczanie zysków ze sprzedaży mieszkań.

Zdarza się, że trafiają do nas inwestorzy oczekujący odpowiedzi w jaki sposób powinna zostać stworzona tarcza podatkowa dla ich inwestycji. W praktyce chodzi o rozliczenie amortyzacji, oraz kredytu w kosztach prowadzonych działalności. Nie jest również trudno wyczuć, że takie osoby odwiedziły wcześniej inne biura pośrednictwa kredytowego. My mamy taką wiedzę, ale czy powinniśmy być w niej ekspertami? Nie sądzę. Kiedy pytam się, dlaczego ktoś nie skorzystał z profesjonalnej pomocy biura księgowy, czy doradcy podatkowego w odpowiedzi słyszę, bo szkoda na to pieniędzy. To teraz podam Wam przykład z ostatnich dni. Jeden z naszych klientów każdorazowo po zakupie mieszkania umieszczał zakup w dziale towarów w KPiR. Następnie po sprzedaży mieszkania księgował w przychodach wartość ceny transakcyjnej. Mieszkanie zawsze sprzedawał jako osoba fizyczna. Przyszedł do nas po kredyt na zakup mieszkania na flipa. Co zrobiły banki? Udzieliły mu decyzji negatywnych informując, że nie będą finansować kredytem mieszkaniowym działalności gospodarczej.

Jeśli chcesz być profesjonalnym inwestorem rynku nieruchomości musisz mieć wiedzę jak profesjonalista, bądź otaczać się profesjonalistami w określonych dziedzinach. Nie możesz oczekiwać od doradcy kredytowego wiedzy na temat księgowości, a od księgowego wiedzy na temat kredytów.

Kredyt na flipa – nie korzystaj z pomocy rynku, kiedy bank pożycza pieniądze za darmo.

Czasami, kiedy przeglądamy historię rachunków naszych klientów napotykamy się na pozycje określone mianem pożyczki od inwestora. Później okazuje się, że chodzi o pożyczki prywatne tylko na 2% w skali miesiąca. Zakładając czas realizacji inwestycji na około sześć miesięcy sumarycznie należy oddać z zysków 12% od kwoty pożyczonego kapitału. Dla kwoty 300.000 złotych to suma 36.000 złotych. To bardzo dużo pieniędzy zakładając, że flipping mieszkań na rynku masowym powinien wygenerować zysk na poziomie około 30.000 złotych.

Dziś na rynku bankowym możesz znaleźć tego typu rozwiązania, które będą Cię kosztować 3% w okresie 6 miesięcy dla tej samej kwoty 300.000 złotych. Jeśli dodam, że uruchomienie kredytu, oraz jego wcześniejsza spłata nie będzie kosztować Cię nawet 1 złotówki to powinieneś od razu zrezygnować z pożyczania pieniędzy na rynku inwestorskim. W mojej branży przyjmuje się, że pierwsze dwa, trzy flipy inwestor powinien przeprowadzić za pomocą tradycyjnego kredytu hipotecznego. Później, ze względu na historię w BIK bank domyśli się profilu Twojej działalności. Będzie tam przecież zapisane, że kupujesz mieszkanie, a następnie spłacasz kredyt po kilku miesiącach. W żadnej polityce kredytowej banku nie jest zapisane, że tak nie można. Ale banki nie finansują projektów inwestycyjnych kredytem na cel mieszkaniowy. Kolejne więc flipy finansujesz kredytem obrotowym (jeśli możesz na taki sobie pozwolić) lub kredytem od innego inwestora.


Profesjonalna pomoc w wyborze najlepszego kredytu hipotecznego

Zapisz się na spotkanie z Ekspertem Kredytowym


Wybierz najlepszy dla Ciebie termin, oddzwonimy z potwierdzeniem spotkania.


Następny wartościowy wpis 

Jeśli chcesz rozpocząć swoją przygodę z inwestowaniem w nieruchomości poprzez tanie finansowanie bankowe koniecznie przeczytaj nasz artykuł kredyt na flipa. Dzięki tej wiedzy będziesz wiedział na co zwrócić uwagę przy wyborze finansowania, oraz przekonasz się że każdy etap inwestowania w nieruchomości wymaga współpracy z ekspertem w danej dziedzinie. Na etapie wyboru sposobu finansowania nieruchomości zapraszamy Cię do współpracy do naszego biura. Nasz ekspert kredytowy pomoże Ci wybrać najlepszy kredyt hipoteczny, do tego bezpłatnie.


Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank

doradca kredytowyOlga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.

Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.

W dwóch ostatnich latach zespół MBF pomógł klientom uzyskać kredyty na kwotę 100 mln złotych. Olga zarządza w biurze linią kredytów na zakup mieszkania w celach mieszkaniowych, Dawid z kolei zajmuje się linią kredytów private banking (kredyty powyżej 1 mln złotych). Wspólnie zarządzają linią kredytów dla Inwestorów.

Agencja nieruchomości dostarcza dla klientów specjalnie przygotowane mieszkania przeznaczone pod wynajem. Dawid prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.

Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium

doradca kredytowy

Podziel sie wiedzą:
Facebook
Google+
http://malychabusinessfinance.com/flipping-mieszkan/
LinkedIn

Może zainteresuje Cię również:

Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem może być doskonałym narzędziem dla uzyskania dochodu pasywnego. Z artykułu dowiesz się, jak ustawić finansowanie bankowe, aby uzyskiwać maksymalny przepływ gotówki z inwestycji w nieruchomości. Kredyt hipot...

Oceń powyższy artykuł

Zostaw proszę komentarz



Kredyt na Flipa – jak zaoszczędzić 10.000 złotych finansując mieszkanie przeznaczone na inwestycję? - Małycha Business Finance

5 miesięcy ago

[…] Flipping Mieszkań […]

Rynek kredytów hipotecznych - jakie zmiany nas czekają? - Małycha Business Finance

2 miesiące ago

[…] Jeśli chciałbyś dowiedzieć się więcej o rynku nieruchomości inwestycyjnych, zacznij od naszego artykułu na temat flippingu mieszkań. […]

Joanna

3 tygodnie ago

Dawid, ciekawie napisałeś ten artykuł, dosyć szczerze, co ważne. Mam tylko pytanie czy rzeczywiście próbowałeś zrobić flipa z kredytu hipotecznego? przychodzą mi do głowy dwie obiekcje. Teraz klient gotówkowy ma pierwszeństwo i przewagę na rynku, a takich osób jest mnóstwo. Druga sprawa to znacznie wydłużony proces sprzedaży mieszkania z hipoteką spowodowany terminami banku – oczekiwanie na otwarcie rachunku do spłaty, oczekiwanie na wydanie zaświadczenia o wysokości zadłużenia, oczekiwanie na moment zapadalności raty i na koniec ostatnie już bardzo wyczekiwane oczekiwanie na zaświadczenie banku o całkowitej spłacie i zwolnieniu z hipoteki dla sądu, które trzeba przecież jeszcze dostarczyć kupującym. Lubię kredyt hipoteczny, ale przy zakupie mieszkań na wynajem. We flipach niestety tego nie widzę, nie przy dzisiejszych realiach rynkowych.

Dawid Małycha

3 tygodnie ago

cześć Joanno, dziękuję za komentarz. Odpowiadając krótko, TAK. Odpowiadając dłużej, to praktycznie w każdym miesiącu w naszym biurze obsługujemy klientów flipujących poprzez kredyt hipoteczny. Masz rację pisząc o terminach, szczególnie nie na zwariowanym dzisiaj rynku warszawskim. Wielu klientów jednak sobie z tym doskonale radzi, co pokazuje życie i składane wnioski w naszym biurze. Jest kilka rzeczy, o których musisz pamiętać, a które my już wiemy obsługując naszych klientów. Bank pozwoli zrobić flipa poprzez kredyt dwa razy, później odrzuci Twój wniosek ponieważ sprawdzając historię w BIK łatwo się domyśli Twojej profesji. Po drugie, jeśli wrzucisz do KPiR mieszkanie jako towar, to analityk również to szybko wychwyci. Takich wskazówek znamy znacznie więcej, ponieważ flipujemy z klientami każdego miesiąca i może nich to będzie dla Ciebie potwierdzeniem. Kolejna sprawa, prowadzę równolegle agencję nieruchomości na rynku premium i inwestycyjnym, co oznacza że robimy flipy również na mieszkaniach od 1 mln złotych, a tutaj czas akurat nie jest taki ważny 🙂

Treści zawarte na tym blogu są wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora i nie stanowią „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.

Potrzebujesz najlepszego kredytu? Napisz do Nas!

logo_mbf_wh

Znajdź Nas:

Skontaktuj się z Nami

©2017 Małycha Business Finance