Stało się. Kupiłeś swoje pierwsze w życiu mieszkanie. Pewnie zastawiasz się, co sprawdzić przy odbiorze mieszkania? Duma Cię rozpiera. W myślach odliczasz dni do momentu, kiedy obierzesz klucze, zaprosisz znajomych, w końcu się porządnie wyśpisz. Poczekaj, nie tak szybko.
Musisz odebrać mieszkanie i nie wiesz co masz zrobić, aby nie ponieść żądnych dodatkowych kosztów? Nazywam się Olga Małycha i pracuję jako Ekspert Kredytowy. Na co dzień pomagam w wyborze najkorzystniejszych wariantów kredytowych, oraz piszę bloga o kredytach. Ostatnim razem napisałam artykuł zakup mieszkania na rynku wtórnym na kredyt. Przejdźmy zatem do meritum. W dzisiejszym wpisie dowiesz się min.:
- czym jest protokół odbioru mieszkania,
- jak wygląda odbiór mieszkania na rynku wtórnym, a jak na pierwotnym,
- elementy kluczowe podczas tego ważnego dla Ciebie dnia,
- rękojmia budowlana – jak z niej korzystać,
- jak walczyć z poprawkami?
Co sprawdzić przy odbiorze mieszkania – protokół odbioru mieszkania na rynku wtórnym
Odbiór mieszkania zawsze wiąże się z wielkim emocjami. Oczywiście, najpierw musisz przejść całą procedurę związaną z przyznaniem kredytu hipotecznego, i kupnem nieruchomości – dlatego nie możesz pozwolić sobie na żaden nieprzemyślany krok. Jeśli już zdecydowałeś się na kupno wymarzonej nieruchomości, a wszystkie formalności masz za sobą, musisz pamiętać, że przed Tobą jedna z najważniejszych faz zakupu musisz się zastanowić – co sprawdzić przy odbiorze mieszkania. Proces ten będzie się trochę różnił w zależności, od tego czy kupujemy nieruchomość od dewelopera, czy też pochodzi ona z rynku wtórnego. Co sprawdzić przy odbiorze mieszkania? Na co zwrócić uwagę? Oczywiście oba odbiory mieszkań mają wiele elementów wspólnych, jednak ja omówię je osobno, ponieważ różnią się od siebie niewielkimi, ale bardzo istotnymi szczegółami.
Pamiętaj! Odbieraj mieszkanie zawsze przy świetle dziennym. Tylko wtedy masz szansę zauważyć potencjalne niedoskonałości. Daj sobie czas. Obejrzyj wszystko dokładnie, zajrzyj w przysłowiową “mysią dziurę”- masz do tego prawo.
Odbiór mieszkania z rynku wtórnego
Oczywiście kupując mieszkanie na rynku wtórnym zdajesz sobie sprawę, że zazwyczaj wymaga ono remontu i odświeżenia. Jak uzyskać środki na ten cel szerzej pisałam w artykule kredyt hipoteczny a remont mieszkania Kredyt hipoteczny na remont mieszkania Ale pamiętaj, to ty płacisz i nie możesz “kupić kota w worku”. Odbiór mieszkania to kluczowa sprawa przy zakupie nieruchomości. Dobrze zastanów się co sprawdzić przy odbiorze mieszkania, abyś nie poniósł żadnych strat? Dlatego: Skontroluj instalację elektryczną, wodną, oceń szczelność okien i drzwi w każdym pomieszczeniu. Sprawdź czy nie wyczuwasz żadnego, nieprzyjemnego zapachu – może on świadczyć o wadliwej wentylacji, a to wiąże się z grzybem i pleśnią na ścianach.
Zanim przystąpisz do właściwego odbioru mieszkania mam dla Ciebie kila rad. Rozejrzyj się po okolicy, sprawdź dostępność miejsc parkingowych, punktów usługowych. Jeśli jesteś właścicielem psa lub kota, sprawdź czy będziesz miał gdzie wychodzić na spacery ze swoim czworonogiem. Popytaj o to, kim będą Twoi najbliżsi sąsiedzi – uwierz mi, jeśli jesteś śpiochem, a sąsiadka za ścianą od rana pobiera lekcje gry na pianinie, Twój wybór może okazać się bardzo niekorzystny.
Czy współpracować z agencją nieruchomości?
Dobrym rozwiązaniem przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym jest skorzystanie z pomocy specjalisty, jakim może być agent nieruchomości. Małycha Nieruchomości Premium – biuro prowadzone przez mojego męża Dawida, które od lat specjalizuje się w tego typu usługach, chętnie pomoże Ci w sprawdzeniu stanu prawnego mieszkania, podda ocenie stan księgi wieczystej, ustali kto jest prawnym właścicielem mieszkania, czy nie jest zapisane na nim prawo dożywocia, kto jest w nim zameldowany. Ale także dokona wyceny, poszuka lokalu spełniającego twoje wymagania. W sytuacjach, gdzie w grę wchodzą duże pieniądze warto zaufać specjalistom.
Dawid jednak zawsze podkreśla, że jego zadaniem jest głównie sprzedaż lub zakup na zlecenie nieruchomości. Pomaga oczywiście sprawdzić kwestie prawne, ale nie techniczne. Dlatego z kolei z jego doświadczenia wynika, że warto zainwestować kilkaset złotych i na spotkanie z deweloperem lub właścicielem pójść wspólnie z kimś z branży budowlanej. Co ciekawe, dziś na rynku powstało kilka firm, które specjalizują się w takich pracach.
Odbiór nieruchomości. Na czym się skupić, na co zwrócić uwagę?
-
Metraż mieszkania
Jeżeli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym pamiętaj, że w ofertach często podawane są tylko przybliżone parametry mieszkania. Dlatego jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości, co do wielkości nieruchomości, zmierz je sam lub poproś rzeczoznawcę. Zwróć szczególną uwagę, kiedy nieruchomość wyposażona jest w balkon, piwnicę, ogród, pomieszczenie gospodarcze. Czasami sprytni sprzedający wliczają ten metraż do powierzchni mieszkania.
-
Ściany
W blokach z tzw. wielkiej płyty zdarza się, że na ścianach pojawiają się nierówności, pęknięcia, rysy. Koniecznie sprawdź ich stan!
-
Zwróć uwagę na stan okien i drzwi
Zarówno tych zewnętrznych jak i wewnętrznych. Oceń czy się domykają czy są szczelne, czy działają zamki w drzwiach.
-
Sprawdź dokumenty dotyczące nieruchomości
Np. książeczki z rachunkami czy uchwałami wspólnoty mieszkaniowej. Spisz stan liczników, sprawdź czy właściciel nie zalega z opłatami.
-
Wyposażenie
Ustal ze sprzedawcą jakie elementy wyposażenia zostają w lokalu, w jakim są stanie technicznym. Przy odbiorze kluczy musisz sprawdzić czy rzeczywiście zostały one w mieszkaniu. Zwróć również uwagę przy odbiorze mieszkania czy były właściciel nie zostawił w opuszczanym mieszkaniu rzeczy, które są mu niepotrzebne, a w dodatku są zniszczone.
-
Sprawdź stan podłóg
Oceń czy wymagają renowacji, odświeżenia, remontu.
-
Gniazdka
Sprawdź ilość gniazdek i ich rozmieszczenie. Ta liczba powinna zgadzać się z projektem nieruchomości.
-
Powinniśmy również sprawdzić klucze
Które dostaniemy od poprzedniego właściciela. Oczywiście wymienisz wszystkie zamki w swoim nowym mieszkaniu ale zanim to zrobisz musisz się do niego dostać.
Protokół odbioru mieszkania
Co powinien zawierać protokół z odbioru mieszkania?
- datę i miejsce podpisania,
- dokładne dane osób podpisujących protokół, datę, numer i tytuł umowy, której dotyczy protokół,
- szczegółową informację o tym co jest przedmiotem protokolarnego przekazania,
- wskazanie stanu wszystkich liczników zainstalowanych w mieszkaniu,
- dokładne opisanie wszystkich wad, usterek, niezgodności z umową, które zostały stwierdzone podczas przekazania,
- informację o ilości przekazanych kluczy,
- informację o przekazanych dokumentach,
- podpisy osób uczestniczących w przekazaniu.
Rękojmia za wady nieruchomości na rynku wtórnym
Co zrobić w sytuacji, kiedy pomimo wnikliwej analizy odbieranego mieszkania coś przeoczyliśmy? Jak postąpić, kiedy okaże się, że okna się nie domykają, chociaż sprzedający zapewniał nas, że wszystko jest z nimi w porządku? Czy możemy dochodzić swoich praw? Oczywiście. W takiej sytuacji sprzedający odpowiada z tytułu rękojmi. O rękojmi na rynku wtórnym mówi się niewiele. Podstawą prawną rękojmi jest ustawa z dn. 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 i późn. zm.). Ustawa ta daje nam możliwość skorzystania z rękojmi niezależnie, czy zakupiliśmy mieszkanie od osoby prywatnej, czy od firmy.
Swoich roszczeń zgodnie z Kodeksem Cywilnym (KC) możemy dochodzić w terminie 5 lat od daty transakcji. Podstawą roszczeń jest art. 556 KC. Tak więc rękojmia przysługuje każdemu i każdy może z niej skorzystać, jeśli nie wiedzieliśmy o istnieniu wady w dniu zawarcia umowy. Odpowiedzialność sprzedającego z tytułu rękojmi ma miejsce zarówno w przypadku tzw. wad fizycznych (nieszczelne okna) jak i w przypadku wad prawnych (np. obciążenie lokalu hipoteką). Dochodź swoich praw! Pamiętaj, że zgodnie z art. 558 KC ustawodawca przewidział możliwość rozszerzenia, ograniczenia lub wyłączenia zakresu rękojmi. Ze względu na tę „furtkę prawną” bardzo ważne jest dokładne sprawdzenie i przeanalizowanie umowy kupna – sprzedaży. Nigdy nie zgadzaj się na zapis w umowie, w którym oświadczysz, że nie będziesz rościł pretensji z tytułu rękojmi. Takie oświadczenie woli zamyka Ci prawo do wszelkich roszczeń. I niestety pozostaniesz pozostawiony sam ze wszystkimi poprawkami.
Ubezpieczenie nieruchomości po remoncie
Nadeszła ta długo wyczekiwana chwila, mieszkanie odebrane, wyremontowane, możesz się wprowadzać. Warto pomyśleć co zrobić, aby czuć się bezpiecznie i komfortowo w nowym lokum. Ja zawsze doradzam moim klientom: przede wszystkim ubezpiecz mieszkanie. Podstawowa polisa powinna zawierać ubezpieczenia od:
- kradzieży z włamaniem – możliwość odzyskania równowartości za skradzione przedmioty;
- assistance – pokrycie kosztów oraz umówienie interwencji specjalistów, np. hydraulika, elektryka, ślusarza 7 dni w tygodniu, przez całą dobę;
- stłuczenie – dotyczy m.in. szyb okiennych i drzwiowych, luster, szklanych elementów mebli, płyt grzewczych, oszklonych części AGD, szklanych kabin prysznicowych, akwariów;
Polisę dla nieruchomości warto dobrać pod kątem zawartości, ale także ceny. Jeśli chcesz posiadać kompleksowe ubezpieczenie, pamiętaj o wykupieniu dodatków, np. wyposażenia mieszkania czy domu. Taka ochrona przyda się w razie pożaru, zalania czy kradzieży i kosztuje niewiele.
Odbiór mieszkania od dewelopera
Często pytacie mnie jakie kroki powzięłabym, gdybym miała kupić mieszkanie na rynku pierwotnym? Co sprawdzić przy odbiorze mieszkania od dewelopera? Kwestią kluczową przy zakupie nieruchomości od dewelopera byłaby lokalizacja, ponieważ to ona głównie wpływa na potencjalny wzrost wartość ceny nieruchomości w czasie. A następnie sprawdziłabym z kim będę sąsiadowała, jaki będę miała widok z okien: czy będzie to piękny park czy wysypisko śmieci? Zastanowiłabym się jak będzie wyglądała sprawa dojazdu do mojego miejsca pracy, do szkół dzieci, przychodni, czy sklepów. Poddałabym weryfikacji dewelopera. Więcej na ten temat pisałam w artykule jak sprawdzić dewelopera: jak sprawdzić dewelopera? Koniecznie przeczytałabym opinie o wykonanych przez niego inwestycjach.
Jeśli decyzja już została podjęta, mieszkanie wybrane, kredyt uruchomiony, możesz rozpocząć dalszą procedurę. Ostrzegam Cię to nie jest takie łatwe! Zanim wprowadzimy się do właśnie zakupionego własnego “M” czeka nas odbiór techniczny mieszkania od dewelopera. Nie jest to zadanie proste, ale jeśli się dobrze przygotujesz, wyjdziesz z niego obronną ręką. Moi klienci często zadają mi pytanie czym jest odbiór techniczny mieszkania od dewelopera? Odbiór techniczny to nic innego, jak sprawdzenie jego stanu przed oddaniem go do użytku właściciela. To moment, w którym nabywcy mogą zgłaszać deweloperowi wszelkie uwagi dotyczące wykonania lokalu. Praktycznie odbywa się to w ten sposób, że zostaje spisany protokół w obecności przedstawiciela dewelopera. A więc o koniecznie sprawdzić przy odbiorze mieszkania od dewelopera?Co warto wtedy mieć ze sobą?
- kątownik, przyda się- musisz wiedzieć czy wszystkie kąty są proste,
- miarkę,
- latarkę: będzie pomocna, jeśli w mieszkaniu brak jeszcze oświetlenia,
- próbnik: przy jego pomocy sprawdzisz czy w gniazdkach płynie prąd,
- coś do pisania, notes,
- poziomica: narzędzie służące do sprawdzania pionów i poziomów,
- oprawa z żarówką : do sprawdzenia zasilania w punktach górnych,
- umowa i plan mieszkania ze schematem instalacji.
Jakie dokumenty powinien udostępnić deweloper przy odbiorze mieszkania?
Zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ( Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 ) Deweloper, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem. Tych dokumentów możesz oczekiwać przy odbiorze mieszkania od dewelopera.
Co sprawdzić odbierając mieszkanie od dewelopera?
Kiedy przyjdziesz odebrać swoje wymarzone mieszkanie, deweloper musi udostępnić Ci pozwolenie na budowę oraz projekt budowlany, a także dziennik budowy i protokoły spisane z odbiorów częściowych i końcowych budynku. Oczywiście dla nabywcy jednym z najważniejszych elementów jest decyzja o pozwoleniu na użytkowanie obiektu. Nie możemy zapominać również o tym, że w obowiązku dewelopera jest udostępnienie nam wszelkich instrukcji obsługi i gwarancji. Kupujący nieruchomość powinien też otrzymać świadectwo charakterystyki energetycznej budynku.
-
Odbiór techniczny lokalu:
Zawsze umawiaj się na odbiór lokalu przy świetle dziennym, łatwiej zauważyć wszelkie niedoróbki i niedociągnięcia. Daj sobie czas, wszystko rób dokładnie i starannie, ewentualne uwagi pilnie notuj.
-
Wielkość lokalu:
Na podstawie planu mieszkania i podanych w nim wymiarów należy skontrolować czy są one zgodne z rzeczywistą powierzchnią poszczególnych pomieszczeń. W metraż mieszkania nie wliczamy balkonu, tarasu, strychu.
-
Ściany i sufity:
Sprawdzenie tynków powinno odbywać się przy świetle dziennym, wtedy najłatwiej zobaczyć ewentualne nierówności i zacieki. Sprawdźmy przy pomocy poziomicy czy ściany trzymają pion, czy pomiędzy poziomicą, a ścianą nie powstają szczeliny. Powierzchnia ścian powinna być prosta, bez wybrzuszeń. Kątownik pomoże nam sprawdzić kąty proste.
-
Okna:
W przypadku okien należy sprawdzić szczelność oraz wygląd. Najłatwiej sprawdzić to z odległości 2 m na szarym tle, sprawdź również ramy okienne pod kątem zarysowań, czy okna otwierają się płynnie, czy parapety nie są porysowane, pochlapane farbą. Otwierając i zamykając okna nie powinniśmy słyszeć żadnych skrzypień i pisków.
-
Elektryka:
Zacznijmy od sprawdzenia czy instalacja jest rozmieszczona zgodnie z projektem. Zawsze policz wszystkie gniazdka, wyłączniki, przełączniki. Jeśli po podłączeniu oprawek zauważysz jakiekolwiek migania, zwarcia- zgłoś to deweloperowi. Do skontrolowania, czy w gniazdkach jest prąd, posłuży nam próbnik.
-
Ogrzewanie:
Sprawdzamy czy grzejnik się nie rusza czy jest odpowiednio przymocowany i czy nie jest uszkodzony, najczęściej uszkodzenia zdarzają się w jego dolnej części i przy klatce wentylacyjnej. Sprawdźmy również szczelność zaworów wentylacyjnych kilka razy zakręcając je i odkręcając.
-
Instalacja wodociągowa i kanalizacyjna:
Bez niej Twoje mieszkanie nie będzie funkcjonowało. Należy sprawdzić, czy zostały podłączone wszystkie dopływy i odpływy wody, w tym również do pralki czy zmywarki. Sprawdź czy działa sedes i wszystkie krany.
-
Drzwi:
Drzwi wejściowe to wizytówka domu. Dlatego sprawdź czy nie masz problemu z ich otwieraniem i zamykaniem, czy są szczelne. Musisz pamiętać aby koniecznie skontrolować czy drzwi zostały zawieszone na odpowiedniej wysokości – muszą pod nimi zmieścić się jeszcze panele albo płytki. Sprawdź też czy każde pomieszczenie w twoim mieszkaniu ma drzwi- sprawne drzwi.
-
Podłoga:
Podłoga powinna być pozioma i równa, co można sprawdzić za pomocą poziomicy i łaty.
Kończąc odbiór techniczny mieszkania zwróć uwagę na estetykę wykonania całego bloku. Popatrz jak prezentuje się klatka schodowa, winda, recepcja, jeśli taka jest w twoim bloku. Czy zadbano o zieleń, śmietniki, place zabaw dla dzieci. To jest czas na zgłaszanie tego typu uwag do wykonawcy budynku. Mam nadzieję, że już wiesz co sprawdzić przy odbiorze mieszkania, aby mieć pewność, że dołożyłeś wszelkich starań, aby odbiór był prawidłowy.
Poprawki po odbiorze mieszkania z rynku pierwotnego
Odebrałeś mieszkanie, ale niestety ma ono kilka wad. Co zrobić w takiej sytuacji? Musisz je koniecznie spisać, tylko wtedy masz gwarancję, że deweloper je poprawi. Podsumowując, jeśli są to wady, które uniemożliwiają Ci mieszkanie w tym budynku, nigdy nie podpisuj protokołu zdawczo odbiorczego.
Dlatego pamiętaj przy odbiorze mieszkania najważniejsze jest nie tylko dostrzeżenie wszelkich usterek , ale to, aby mieć je na piśmie. Tylko w ten sposób gwarantuje, że deweloper zobaczył je i usunie w wyznaczonym terminie. Dotyczy to jednak tylko wad nieistotnych. W przypadku, gdy wykryjemy wady istotne, które uniemożliwiają wprowadzenie się, nie podpisujemy protokołu zdawczo – odbiorczego! Deweloper powinien poprawić stosowną wadę a my jeszcze raz zgłaszamy się na odbiór mieszkania.
Rękojmia mieszkania od dewelopera – jak to działa w praktyce?
To ważne. Jeśli chcesz się powołać na zapis rękojmi w polskim prawie cywilnym (art. 556-576 Kodeksu cywilnego) musisz pamiętać, że o każdej wadzie fizycznej należy zawiadomić dewelopera w ciągu miesiąca. Inaczej stracisz prawo do rękojmi. Nie zwlekaj ze zgłoszeniem usterek. Ponieważ niektóre wady w mieszkaniu zauważymy dopiero w trakcie mieszkania, nie wahaj się zgłaszaj je na bieżąco. W związku z tym, że konstrukcję budynku obejmuje trzyletnia rękojmia, natomiast w przypadku wykończenia mieszkania jest to okres 12 miesięcy, musisz być czujny, aby nie przegapić obowiązujących Cię terminów
Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania – podsumowanie
Ponieważ zakup pierwszego mieszkania, to często jedna z najważniejszych decyzji w życiu, zrób wszystko, aby nic jej nie zakłóciło. Reasumując, odbierając mieszkanie, niezależnie od tego czy kupione na rynku pierwotnym czy też wtórnym, pamiętaj o kilku bardzo ważnych zasadach, które pozwolą Ci uniknąć błędów, zaoszczędzą czas i pieniądze. Przemyśl co sprawdzić przy odbiorze mieszkania, zanim kupisz kota w worku.
- Odbiór mieszkania, to ważny moment w Twoim życiu, poświęć mu maksymalnie dużo czasu i uwagi. Nie spiesz się.
- Mieszkanie odbieraj zawsze w świetle dziennym.
- Masz prawo obejrzeć wszystkie dokumenty związane z mieszkaniem, z jego stanem prawnym, technicznym
- Obejrzyj dokładnie i sprawdź stan lokalu, w którym będziesz mieszkał
- Sprawdź okolicę, w której znajduje się Twoje przyszłe lokum.
- Przeczytaj dokładnie umowę sprzedaży -kupna.
Pamiętaj, że gdybyś miał jakiekolwiek wątpliwości chętnie służę Ci radą i pomocą. Spotkajmy się, przekonasz się, że moja pomoc w wyborze najlepszego kredytu hipotecznego może być nieoceniona.
Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych
Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium
Pomocne Materiały:
- zakup mieszkania na licytacji komorniczej – jedna ze strategi inwestowania w nieruchomości
- umowa deweloperska a kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć o tej umowie?
- wakacje kredytowe a kredyt hipoteczny – kiedy i jak można z nich skorzystać?
- wynajem czy kredyt – co się bardziej opłaca?
- ubezpieczenia do kredytu hipotecznego – jakie raty wybrać do kredytu hipotecznego?
- nadpłata kredytu hipotecznego – czy opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny?
- utrata zdolności do pracy, a kredyt hipoteczny – co zrobić w takiej sytuacji?
- jak negocjować kredyt hipoteczny – jak wynegocjować z bankiem dobre warunki kredytu?
Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:
- Przewodnik Kredytowy – strona dedykowana kredytom mieszkaniowym
- Słownik Kredytowy – definicje trudnych haseł kredytowych
Sprawdź nasz blog nieruchomości:
- jak zrobić zdjęcia mieszkania na sprzedaż? – odkryj konkretne porady, jak wykonać świetne zdjęcia mieszkania
Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank
Olga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.
Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.
W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.
Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium