Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości

Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości - najważniejsze rzeczy, o których musisz wiedzieć, kiedy podpisujesz ten dokument. Kolejny artykuł z pozoru nie dotyczący pracy eksperta kredytowego. Tematem publikacji jest umowa przedwstępna. „Na co powinienem zwrócić uwagę podpisując umowę przedwstępną zakupu nieruchomości?” Brzmi znajomo? To jedno z pytań, jakie pada zawsze podczas pierwszego spotkania z klientem.

Nazywam się Olga Małycha i prowadząc własne biuro pośrednictwa kredytowego Małycha Business Finance każdego dnia pomagamy klientom w uzyskaniu najlepszego kredytu na zakup mieszkania bądź nieruchomości komercyjnej. Zanim jednak dojdzie do etapu finansowania bardzo często rozmawiamy z klientami o sprawach dotyczących zakupu danej nieruchomości. Dlatego nasza wiedza na temat wyzwań i pytań potencjalnego nabywcy nieruchomości jest bardzo duża. Dodatkowo jesteśmy także właścicielami agencji nieruchomości operującej na rynku nieruchomości inwestycyjnych i premium.

W ostatnim tygodniu pisaliśmy o różnicach, jakie charakteryzują takie. pojęcia jak zaliczka a zadatek. Był to drugi artykuł cyklu jak przygotować się do procesu uzyskania kredytu hipotecznego. W tej publikacji wyjaśnimy problemy związane z podpisaniem umowy, gdy sprzedajesz lub kupujesz nieruchomość.

Czego można dowiedzieć się z artykułu?

• Jaką formę umowy wybrać?
• Jakie są elementy umowy przedwstępnej?
• Jak przygotować się do podpisania umowy przedwstępnej?
• Na co zwrócić uwagę podpisując umowę przedwstępną?
• Czy można zrezygnować z umowy przedwstępnej?

Jaką formę umowy wybrać?

Umowa przedwstępna w formie cywilno-prawnej może być spisana na kartce papieru. Warto wiedzieć, że wadą tej formy jest niemożliwość skutecznego dochodzenia wykonania umowy na drodze sądowej. Stronie poszkodowanej pozostaje jedynie otrzymanie świadczeń z tytułu zadatku i zaliczki lub kary umownej. To wszystko pod warunkiem, że były one zastrzeżone w umowie. Jej dużą zaletą jest jednak fakt, że można przygotować ją bezpłatnie, bezpłatnych wzorów jest mnóstwo w internecie.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego jest przygotowana przez notariusza, w konsekwencji tego jest więc droższa. Za spokój warto jednak zapłacić. Ta forma umowy daje nam możliwość sądowego egzekwowania wykonania zapisów umowy, a wycofanie się z umowy może być problemowe. Ile to kosztuje? Zwyczajowo przyjmuje się, że cena za podpisanie umowy wynosi połowę taksy notarialnej umowy przyrzeczonej. Notariusz obsługujący nasze biuro kredytowe zawsze tak robi dla klientów przez nas poleconych. Kolejnym możliwym kosztem jest wpis ujawnienia roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej, co zabezpiecza stronę kupującą. Czy warto ponosić koszta związane z umową w formie aktu notarialnego? Zdecydowanie tak - umowa przedwstępna w tej formie jest bezpieczniejsza.

Warto zapamiętać:

• umowa przedwstępna w formie cywilno-prawnej jest praktycznie bez kosztowa, ale nie chroni nas w razie sporu ze zbywcą nieruchomości
• umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego ma swoją moc prawną i możemy się zabezpieczyć na wypadek różnych okoliczności

Czy warto ponosić koszta związane z umową w formie aktu notarialnego? Zdecydowanie tak - umowa przedwstępna w tej formie jest bezpieczniejsza.

Umowa rezerwacyjna a umowa z prawnikiem

Kiedyś pomyślelibyśmy, że to szaleństwo. Dziś kiedy prowadzimy dwie firmy - pośrednictwo kredytowe i agencje nieruchomości - wiemy, że uczestnictwo prawnika w dniu podpisaniu umowy o zakup nieruchomości zaczyna być pewnym standardem. Przynajmniej na rynku nieruchomości premium. Z czego to wynika? Po pierwsze z tego, że edukacja finansowa Polaków jest na niskim poziomie. Nie uczy się nas prawa w szkole, jedynie na studiach, do tego specjalistycznych. Chcemy więc się czuć bezpiecznie. Po drugie nasze społeczeństwo się bogaci, więc ludzi po prostu zaczyna być stać na prawnika.

Jakie jest nasze zdanie? Uważamy, że warto skorzystać z prawnika przy zakupie nieruchomości. Zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Standardem niechlubnym jest bowiem to, że tego typu umowy zawierają zapisy abuzywne. My się na tym nie znamy, klienci rownież, ale prawnik już tak.

Umowa rezerwacyjna czy przedwstępna?

Czasami bywa i tak, że trzeba najpierw podpisać umowę rezerwacyjną, zanim zostanie podpisana ta właściwa - przedwstępna. Dochodzi do tego w takich sytuacjach jak zakup mieszkania od dewelopera, bądź kiedy chcecie zarezerwować mieszkanie na rynku wtórnym. Różnica w tych dwóch umowach polega na tym, że w przypadku tej pierwszej zazwyczaj stosuje się płatność poprzez zaliczkę, a tej drugiej poprzez zadatek. Zazwyczaj umowy rezerwacyjne podpisuje się na kilka dni, kiedy to macie szansę sprawdzić swoją zdolność kredytową i podjąć ostateczną decyzję o zakupie mieszkania - kiedy kupujecie mieszkanie od dewelopera. Z kolei kiedy kupujecie mieszkanie na rynku wtórnym sens umowy to blokada mieszkania poprzez zadatek, więc czas jej trwania jest dłuższy. W dzisiejszym artykule skupimy się na tym drugim przypadku, ponieważ wydaje nam się nieco trudniejszy. Jak powinna być skonstruowana umowa rezerwacyjna?

• cena zakupu,
• dane stron sprzedającej i kupującej,
• data podpisania umowy,
• deklaracja: "składając podpis poniżej Kupujący i Sprzedający potwierdza przyjęcie warunków zawartych w umowie i odbiór 1 egzemplarza umowy" - kluczowy zapis,
• informacja do kiedy nastąpi podpisanie umowy przyrzeczonej,
• kto pokrywa koszty umowy przedwstępnej,
• koszty aktu notarialnego zakupu nieruchomości pokrywa Kupujący.
• zaliczka i zadatek, oraz określenie ich wypłaty,
• zobowiązanie sprzedającego do reklamowania nieruchomości, jak i jej prezentacji i poszukiwania nabywcy.

Umowa przedwstępna - elementy

Nie ma znaczenia, czy kupujesz lokal komercyjny, czy mieszkanie - umowy powinny być skonstruowane podobnie, a Ty powinieneś zwrócić uwagę na następujące parametry: kto sprzedaje, kto kupuje, co jest przedmiotem transakcji, na jakich warunkach cenowych, jaki jest uzgodniony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, inne ważne - jak depozyty bankowe lub terminy wykończenia mieszkania pod klucz. Rozbijając na czynniki pierwsze umowę przedwstępną powinieneś zadbać, aby znalazły się w niej następujące parametry. Dla lepszej czytelności podzieliliśmy je na kilka grup. Tego typu zestawienie zazwyczaj jest wydane przez kancelarie notarialne dla osób potrzebujących uzyskać wiedzę na temat danych do umowy przedwstępnej. Sprawdzenie poprawności tego zestawienia to również część pracy prawnika, jeśli zdecydujecie się na jego udział w transakcji.

 Podstawowe:

• cena transakcyjna nieruchomości,
• data zawarcia umowy,
• oznaczenie stron umowy (sprzedającego i kupującego) – imię i nazwisko (firmę), adres zamieszkania (siedziby), numer i serię dokumentu tożsamości (dowód osobisty, prawo jazdy, paszport), dane rejestrowe w przypadku podmiotu gospodarczego (NIP, REGON, KRS) oraz osobę uprawnioną do jego reprezentowania, jeżeli taka została ustanowiona,
• oznaczenie nieruchomości – rodzaj nieruchomości (nieruchomość gruntowa, lokal mieszkalny, dom jednorodzinny), prawo przysługujące do nieruchomości sprzedającemu (prawo własności, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), powierzchnia nieruchomości (mierzona w m², ha), nieruchomości wspólnej oraz pomieszczeń przynależnych, położenie nieruchomości (miejscowość, adres), numer księgi wieczystej oraz sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej.

Terminy i kwestie finansowe:

• informacja o tym, kto ponosi koszty zawarcia umowy przedwstępnej i przyrzeczonej, w tym taksę notarialną, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC),
• opisanie ewentualnych depozytów bankowych, oraz warunków ich zwolnienia,
• oświadczenie, czy zbywca odda zadatek jeśli nabywca otrzyma trzy negatywne decyzje kredytowe z banków, wraz z potwierdzeniem tego faktu wydanym przez bank,
• termin i miejsce (jeśli umowa ma być zawarta w innym miejscu) zawarcia umowy przyrzeczonej,
• termin wydania/ odbioru nieruchomości, oraz warunki wydania nieruchomości,
• terminy wykonania remontu, oddania mieszkania pod klucz, jeśli zbywca (inwestor, deweloper) jest do tego zobowiązany. Tu należy tylko uważać, co się wpisuje, ponieważ nie każde mieszkanie może być następnie wprost kredytowane (gotowce inwestycyjne, dwu paki itd.),
• zadatek i zaliczka określne kwotami wraz z regułami ich stosowania,
• zwolnienie hipoteki od osoby prywatnej - tak zwana umowa bezwarunkowa wykreślenia wniosku o wpis hipoteki - jeśli to konieczne.

Oświadczenia:

• informację od sprzedawcy, iż wyraża zgodę na wpis roszczenia kupującego o przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej,
• oświadczenie kupującego, że zapoznał się ze stanem nieruchomości (faktycznym i prawnym) - ważne szczególenie w przypadku nieruchomości przeznaczonych do remontu,
• oświadczenie sprzedawcy, że nieruchomość jest wolna od zaległości podatkowych,
• podanie informacji od sprzedawcy czy prowadzi on działalność gospodarczą i czy sprzedaje nieruchomość jako firma – jeśli tak jest to zobowiązanie do dostarczenia zaświadczenia o niezaleganiu z ZUS ważnego na dzień podpisania umowy kredytowej, a najlepiej wygenerowanego w dniu jej podpisania
• zeznanie sprzedawcy, że nieruchomość jest wolna od wszelkich zobowiązań i obciążeń oraz praw osób trzecich,
• zobowiązanie sprzedawcy do wymeldowania wszystkich osób z lokalu do czasu podpisania umowy ostatecznej.

Dużo informacji? Tak, pamiętaj jednak że kupujesz nieruchomość, często ją finansujesz kredytem na wiele lat, warto więc dobrze się przygotować do zakupu. Jeśli jak większość naszych klientów nie masz czasu na przygotowanie takiej umowy nie martw się. Możemy polecić Ci kancelarię notarialną obsługującą naszych klientów. A teraz przeczytaj dalej, co jeszcze powinieneś wiedzieć na temat umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości.

Umowa przedwstępna - jakie dokumenty należy sprawdzić?

Przystępując do zawarcia umowy przedwstępnej musisz mieć wgląd do następujących dokumentów: dowody tożsamości, dokumenty legitymujące prawa sprzedawcy do nieruchomości (umowa darowizny, sprzedaży, postanowienie sądowe, wyrok sądowy), dokumenty potwierdzające aktualny stan prawny nieruchomości (odpis księgi wieczystej, wypis/ wyrys z ewidencji gruntów i budynków, zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej), dokumenty podatkowej i czynszowe (Urząd Skarbowy, Urząd Gminy/ Miasta, Spółdzielnia Mieszkaniowa) Tu znowu - jest tak klasyczna formułka, jaką przedstawi Ci każdy notariusz, nie mniej warto ją poznać już na tym etapie. Jeśli kupujesz nieruchomość za pośrednictwem agencji nieruchomości śmiało możesz wymagać, aby pośredniczący w transakcji agent nieruchomości przedstawił Ci wszystkie wyżej wymienione dokumenty.

Z perspektyw klienta uważamy jednak, że kluczowe są dwie kwestie. Sprawdzenie Księgi Wieczystej oraz podstawy nabycia nieruchomości. W tych dwóch dokumentach sprawdzisz kto jest właścicielem nieruchomości oraz czy dana nieruchomość posiada wpisy w działach roszczeń i hipotecznym. Ogólnie mówiąc, warto poznać dokładnie kwestię, jaką jest Księga Wieczysta a kredyt hipoteczny. Finalnie podstawa nabycia pozwala sprawdzić, czy w mieszkaniu nie jest wpisana dożywotnia służebność mieszkania.

Umowa przedwstępna - czas trwania

To ważny punkt, ponieważ odpowiednio dobrany czas na zawarcie umowy przyrzeczonej pozwala bezstresowo załatwiać dokumentację, znaleźć bank, oraz złożyć wniosek kredytowy jak i finalnie cieszyć się z mieszkania. Według obowiązujących aktualnie standardów rynkowych przyjmuje się czas ośmiu tygodni jako wystarczający do załatwienia formalności bankowych. Przynajmniej my taki czas na załatwienie formalności bankowych polecamy naszym klientom. Na koniec dobra informacja. Na poprawę terminów i przyspieszenie etapu wydania decyzji kredytowych przez banki będzie miała wpływ ustawa o kredycie hipotecznym, która wchodzi w życie z dniem 22 lipca 2017 roku. To najważniejsza ustawa dla klienta bankowego, jaka kiedykolwiek została napisana. Pisaliśmy o niej na blogu kilka miesięcy temu, a ostatnio zaktualizowaliśmy wpis o najnowsze dane.

Czy można zrezygnować z umowy przedwstępnej?

Praktycznie nie można. Chyba, że współpracujecie z prawnikiem i ten zabezpieczy Wasze interesy poprzez odpowiednie zapisy prawne i zobowiązania właściciela pod rygorem egzekucji z majątku osobistego. Można też zabezpieczyć się w inny sposób. To blog kredytowy, więc z naszej perspektywy warto, abyście w umowie przedwstępnej zawarli zapis o zwrocie zadatku i automatycznym rozwiązaniu umowy w przypadku, gdy trzykrotnie spotka nas odmowa kredytu hipotecznego. Wiemy, jest to trudne do wynegocjowania z właścicielem. Z naszego doświadczenia - prowadzimy również agencję nieruchomości - do przeprowadzenia. Praktycznie każdy klient, który kupuje z nami nieruchomość i jednocześnie korzysta z naszych usług pośrednictwa kredytowego korzysta z takiego zapisu. Chcemy bowiem zabezpieczyć wszystkie strony transakcji.

Umowa przedwstępna - Tips and Tricks od Małycha Nieruchomości Premium

Jak wiecie prowadzimy również agencję nieruchomości. Chcemy Wam więc przedstawić kilka podpowiedzi, które będą przydatne na etapie podpisania umowy przedwstępnej, ale też negocjacji ceny nieruchomości i warunków jej sprzedaży.

• pierwsza oferta za mieszkanie powinna być znacznie poniżej ceny zakupu i oczekiwanej przez Was ceny, ale jednocześnie nie powinna być na tyle niska, żebyście nie obrazili właściciela nieruchomości,
• nigdy, ale to nigdy nie narzekajcie na mieszkanie w obecności właściciela, do niego mówcie językiem pozytywnym, łatwiej się negocjuje cenę z kimś kogo się lubi, niż z kimś kto ciągle narzeka,
• zapytajcie o powód sprzedaży - wprost - czasami druga strona się otwiera, a wtedy otwierają się różne ciekawe możliwości,
• sprawdźcie swoją zdolność kredytową zanim pójdziecie szukać mieszkania, jak będą emocje to możecie podpisać umowę rezerwacyjną i opłacić zadatek nie wiedząc, czy stać Was na mieszkanie,
• zapytajcie sąsiadów jak się mieszka, oni zawsze mówią prawdę,
• poproście o wykaz opłat,
• jeśli kupujecie nieruchomość od firmy możecie poprosić o zaświadczenie o niezaleganiu z ZUS i US, oraz uchwałę spółki o sprzedaży nieruchomości, w tym przypadku zadbajcie również o wykreślenie adresu firmy z nieruchomości jaką zakupujecie.

To tylko kilka z mnóstwa takich podpowiedzi, kiedyś chyba napiszemy na ten temat kolejny artykuł. Tymczasem polecamy Wam współpracę z profesjonalnymi firmami pośrednictwa kredytowego i obrotu nieruchomościami, na przykład naszymi.

Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości - Podsumowanie

Umowa przedwstępna to rodzaj umowy, którą podpisuje się na tak zwane złe czasy. W tym przypadku absolutnie więcej znaczy lepiej. Innymi słowy warto przewidzieć wszystkie potencjalne zagrożenia i przelać obronę takich przypadków na papier. Poza firmą pośrednictwa kredytowego prowadzimy również agencję nieruchomości. Wiemy więc, że niczym dziwnym jest przyjście na umowę przedwstępną z prawnikiem. O ile strona sprzedająca nie poczuje się urażona.

Zakup nieruchomości nie jest tym samym, co przysłowiowy zakup bułki w sklepie, należy zatem  nadać tej transakcji odpowiednią rangę i znaczenie poprzez bezpieczne dla obu stron transakcji zapisy w umowie przedwstępnej. Pracujemy w tej branży kilkanaście lat i widzieliśmy wiele przypadków, kiedy zbywca odstępował od sprzedaży nieruchomości mając podpisaną umowę w formie cywilno-prawnej. Przypadki dla takich sytuacji gdzie był podpisany akt notarialny wiedzieliśmy w życiu może kilka razy.

Na koniec zapraszamy Was do naszego biura na bezpłatne konsultacje w sprawie uzyskania najlepszego kredytu hipotecznego. Nasz ekspert kredytowy pomoże wybrać Ci najlepszy kredyt. Jeśli chcesz się dowiedzieć, czym jest promesa kredytowa i jak ją uzyskać oraz czy jest to w ogóle możliwe, zapoznaj się z naszym wpisem na ten temat. Będzie to przedostatni wpisu cyklu jak przygotować się do procesu uzyskania kredytu hipotecznego.

Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego

Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie

Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych

Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium

Pomocne Materiały:

• kredyt hipoteczny w PKO BP – dlaczego cztery na dziesięć osób wybiera ten bank?
• nadpłata kredytu hipotecznego – sprawdź, kiedy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?
• kredyt hipoteczny a BIK – co sprawdza bank w tej bazie?
• luksusowe mieszkania – jak finansować zakup apartamentów?
• o co pytać doradcę kredytowego – jakie pytania zadać doradcy kredytowemu?
• doradca kredytowy czy warto - czy warto współpracować z doradcą kredytowym?
• jak negocjować kredyt hipoteczny - jak wynegocjować z bankiem dobre warunki kredytu?

Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:

• Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości – strona dedykowana kredytom na zakup mieszkań w celu inwestycyjnym
• Porównanie Kredytów Hipotecznych – porównaj największe banki w Polsce

Sprawdź nasz blog nieruchomości:

• jak zrobić zdjęcia mieszkania na sprzedaż? - odkryj konkretne porady, jak wykonać świetne zdjęcia mieszkania

Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank

Olga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.

Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.

W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.

Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium