Czas oczekiwania na kredyt hipoteczny

Czas oczekiwania na kredyt hipoteczny to prawdopodobnie najgorszy okres w trakcie podjęcia kredytu. Wyobraź sobie, zarezerwowałeś mieszkanie, wpłaciłeś zadatek i czekasz. Z każdym dniem Twoja obawa rośnie, czy na pewno otrzymasz ten kredyt? 

W zależności od tego, jaką decyzję kredytową podejmie bank, będzie wiadomo czy otrzymasz finansowanie, a także na jakich warunkach będzie ci ono udzielone. Oczekiwanie na wynik analizy wniosku kredytowego jest dla wielu z nas trudne i wyczerpujące. Pomyślałam, że powinnam pomóc wszystkim znajdującym się w takiej sytuacji poprzez napisanie w tym temacie artykułu. 

W ostatnim czasie rozpoczęłam cykl artykułów pod roboczym tytułem: ile kosztuje doradca kredytowy. Znajdziesz w nim szereg wpisów, które łączą pracą eksperta hipotecznego i odpowiadają na nurtujące pytania. Mój ostatni wpis, a pierwszy z serii artykułów było o tym, do ilu banków złożyć wniosek o kredyt hipoteczny? Wierzę, że był ciekawy. Dziś z kolei opowiem na temat:

  • jak długo bank sprawdza Twój wniosek
  • na czym polega proces kredytowy
  • od czego zależy zmienność czasów operacyjnych w bankach?
  • jak się do tego wszystkiego przygotować?

Wydanie decyzji kredytowej a ustawa o kredycie hipotecznym


Siedem lat firmę pośrednictwa kredytów hipotecznych. Praktycznie każdego dnia słyszę pytanie: a ile czasu będzie trwało rozpatrywanie wniosku o kredyt hipoteczny przez bank? Niestety zawsze odpowiadam, że proces uzyskania zabezpieczenia w postaci kredytu, jest skomplikowany i wymaga uruchomienia konkretnych procedur. Oczywiście nie zapominajmy o tym, że czas rozpatrywania wniosku jest uzależniony od banku i jego wewnętrznych przepisów. W ostatnim czasie również od sytuacji pandemicznej, która mocno daje się we znaki bankom.

Zgodnie z zapisami ustawy o kredycie hipotecznym, banki zobowiązane są do wydania decyzji kredytowej nie później niż 21 dnia od momentu złożenia wniosku kredytowego. Jeśli wniosek jest skomplikowany, czas jego rozpatrywania może się wydłużyć. Dlatego w tej sytuacji tylko spokój nas uratuje. Ewentualnie ja. Jak to wygląda w praktyce? No właśnie nie wygląda. Niestety banki nie trzymają się tych wytycznych obchodząc je w różny, ale trzeba przyznać, że formalny sposób. Można więc powiedzieć, że nie możecie się opierać na tej wiedzy. Nie możecie też zakładać terminów ze zbywcą nieruchomości w oparciu o wytyczne z ustawy.


Proces kredytowy, a czas oczekiwania na kredyt hipoteczny?


Rozpocznę od wyjaśnienia na czym polega proces kredytowy krok po kroku. Mówiąc najprościej jest to wieloetapowa procedura udzielenia wsparcia finansowego na rzecz wnioskodawcy. Zaczyna się w momencie, kiedy bank zapoznaje się ze złożonym przez ciebie wnioskiem. Przedstawiam skrót wymogów, które bierze pod uwagę bank, podczas  procedury rozpatrywania twojego wniosku o kredyt hipoteczny:

  • wysokość dochodów,

  • charakter zatrudnienia,

  • wiek kredytobiorców,

  • liczba kredytobiorców,

  • liczba osób w gospodarstwie domowym.

  • kompletowanie dokumentów,

  • spotkanie  w sprawie złożenia wniosków kredytowych,

  • dostarczanie uzupełnień wymaganych przez banki,

  • analiza do decyzji kredytowej (łącznie z wyceną nieruchomości),

  • negocjacje warunków kredytowych,

  • spełnienie warunków do przygotowanie umowy kredytowej,

  • umówienie spotkania i podpisanie umowy kredytowej,

  • umówienie spotkania i podpisanie aktu notarialnego,

  • spełnienie warunków do wypłaty i uruchomienie kredytu.


