Mieszkaniowy rachunek powierniczy jest obowiązkowy dla wielu firm sprzedających mieszkania na rynku pierwotnym, także w oparciu o kredyt hipoteczny. Zwiększa bezpieczeństwo nabywców, którzy kupują lokal jeszcze na etapie budowy inwestycji. W razie problemów firmy deweloperskiej pozwala bowiem odzyskać całość wpłaconych pieniędzy.
Nazywam się Olga i prowadzę firmę pośrednictwa kredytów hipotecznych. Jeśli rozważasz zakup mieszkania od dewelopera a kredyt hipoteczny koniecznie zapoznaj się z naszym blogiem kredytowym! Tym razem przygotowałam dla Was publikację, z której jasno zorientujecie się, jak dokładnie działa mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Czego można dowiedzieć się z artykułu?
- Czym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy?
- Otwarty oraz zamknięty rachunek powierniczy – jakie są różnice?
- Czy rachunek powierniczy jest obowiązkowy dla dewelopera?
- Jak działa rachunek powierniczy?
- Co zyskuje deweloper posiadając rachunek powierniczy?
- Czy można kupić mieszkanie od dewelopera, który nie posiada rachunku powierniczego?
Mieszkaniowy rachunek powierniczy – co to jest?
Ponad dekadę temu głośne były w Polsce upadki firm deweloperskich, które zostawiły swoich klientów na lodzie. Bez mieszkania i pieniędzy, często z kredytem hipotecznym na wiele lat. Wobec tego nowa ustawa deweloperska z 2011 roku wprowadziła obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego, który ma zapobiegać tego typu sytuacjom. Rachunek powierniczy to konto bankowe, do którego założenia zobowiązany jest każdy deweloper sprzedający mieszkania w nieukończonej jeszcze inwestycji. Na wspomnianym koncie gromadzone są środki wpłacane przez klientów czekających na zakończenie budowy i możliwość odbioru mieszkania. Pieniądze, które gromadzi rachunek powierniczy nie należą zatem do firmy deweloperskiej, lecz do jej klientów. W tym układzie deweloper jest powiernikiem, a osoba kupująca mieszkanie – powierzającym.
Otwarty rachunek powierniczy czy zamknięty? Gdzie jest różnica dla klienta kupującego mieszkanie?
Rachunek otwarty polega na tym, iż deweloper posiada pewne ograniczone prawo do korzystania ze zgromadzonych na nim środków. Bank wypłaca mu pieniądze klientów po zakończeniu konkretnych etapów budowy inwestycji, zgodnie z wcześniej ustalonym harmonogramem i tylko na cele służące do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Bank każdorazowo sprawdza postęp na budowie zazwyczaj poprzez firmy zewnętrzne od strony technicznej samej budowy, jak i poprzez sprawdzenie dokumentacji technicznej budowy oraz kontrolę rachunków bankowych dewelopera.
Z kolei rachunek zamknięty gromadzi środki finansowe, których deweloper nie może wykorzystać aż do momentu całkowitego ukończenia budowy. Przelew środków inwestorowi następuje jednorazowo po przedstawieniu przez klienta aktu notarialnego i przeniesieniu praw własności mieszkania.
Z perspektywy dewelopera bardziej opłaca się założyć rachunek powierniczy otwarty, ale ten zazwyczaj dostępny jest dla firm z określoną historią działalności. Nowe firmy raczej nie mogą liczyć na takie ustępstwa. Jak więc sobie radzą mniejsi deweloperzy? Często pożyczają pieniądze od firm pożyczkowych, bądź na prywatnym rynku. Warto wspomnieć również kredyt deweloperski. Ogólnie mówiąc, Księga Wieczysta a kredyt hipoteczny dla nieruchomości gruntowej na której realizowana jest inwestycja, a w zasadzie jej status to kwestia, którą koniecznie należy zweryfikować.
Kiedy deweloper musi mieć rachunek powierniczy? Czy jest obowiązkowy?
Rachunek powierniczy jest obowiązkowy dla deweloperów, którzy sprzedają nieukończone lokale bądź finansują budowę inwestycji z pieniędzy przyszłych właścicieli mieszkań. Taki obowiązek nakłada na nich Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana potocznie ustawą deweloperską. Dokładnie przepisy odnośnie zasad prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych przez firmę deweloperską znajdują się w rozdziale 2 tej ustawy (Art. 5-16).
Jak działa rachunek powierniczy?
Takie konto stanowi zabezpieczenie finansowe klientów, którzy decydują się na zakup mieszkania od dewelopera na kredyt hipoteczny lub za gotówkę. Dotyczy to sytuacji, kiedy kupują przysłowiową „dziurę w ziemi”, czyli kiedy inwestycja jest na wczesnym etapie realizacji. Pieniądze nie są wpłacane bezpośrednio inwestorowi, lecz na zabezpieczone konto bankowe. Gwarancja jaką daje rachunek powierniczy polega na tym, iż w razie problemów z realizacją inwestycji, klient otrzyma całkowity zwrot środków wpłacanych podczas budowy lokalu mieszkaniowego. Mówiąc najprościej: jeśli deweloper ogłosi upadłość przed oddaniem mieszkania, bank zwraca niedoszłemu nabywcy wpłacone przez niego pieniądze. Warto dodać, że pieniądze, które gromadzi rachunek powierniczy są wyłączone z masy upadłościowej oraz z postępowania egzekucyjnego. W przypadku klienta kredytowego, pieniądze zwracane sa z rachunku powierniczego na rachunek spłaty kredytu.
Co zyskuje deweloper posiadając rachunek powierniczy?
Dla dewelopera najbardziej korzystny jest otwarty rachunek powierniczy. Wielu inwestorów na rynku finansuje bowiem powstające mieszkania lub domy z pieniędzy nabywców, a nie ze środków własnych lub w oparciu o kredyt deweloperski. Dostęp do pieniędzy nabywców umożliwia im realizację kolejnych etapów inwestycji zgodnie z harmonogramem. Zwłaszcza, że środki te można wykorzystać wyłącznie na te cele. Dzięki temu nie tylko mogą budowę ukończyć, ale także oddać mieszkania zgodnie z zapisami, które zawiera umowa przedwstępna zakupu nieruchomości lub deweloperska właściwa. Wzmacnia to ich płynność finansową i jednocześnie zmniejsza ryzyko kłopotów finansowych lub w skrajnych przypadkach nawet bankructwa.
Czy można zakupić mieszkanie od firmy budowlanej nie posiadającej rachunku powierniczego?
Rachunek powierniczy i obowiązek jego posiadania nie dotyczy każdej firmy sprzedającej mieszkania z rynku pierwotnego. Po pierwsze, nie obowiązuje w przypadku inwestycji rozpoczętych przed wejściem w życie nowych przepisów, czyli przed 29 kwietnia 2012 roku. W praktyce może się zdarzyć, że przypisanego rachunku nie posiadają bardzo rozległe i czasochłonne inwestycje sprzed 2012 roku, w których wciąż sprzedaje się mieszkania. Druga kwestia dotyczy sytuacji, kiedy zakup mieszkania od dewelopera następuje już po ukończeniu budowy. Wówczas po prostu sporządzana jest umowa sprzedaży, przelewamy pieniądze i odbieramy mieszkanie. W takim przypadku nie mają zastosowania przepisy zobowiązujące inwestora, aby prowadził mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Upadłość dewelopera a kredyt hipoteczny
W przypadku upadłości dewelopera klient może liczyć na zwrot środków na rachunek kredytu hipotecznego w dwojaki sposób. W przypadku, gdy jest to zamknięty rachunek powierniczy sprawa jest prosta. Bank zwraca środki na rachunek klienta (bankowy lub kredytowy). W przypadku rachunku otwartego środki zostają zwrócone z gwarancji bankowej (dostępne tylko dla dużych deweloperów) lub ubezpieczeniowej (dostępne dla mniejszych graczy rynku deweloperskiego)
Rachunek powierniczy – Podsumowanie
Wiedza o takich kwestiach jak rachunek powierniczy jest niezwykle wartościowa i wpływa na świadomość kredytobiorcy. Podjęcie decyzji o kredycie hipotecznym wymaga odwagi, ale i merytorycznego wsparcia jakim służy Ekspert kredytowy. W tym drugim przypadku mogę Wam pomóc! Zachęcam do czytania blogu kredytowego Małycha Business Finance, śledzenia naszych podpowiedzi w mediach społecznościowych. Każdego miesiąca pomagamy klientom poznanym tutaj w Internecie! Może mogę pomóc także i Tobie w wyborze najkorzystniejszego kredytu hipotecznego?
Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego
Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie
Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych
Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium
Pomocne Materiały:
- prospekt informacyjny – kolejny ważny wątek kiedy kupujesz mieszkanie od dewelopera
- kredyt hipoteczny Pekao – sprawdź jeden z kluczowych banków na rynku hipotek
- najkorzystniejszy kredyt hipoteczny– przygotuj się do spotkania z ekspertem kredytowym
- kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem – jak budować portfel nieruchomości pod wynajem na kredyt?
- nadpłata kredytu hipotecznego – jak skutecznie nadpłacać kredyt?
- ubezpieczenia do kredytu hipotecznego – najczęstsze powody odmowy kredytu
- RRSO a kredyt hipoteczny – czy to na pewno najlepszy wskaźnik kredytu?
Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:
- Kredyt hipoteczny krok po kroku– poradnik jak otrzymać kredyt hipoteczny
- Przewodnik Kredytowy – strona naszych przewodników kredytowych
Sprawdź nasz blog nieruchomości:
- jak wybrać agencję nieruchomości? – dowiedz się, na jakie czynniki zwrócić uwagę wybierając agencję
- Home Staging – kiedy warto stosować? – sprawdź, czym jest Home Staging
Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank 
Olga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych. Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów. W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium. Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium