Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Jako doradca kredytowy, pomagający klientom uzyskać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, codziennie mam styczność z wieloma terminami prawnymi. Niektóre na pierwszy rzut oka wydają się bardzo skomplikowane. Jednym z takich zagadnień jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zwane też ograniczonym prawem rzeczowym. Często z ust klientów padają pytania: na czym polega różnica? Czy można przekształcić mieszkanie ze spółdzielni w odrębną własność?

Nazywam się Olga Małycha i prowadzę firmę pośrednictwa kredytowego. Tym razem przygotowałam dla Was artykuł poruszający kwestię, jaką jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ostatnio przedstawiłam Wam wpis księga wieczysta a kredyt hipoteczny, dziś skupimy się na wspomnianej formie prawnej korzystania z mieszkań znajdujących się w budynkach należących do spółdzielni mieszkaniowych.

Czego można dowiedzieć się z artykułu?

  • Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
  • Co charakteryzuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
  • Jak przekształcić mieszkanie spółdzielcze na własnościowe?
  • Czy mieszkanie spółdzielcze własnościowe można kupić na kredyt hipoteczny?

Co oznacza spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?


Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to jedna z form prawnych korzystania z mieszkań znajdujących się w budynkach należących do spółdzielni mieszkaniowych. Potocznie nazywa się to jako mieszkanie spółdzielcze własnościowe lub mieszkanie spółdzielcze. Oznacza, iż lokum nie jest odrębną własnością osoby która je nabyła, ponieważ znajduje się w budynku i na gruncie należącym do spółdzielni. Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które może być przekształcone w odrębną własność.

Zakłada się, iż osoba dysponująca danym lokalem i będąca opcjonalnie członkiem spółdzielni ma prawo z niego korzystać. To znaczy rozporządzać nim i czerpać z niego korzyści materialne jak chociażby w formie czynszu z tytułu najmu. W świetle prawa jednak faktycznym właścicielem jest spółdzielnia. Do niej należy prawo własności budynku, w którym znajduje się mieszkania i prawo własności bądź prawo wieczystego użytkowania gruntu, na którym stoi blok. Spółdzielnia jest również właścicielem części nieruchomości wspólnej w budynku, z których korzystają wszyscy mieszkańcy. Zaliczyć można do tego chociażby schody na klatce schodowej, windy czy elewację. Oczywiście, nie ogranicza to nikomu korzystania z lokalu i całej nieruchomości w żaden sposób.


Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a zgoda spółdzielni


Jeśli posiadamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to oznacza, że aby wykonać niektóre czynności w naszym mieszkaniu musimy mieć zgodę spółdzielni. Kwestię spółdzielczego prawa do lokalu reguluje ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach. Zgodnie z nią osoba posiadająca mieszkanie spółdzielcze własnościowe nie musi uzyskać zgody spółdzielni, aby lokal na przykład wynająć lub przekazać komuś z rodziny do bezpłatnego korzystania. Bardzo ważny jest także zapis mówiący o tym, iż prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem „zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji”. Oznacza to, iż jeśli kupimy mieszkanie, do którego przysługuje nam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, możemy je potem swobodnie przekazać w spadku, sprzedać oraz kupić, na przykład w oparciu o kredyt mieszkaniowy. Jeśli interesuje Was wątek lokali na wynajem lub do sprzedaży, koniecznie odwiedźcie też stronę naszej agencji nieruchomości Małycha Nieruchomości Premium. Znajdziecie tam propozycję współpracy w zakresie sprzedaży bądź zakupu mieszkania, szereg ofert oraz źródło konkretnej wiedzy.


Różnica pomiędzy mieszkaniem własnościowym a spółdzielczo-własnościowym


Pytanie z którym spotykam się bardzo często w swojej pracy jako Ekspert kredytowy jest to, czym różni się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i odrębna własność. Obie umożliwiają zamieszkiwanie w lokalu, wynajmowanie go, przeprowadzanie remontów, a także przekazanie go w spadku. Różnica jednak ujawnia się już w nazwie: albo jesteś użytkownikiem mieszkania spółdzielczego, albo właścicielem mieszkania stanowiącego odrębną własność. Wiążą się z tym szersze prawa związanego z możliwością rozporządzania lokalem.

Osoba posiadająca prawo własności mieszkania ma udział w gruncie, częściach wspólnych użytkowanych przez wszystkich mieszkańców bloku i urządzeniach znajdujących się w samym lokalu (grzejniki, instalacje, stolarka okienna itd.). Ponadto większość klientów pewniej czuje się posiadając prawo własności lokalu, niż tylko prawo do jego użytkowania. Nawet jeśli w praktyce w wielu sytuacjach obie formy zapewniają ten sam zakres swobody. W obu przypadkach możesz swobodnie sprzedać nieruchomość.


🔥 Szkolenie Online – Kredyt Hipoteczny 🔥

Niezwykle Praktyczne Szkolenie dla Każdego

ZAPISUJĘ SIĘ


Kolejna różnica to Księga Wieczysta, która nie jest w tym przypadku wymagana. Jako doradca kredytowy zalecam jednak, aby zadbać o jej wyrobienie. Z mojej praktyki wynika, że takie mieszkanie łatwiej jest później sprzedać lub sfinansować w oparciu o kredyt hipoteczny. W oczach osób zainteresowanych kupnem takie mieszkanie jest również bardziej wiarygodne.

Z kolei w przypadku mieszkania własnościowego (lokalu stanowiącego odrębną własność) założenie Księgi Wieczystej jest obowiązkowe. Taki lokal łatwiej jest też sprzedać, sprawniej można uzyskać kredyt hipoteczny, a chcąc przekształcić go w lokal użytkowy nie trzeba pytać spółdzielni o zgodę. Ponadto na takim lokalu można ustanowić służebność osobistą lub dożywocie. Poniżej w podpunktach zawarłam podsumowanie tego, czym się różni spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od odrębnej własności:


Podobieństwa


  • oba prawa są zbywalne i dziedziczne – można je przekazać w darowiźnie i zapisać w spadku,
  • umożliwiają udostępnienie lokalu innej osobie nieodpłatnie,
  • w każdym typie mieszkania można przeprowadzić remont i naprawy w mieszkaniu,
  • na obu formach własności lokalu może zostać założona hipoteka,
  • obie można kupić w oparciu o kredyt mieszkaniowy (kredyt hipoteczny),
  • w oparciu o oba te prawa możliwe jest wynajęcie lokalu i czerpanie korzyści z tytułu najmu,
  • oba typy nieruchomości można swobodnie sprzedać i kupić.

Różnice


  • mieszkanie, do którego posiadacie własność objęte jest prawem własności,
  • właściciel mieszkania własnościowego jest współwłaścicielem gruntu, na którym stoi budynek oraz części wspólnych; użytkownik mieszkania spółdzielczo-własnościowego nie jest właścicielem,
  • aby przekształcić mieszkanie ze spółdzielni mieszkaniowej w lokal użytkowy potrzebna jest zgoda spółdzielni, w przypadku lokalu własnościowego taka procedura nie obowiązuje,
  • nieruchomość własnościowa musi posiadać księgę wieczystą, a w przypadku mieszkania spółdzielczego jest to opcjonalne,
  • bez księgi wieczystej nie można kupić mieszkania spółdzielczego w oparciu o kredyt hipoteczny.

Jak przekształcić mieszkanie spółdzielcze na własnościowe?


Jako osoba posiadająca mieszkanie własnościowe masz więcej możliwości dysponowania lokalem. Z tego powodu wielu klientów, z którymi rozmawiam jako doradca kredytowy, chce przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność. Jest to jak najbardziej możliwe, a spółdzielnia nie ma prawa odmówić wnioskodawcy. Powodzenie przedsięwzięcia zależy jednak od spełnienia określonych kryteriów:

  • grunt, na którym stoi blok musi mieć uregulowaną sytuację prawną, nie może być chociażby obciążony roszczeniami poprzednich właścicieli działki,
  • przekształcany lokal nie może posiadać zaległości w czynszu,
  • wnioskodawca musi spłacić kredyty, które spółdzielnia zaciągnęła na sfinansowanie budowy danego lokalu wraz z odsetkami.

Ile kosztuje przekształcenie mieszkania w odrębną własność?


Kolejną sprawą są dokumenty. Po pierwsze należy złożyć pisemny wniosek do zarządu spółdzielni o zawarcie umowy o przekształcenie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność (inaczej: umowa o przeniesienie własności lokalu). Warunki, na jakich to się odbywa, określają przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2000 roku, a konkretnie Art. 17. Obowiązek zawarcia umowy ze spółdzielnią musi jest określony w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia wniosku.

Prawo własności powstaje w chwili wpisania nowego właściciela do Księgi Wieczystej. Od tego momentu jako właściciel nabywasz prawo własności  lokalu, prawo współwłasności gruntu na którym stoi blok oraz prawo współwłasności części wspólnych, z których korzystają wszyscy mieszkańcy budynku. Istnieje także sytuacja, kiedy mieszkanie w spółdzielni zostaje automatycznie przekształcone na własnościowe. Taka sytuacja ma miejsce, jeśli spółdzielnia znajduje się w toku likwidacji, postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego i straci prawo własności budynku lub udziału w budynku.

Jako nabywca prawa własności pokrywasz koszty sporządzenia aktu notarialnego, podatek VAT 23%, koszt założenie Księgi Wieczystej i wpisu do niej (260 złotych) oraz koszty sądowe. Opłata za notariusza jest określona w przepisach i wynosi 25% minimalnego wynagrodzenia za pracę na dany rok (ok. 560 złotych z VAT). Całkowity koszt przekształcenia prawa spółdzielczego do lokalu we własność to ok. 1500 złotych.


Kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego na kredyt


Czy mieszkanie spółdzielcze można kupić na kredyt? Czy bank przyzna kredyt hipoteczny na zakup takiego lokalu? Odpowiedź brzmi: tak, nie ma odgórnego zakazu udzielania kredytu hipotecznego na zakup mieszkania spółdzielczo własnościowego. Aby się to stało, muszą być jednak spełnione określone kryteria. Przede wszystkim, zgodnie z literą prawa, hipoteka może być założona tylko na nieruchomość, która posiada Księgę Wieczystą. Księga Wieczysta a kredyt hipoteczny to na tyle istotny temat, iż zasługuje na szerszą analizę. Jeśli jest to mieszkanie w spółdzielni, prowadzenie takiej Księgi nie jest obligatoryjne, ale można ją założyć. Zarówno wcześniej, jak i na potrzeby kupującego. Jaki jest jednak warunek? Spółdzielnia musi mieć uregulowane kwestie prawne związane z gruntami.

Często ze strony klientów pada też pytanie, czy spółdzielnia mieszkaniowe musi wydać zgodę na sprzedaż nieruchomości przez osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W tym przypadku odpowiedź jest negatywna. Taki lokal można zbywać i nabywać bez występowania o zgodę spółdzielni. Problemy w kredytowaniu takiej nieruchomości mogą się za to pojawiać, jeśli budynek w którym ulokowane jest mieszkanie ma nieuregulowany status prawny gruntów. To znaczy, że jest obarczony jest roszczeniami poprzednich właścicieli. Zgodnie z polityką banków takie mieszkanie nie będzie kredytowane. To bardzo rzadki przypadek, ale zdarzają się spółdzielnie gdzie korzystanie z uprawnionego mieszkania może być trudne.


Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – zakup bez księgi wieczystej


Czy wiecie, że mieszkanie w spółdzielni, które nie posiada księgi wieczystej, można sfinansować w oparciu o kredyt hipoteczny? Jako Ekspert kredytowy ujmę to możliwie najprościej. Po prostu należy udokumentować w banku, że taką Księgę się założy. Jak to zrobić? Spółdzielnia musi przedstawić zaświadczenie o możliwości założenia Księgi Wieczystej. Każda spółdzielnia mieszkaniowa powinna bez problemów wystawić tego typu dokument.

Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej jest niezbędne aby uzyskać kredyt hipoteczny. Powinno zawierać jak najwięcej informacji, które sprawią, że bank uzna planowaną transakcję za bezpieczną z punku widzenia swoich interesów. Muszą się więc tam koniecznie znaleźć dane osoby lub osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ponadto dane na temat gruntu, na którym stoi budynek (numer księgi wieczystej gruntu, numer ewidencyjny). Musi być tam także wpis potwierdzający, że nie ma zaległości w opłatach na rzecz spółdzielni, a także potwierdzenie braku Księgi Wieczystej i wspomniane zaświadczenie, że nie ma przeciwskazań do jej założenia. Musi się w nim znaleźć także dokładny opis przeznaczenia lokalu i jego dane adresowe. Bank musi mieć pewność, że odrębna własność lokalu stanie się formalnością po udzieleniu kredytu.


Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a lokatorskie prawo do lokalu


Często jako Ekspert kredytowy jestem pytana także o różnicę pomiędzy prawem spółdzielczym a prawem lokatorskim do lokalu. Czasami klienci traktuję te pojęcia jednoznaczne, a to błąd. Pierwsze z nich jest zbywalne, może być dziedziczone i poddane egzekucji, a drugie nie. Ponadto osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może nieruchomości sprzedać i wynająć. Osoba, której przysługuje natomiast jedynie lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie ma możliwości zbycia mieszkania. Nie może też obciążyć nieruchomości hipoteką. Prawo stanowi, iż taka osoba jest jedynie osobą uprawioną do użytkowania lokalu.


Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – Podsumowanie


Mam nadzieję, że nasze porady były przydatne, a ten wpis pomógł Wam zrozumieć czym jest prawo odrębnej własności, a czym są własnościowe spółdzielcze prawa do lokalu mieszkalnego. Jeśli interesują Was inne zagadnienia związane z zakupem mieszkania i kredytem hipotecznym zapraszam do lektury innych wpisów. Z naszego doświadczenia wynika, że inwestycje w tego typu nieruchomości są bardzo częste, kiedy przygotowuje się chociażby gotowiec inwestycyjny a kredyt hipoteczny na jego finansowanie. Rynek takich mieszkań w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie. Tego typu lokale inwestycyjne są świetne pod wynajem. Właściwie w ich sprzedaży nie jest potrzebna żadna reklama.

Przygotowaliśmy dla Was także słownik kredytowy, w którym krótko wyjaśniamy wszystkie ważne terminy. Jego strona główna zawiera wiele istotnych pojęć kredytowych. Zachęcamy też do przesyłania nam pytań zarówno mailowo lub w komentarzu pod wpisem, gdyż nasz Ekspert kredytowy jest do Waszej dyspozycji! Jak zawsze życzę Wam udanych decyzji kredytowych!


Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego

Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie


Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych


Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium


Pomocne Materiały:


Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:


Sprawdź nasz blog nieruchomości:


Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank

doradca kredytowy

Olga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.

Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.

W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.

Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium

 

Oceń powyższy artykuł:

Zostaw proszę komentarz
Piotr
1 rok ago

Super wytłumaczone. Pozdrawiam

Olga Małycha
1 rok ago

Dziękujemy!

Anna
1 rok ago

Czy koszty kredytu różnią się w zależności od tego czy mamy do czynienia z pełną własnością czy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu z KW? Czy to prawda, że przy SWPL marża banku może być nawet o 2 pp wyższa?

Olga Małycha
1 rok ago

cześć, w 99% banków warunki są takie same, z mojej najlepszej wiedzy wynika, że na dziś tylko jeden bank – mBank – podwyższa marżę w takim przypadku, zapraszam do biura pomogę wybrać inne dobre oferty 🙂

Olga

Tomek
1 rok ago

Czy można wnioskować o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność już w trakcie spłacania kredytu hipotecznego zaciągniętego w celu nabycia tej nieruchomości?

Olga Małycha
1 rok ago

cześć, tak można, ale musisz mieć to ustalone z bankiem, ponieważ nastąpi zamiana zabezpieczenia. innymi słowy najpierw banku musi wyrazić na to zgodę

Krystian
8 miesięcy ago

Witam
A co w wypadku jak Spółka mieszkaniowa nie chce sprzedać mieszkania lokatorskiego obecnemu najemcy? Tłumacząc się tym że skończyła procew sprzedaży na danym bloku ? Pozdrawiam

Magda
2 miesiące ago

Mam pytanie, a co jeśli bank dał kredyt hipoteczny, spółdzielnia wydała wszystkie potrzebne dokumenty do założenia księgi wieczystej, i wydało się wszystko pięknie i dobrze, ale teraz sąd odmawia założenia księgi bo nie ma pełnej historii lokatorów od początku, spółdzielnia mówi, że ma tą historię ale nie wyda bo zasłania się ochroną danych osobowych. Jakie rozwiązanie, aby sąd założył księgę?, dodam że była już skarga i dostałam odpowiedź oddalająca – będę czekać na kolejne uzasadnienie- ale co dalej, czy sąd może w jakiś sposób zobligować Spółdzielnię? , czy apelacja może pomóc …

Olga Małycha
2 miesiące ago

cześć Magdo, to ewidentnie sprawa dla prawnika do rozmowy ze spółdzielnią, na koniec dnia dane przekazywane będą do instytucji zaufania publicznego, powodzenia.

Treści zawarte na tym blogu są wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora i nie stanowią „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.

Czy jesteś ciekawy kim jesteśmy?

Potrzebujesz najlepszego kredytu? Napisz do Nas!

Skontaktuj się z Nami

Znajdź Nas:

©2017 Małycha Business Finance