1. Zgromadzenie podstawowych dokumentów


Bank poprosi cię o dostarczenie dokumentów osobowych (aktualny dowód osobisty, dokument potwierdzający stan cywilny itp), dokumenty dochodowe (m.in. zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach) Ten ostatni dokument musi być uzupełniony na druku bankowym, a jeśli pracodawca z jakiegoś powodu nie chce tego zrobić to musi przedstawić swoją wersję zawierające dokładnie wszystkie punkty, jakich uzupełnienia oczekuje bank. Jeśli ten wątek jest dla Ciebie ciekawy, to z innego mojego wpisu dowiesz się co powinno znaleźć się w umowie o pracę, którą musisz dostarczyć bankowi, sprawdź umowa o pracę a kredyt hipoteczny. 

Bez dołączenia niezbędnych zaświadczeń do naszego wniosku kredytowego, żaden bank nie zgodzi się udzielić nam finansowania, ani nawet nie podejmie wniosku do analizy. Dziś procesy kredytowe są w większości banków scentralizowane, co oznacza że każdy wniosek trafia najpierw na tak zwaną bramkę, a tam następuje weryfikacja zgodności dokumentów z check-listą, jaką posiada każdy doradca. W zależności od banku trwa to od tygodnia do dwóch. To jest konkret, tyle możesz i powinieneś założyć.


 2. Analiza zdolności kredytowej


Innymi słowy, bank musi potwierdzić, iż będzie Cię stać na zakup nieruchomości. Weryfikację twojego wniosku rozpoczyna analiza finansowa. Zacznijmy do tego, że Bank w pierwszej kolejności bierze pod uwagę  twoją historię w BiK, wpisy w KRD, BR, BiG itd . Dzięki tym raportom, każdy bank widzi twoją historię spłat wszystkich zobowiązań. Uczulam cię, że baza BIK bierze pod uwagę wszystkie zobowiązania. Mówię o tych, które są aktywne, jak również o tych, które zostały  już spłacone. Więcej o tym pisałam w artykule kredyt hipoteczny a baza BIK. Co warte podkreślenia w tym akapicie to fakt, że jeśli opłacasz na przykład kartę sportową, bądź jakieś co miesięczne ubezpieczenie to bank odejmie kwotę tych zobowiązań od wysokości Twojego wynagrodzenia netto. Analiza zdolności kredytowej to czas około dwóch tygodni, w praktyce wniosek po punkcie pierwszym czeka w kolejce, aż podejmie go analityk. I to jest kolejny konkretny czasu okres jaki możesz założyć.


3. Analiza nieruchomości i analiza prawna


Kolejnym etapem weryfikacji wniosku jest analiza nieruchomości i analiza prawna. Po pierwsze. Bank musi mieć pewność, że kredytobiorca będzie w stanie spłacić swoje zobowiązanie w terminie. Musi mieć również pewność, że  nieruchomość – w razie jego niewypłacalności – będzie stanowiła zabezpieczenie kredytu. W praktyce chodzi więc o sprawdzenie księgi wieczystej, oraz wyceny przygotowanej przez bank, lub klienta.  

Banki tutaj mają różne procesy. Czasami zezwalają klientom dostarczyć własną wycenę, a czasami po prostu musisz opłacić firmę, jaką podnajmuje bank do tego zadania. Moje zdanie na ten temat jest takie, że te wyceny często mają się nijak do rynku i rzeczywistości. Dotyczy to w szczególności droższych nieruchomości powyżej jednego milion złotych, oraz klasycznego rynku Premium.

Jak pewnie wiecie mój mąż Dawid prowadzi agencję nieruchomości Małycha Nieruchomości Premium, dzięki temu jestem na bieżąco z tym co się dzieje na rynku. Różnica w wartościach jaką przedstawia bank w wycenie wynika z tego, że dziś na rosnącym rynku cen nieruchomości banki dosyć ostrożnościowy podchodzą do tematu wycen. Po drugie myślę, że rzeczoznawcy majątkowi nie mają dostępu do danych z połowu Covid. Temat wyceny nieruchomości to kwestia artykułu na przyszłość, na dziś załóżmy że zajmuje od tygodnia do dwóch w zależności od banku.


  4. Wydanie decyzji kredytowej


Czas oczekiwania na kredyt hipoteczny musi mieć swój finał. Jest nim moment, w którym po dokładnej analizie twojej wiarygodności i zdolności kredytowej, bank sporządza raport na twój temat. Zazwyczaj analityk zbiera w całość to, co bank oceniał na różnych etapach i tutaj następuje moment podjęcia finalnej decyzji kredytowej. Raczej jest to zero jedynkowa sytuacja i kwestie odwołań od negatywnych decyzji kredytowych są dziś nie praktykowane. Może się jednak zdarzyć sytuacja taka, że analityk banku poprosi nas o dodatkowe dokumenty. Jest to normalne i trzeba wtedy działać sprawnie, aby nie narazić się na odrzucenie wniosku. Tak wiem, jak to brzmi z Waszej perspektywy, ale przeżyłam już wiele spraw kredytowych i niestety opieszałość klienta nie jest mile widziana.


5. Podpisanie umowy kredytowej


Jeśli otrzymałeś pozytywną decyzję kredytową, oznacza to, że jesteś o krok od podpisania docelowej umowy kredytowej. Pamiętaj! Umowa kredytowa zawiera m.in. warunki, jakie musisz spełnić, aby nastąpiło uruchomienie kredytu. Oznacza to, że jeśli kupujesz nieruchomość na rynku wtórnym, musisz podpisać u notariusza umowę przeniesienia własności, ubezpieczenie mieszkania, złożenie wniosków do sądu o ustanowienie hipoteki i inne. Natomiast na rynku pierwotnym, jest to przede wszystkim uzyskanie cesji praw z umowy przedwstępnej z deweloperem na rzecz banku. Więcej o tym na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie na rynku pierwotnym możesz się dowiedzieć z cyklu pięciu artykułów jakie o tym napisałam. Przeczytaj je na tej stronie: jak korzystnie kupić mieszkanie na rynku pierwotnym.


6. Uruchomienie środków i dalsza obsługa kredytu


Kiedy spełnisz wszystkie warunki do uruchomienia kredytu, ostatnim etapem procesu kredytowego będzie wypełnienie polecenia wypłaty środków. Zawsze polecam moim klientom, aby w akcie notarialnym wpisać termin na uruchomienie środków zgody z tym, co jest wpisane w umowie kredytowej. Czyli musisz założyć maksymalny termin. Ja wiem, że wszyscy chcemy i tak od razu uruchomić środki na zakup nieruchomości, bo po prostu tak to działa w naszych głowach. Nie działa to jednak tak w bankach, tam jest procedura, kolejka, czas oczekiwania. Zakładamy, że zaraz po podpisaniu umowy przeniesienia własności stawisz się w banku, aby rozpocząć procedurę uruchomienia środków. Nie zmienia to faktu, że należy zabezpieczyć się w umowie przeniesienia własności nieruchomości terminem maksymalnym.


Dlaczego tak długo trzeba czekać na kredyt hipoteczny?


Czas oczekiwania na kredyt hipoteczny, czyli innymi słowy analiza wniosku kredytowego może potrwać od dwóch do nawet ośmiu tygodni. Zależy on  od wielu czynników: rodzaj kredytu, wymagania banku, obłożenie wnioskami, procesów kredytowych itd. Podam przykład. Okresowo banki posiadają procesy tak zwanej szybkiej ścieżki decyzyjnej. Oznacza to, że preferowana w danym momencie grupa klientów, mogą to być osoby zatrudnione na umowę o pracę na czas nieokreślony i starające się o kredyt nie większy, niż 1 mln złotych, mogą otrzymać decyzję kredytową nawet do tygodnia czasu. 

W dobie pandemii (artykuł napisałam w Kwietniu 2021) jesteśmy świadkami tego, że czasy operacyjne banków zmieniają się z dnia na dzień. Procesy przyspieszone praktycznie już nie funkcjonują. Niestety czasy operacyjne wydania decyzji kredytowych są coraz dłuższe.

Jak więc temu zaradzić? Trzeba konsultować się na bieżąco z ekspertem kredytowym. To, co usłyszeliście kilka miesięcy wcześniej prawdopodobnie nie będzie już aktualne. Kiedy ktoś przychodzi do mnie na pierwsze spotkanie, zazwyczaj chce sprawdzić zdolność kredytową i ułożyć sobie w głowie proces otrzymania kredytu. To zawsze informuję taką osobę, że jeśli znajdzie mieszkanie, to zanim cokolwiek podpisze musi do mnie zadzwonić, abym go poinformowała o zmianach w procedurach kredytowych. W dzisiejszym zmiennym środowisku bankowym jest to bardzo ważne.


Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego

Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie


Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych


Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium


Pomocne Materiały:


Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:


Sprawdź nasz blog nieruchomości:


Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank

doradca kredytowyOlga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.

Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.

W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.

Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium

Oceń powyższy artykuł:

Zostaw proszę komentarz

Treści zawarte na tym blogu są wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora i nie stanowią „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.

Czy jesteś ciekawy kim jesteśmy?

Potrzebujesz najlepszego kredytu? Napisz do Nas!

Skontaktuj się z Nami

Znajdź Nas:

©2017 Małycha Business Finance