Rynek kredytów hipotecznych – jakie zmiany nas czekają?

5/5 (1)

Rynek kredytów hipotecznych pędzi dziś jak lokomotywa. Można by powiedzieć, że jest rozgrzany do granic możliwości i tylko kwestią czasu wydaje się być jego mocne wyhamowanie. W dzisiejszym artykule postaramy się spojrzeć na perspektywy jego rozwoju w najbliższych miesiącach. W artykule będziemy opierać się na twardych danych makro-ekonomimcznych, oraz na jawnych przesłankach płynących z sektora bankowego, jak i szerokiego rynku nieruchomości. Za kilka dni na zaproszenie ThinTank w Warszawie wystąpimy z wykładem na temat sposobów finansowania nieruchomości przez startup’y. Tam do tematu podejdziemy w sposób bardziej kompleksowy, dziś a artykule dowiecie się na temat:

  • W jakim miejscu cyklu koniunkturalnego rynku nieruchomości się znajdujemy?
  • Jak sytuacja w bankach wpływa na rynek kredytów hipotecznych?
  • Jak reagują deweloperzy?
  • Czy sytuacja makro-ekonomiczna pomaga?
  • Rynek kredytów o stałym oprocentowaniu.
  • Kredyty odsetkowe.
  • Linie kredytowe ze stałym oprocentowaniem.

Rynek kredytów hipotecznych – spojrzenie na na cykl koniunkturalny

Zacznijmy od postawienia tezy. Uważamy że kwestią czasu liczoną bardziej w kwartałach, niż jeszcze miesiącach jest moment, kiedy rynek kredytów hipotecznych wyhamuje. W praktyce oznaczać to będzie niższą sprzedaż kredytów hipotecznych w Polsce. Uważamy tak, ponieważ rynek kredytów jest wprost uzależniony od sytuacji na rynku mieszkaniowym. Na podstawie twardych danych i przesłanek bankowych i rynkowych obserwujemy tendencję do zakończenia hossy na rynek mieszkaniowym. Wyszło trochę akademicko, ale kiedy rozmawiamy o tym w biurze to wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują, że tak właśnie może być. Według nas sektor bankowy będzie zmierzał w kierunku urozmaicenia ofert o kredyty ze stałym oprocentowaniem. Mniej w kierunku kredytów dla inwestorów.

W jakim miejscu cyklu koniunkturalnego rynku nieruchomości się znajdujemy?

Żeby odpowiedzieć na to pytanie należy wnikliwie spojrzeć na wskaźniki rynku nieruchomości, oraz gospodarki, jak i nastroje społeczne. Postaramy się to zebrać w jedną całość i wysnuć jeden kluczowe wniosek, co dalej z rynkiem nieruchomości? Poniższa analiza poparta będzie twardymi danymi, jak i miękkimi.

Wskaźniki rynku deweloperskiego

W II kwartale 2018 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 35 631 lokali. Jest to wynik lepszy od poprzedniego kwartału o 15,94% Jednak liczba nowych pozwoleń na budowę była niższa o 11,90%. Szaleństwem byłoby powiedzieć, że to nie są dobre wyniki, ale zauważalny spadek aktywności tłumaczyć można trudnościami w nabywaniu nowych gruntów pod inwestycje oraz kurczące się marże w związku z rosnącymi kosztami wykonawstwa, czyli robocizny i materiałów budowlanych. Liczba mieszkań oddanych od użytkowania porównując kwartał do kwartału również spadała, ale akurat na ten wskaźnik powinno się patrzeć w długiej perspektywie, ponieważ on pokazuje to, co wydarzyło się wiele miesięcy wcześniej.

Wyniki sprzedaży mieszkań przez polskie firmy deweloperskie notowanych na giełdzie w I półroczu 2018 r. były niższe niż w poprzednich okresach. Dane dotyczą porównania w okresach rok do roku porównując I półrocza, jak i kwartał do kwartału porównując II kwartały 2017 i 2018 roku. Słabsze wyniki sprzedażowe deweloperów w ostatnich miesiącach to efekt widocznego od kilku miesięcy wzrostu cen,oraz zapowiedziami ich dalszych podwyżek. Z drugiej strony deweloperzy widząc mniejsze zainteresowanie wśród klientów ratują się podwyższając ceny wiedzą, że to prawdopodobnie ostatni moment na uzyskanie tak dobrych marż. Warto wiedzieć, że od początku boomu, czyli w ciągu ostatnich 5 lat, deweloperzy sprzedawali dwa razy więcej lokali niż kiedykolwiek wcześniej. Obecny spadek to po prostu powrót do normalności. Nie można także dziś wieszczyć jakiegokolwiek kryzysu, raczej znajdujemy się na początku końca boom mieszkaniowego.

Sprzedaż kredytów hipotecznych

Co na to klienci kredytowi? Wydają się być niewzruszeni. W II kwartale 2018 roku liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych była nieznacznie niższa od rekordowego I kwartału. W badanym okresie banki w Polsce udzieliły 53 686 nowych kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe. Czyli kredyt hipoteczny nadal jest dobrem poszukiwanym. Dlaczego tak się dzieje? Spójrzmy proszę na nastroje społeczeństwa. Są bardzo dobre. Mamy rekordowo niskie bezrobocie, bardziej rynek pracownika, niż pracodawcy, do tego sprzyjające środowisko stóp procentowych. Patrząc na programy rządowe można powiedzieć, że zamknięcie programu MDM nie spowodowało zatrzymania się rynku nieruchomości. W Polsce funkcjonuje dziś jeden program wsparcia sprzedaży mieszkań i dotyka on marginesu ludzi potrzebujących, niż większości z nich, jest to program mieszkanie plus.

Dane miękkie z rynku

To co widzimy w biurze to spadek zdolności kredytowej klientów na przestrzeni ostatnich kilku miesięcy. Jeden z banków – mBank – wprowadził zasadę (nieformalną) obniżania wartości nieruchomości na rynku pierwotnym. Wynika to zapewne z asekuracyjnej polityki kredytowej. Widać to po decyzjach kredytowych, jakie otrzymujemy dla naszych klientów. Inne banki, duże podmioty, zaprzestają finansowania nieruchomości deweloperskich.
Z drugiej strony mamy deweloperów, którzy potrafią kilkukrotnie na jednej inwestycji zmieniać ceny sprzedawanych mieszkań. Zmiana oczywiście polega na wzroście cen sprzedawanych nieruchomości. Dziś w Warszawie na osiedlu Nowa Praga (modernizowana część Pragi Północ, przepiękne kamienice i klimat starej warszawskiej Pragi) ceny kawalerek dochodzą do 12.000 za mkw, co jest ceną regularną sprzedaży Penthouse na warszawskim Wilanowie, oraz średnią ceną sprzedaży na rynku pierwotnym najdroższej dzielnicy w Warszawie – Śródmieścia. Ceny mieszkań w Warszawie na przestrzeni ostatniego roku wzrosły o około 10% i uważane są dziś za rekordowe.

Rynek nieruchomości i kredytów – co dalej?

Podsumowując ten wątek można by rzec, że wszelkimi znakami na niebie i ziemi widzimy koniec boom nieruchomościowego. Świadczą o tym rekordowe ceny nieruchomości, jak i zauważalne spadki sprzedaży największych deweloperów w Polsce. Banki dostosowują politykę do nowej sytuacji zaostrzając swoje regulacje. Jesteśmy jednak dalecy od tego, aby wieścić początek kryzysu. Po prostu po okresie kilku lat prosperity nadchodzi okres odwrócenia koniunktury, który może być tylko lekką korektą. Musimy pamiętać, że sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest taka, że nowych mieszkań potrzeba nadal w milionie, nie setkach tysięcy, a duże miasta będą się rozwijać.

Sytuacja makro ekonomiczna w Polsce jest stabilna i to także jest podstawa do tego, aby dzisiejsze dane rynkowe czytać bardziej, jako korektę, niż początek kryzysu. Czy warto dziś kupować mieszkania? Oczywiście, że tak. Z wielu strategii inwestowania w nieruchomości dziś osobiście wykluczylibyśmy tylko jedną, inwestowanie w rynek cesji z nieruchomości. Wszystko to co napisaliśmy wpłynie jednak na to, że ilość kredytów mieszkaniowych będzie mniejsza w kolejnych kwartałach.

Czego więc można spodziewać się po rynku kredytów hipotecznych w najbliższych miesiącach?

Według nas w najbliższych miesiącach zostaną wprowadzone w kolejnych bankach kredyty ze stałym oprocentowaniem. Od kilku lat KNF zaniepokojona dominacją hipotek o zmiennej cenie stara się wprowadzić na rynek regulację dotyczące kredytów ze stałą ceną. Na razie wysiłki te przynoszą dość słabe efekty. Kredyty ze stałą stopą ma dziś w ofercie tylko kilka banków, ale nie cieszą się one zainteresowaniem klientów. Nadal klienci wybierają kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem.

Nie sądzimy, aby rynek inwestorów uzyskał wyczekiwany od lat kredyt odsetkowy, czyli kredyt hipoteczny w którym inwestor spłaca tylko odsetki. Dzięki niemu inwestycje w nieruchomości stają się prawdziwym rentierstwem, ponieważ korzystając z finansowania obcego można uzyskiwać przepływ pieniędzy stający się swoistym dochodem pasywnym. Prawdopodobnie też nie można nadal oczekiwać linii inwestorskich, czyli linii kredytowych do dowolnego wykorzystania zabezpieczonych hipoteką na posiadanym już przez siebie mieszkaniu. Taki kredyt posiadał nieistniejący już bank Nordea.

Prawdopodobnie banki będą odchodzić od ubezpieczenia pomostowego, co na zachodzie europy już nie funkcjonuje. W Polsce na razie jeden bank – ING – praktycznie odstąpił od tego ubezpieczenia.

Jaką przyjąć strategię inwestowania w nieruchomości, oraz jak je finansować w nadchodzących miesiącach?

Inwestować w nieruchomości można na wiele sposobów. Przedstawiając je od najprostszego do najtrudniejszego ranking mógłby wyglądać mniej więcej jak niżej. Jednocześnie każda z tych strategii wymaga trochę innego pomysłu na złożenie finansowania bankowego – czyli wyboru odpowiedniego kredytu hipotecznego.

  • Wynajem kawalerek
  • Gotowce inwestycyjne
  • Wynajem nieruchomości na rynku wyższym i premium
  • Flipy na rynku masowym
  • Flipy na rynku wyższym i premium
  • Podnajem
  • Cesje na rynku pierwotnym
  • Deweloperka

Jaką strategię wybrać na najbliższe miesiące, oraz jaki kredyt hipoteczny pod nie przygotować? Tego dowiesz się w najbliższych dniach podczas spotkania o inwestowaniu w nieruchomości i sposobach ich finansowania. Spojrzymy na rynek kredytów hipotecznych i nieruchomości. Na zaproszenie THINKTANK i Magazyn THINKTANK zostanie zorganizowane spotkanie „Inwestowanie w nieruchomości. Pomysły dla Startupów”

Podczas spotkania opowiemy min. na temat:

  • Dlaczego warto inwestować w nieruchomości?
  • W jakim miejscu cyklu koniunkturalnego rynku nieruchomości się znajdujemy?
  • Strategie inwestowania w nieruchomości.
  • Jak przeprowadzać flipy na rynku Premium?
  • Jak zbudować zdolność kredytową, kiedy zaczynasz swoją przygodę z nieruchomościami.
  • Sposoby finansowania nieruchomości na flipy, oraz najem długoterminowy – pokażemy przykłady z dzisiejszych ofert bankowych. Czyli klasycznie, jak zarobić 40.000 na flipie korzystając z BEZPŁATNEGO finansowania bankowego.

Dzięki uprzejmości społeczności ThinkTank na spotkanie można było przyjść bezpłatnie. Poniżej prezentujemy krótki Live jaki został nagrany podczas szkolenia – zobaczysz fragment dotyczący budowy zdolności kredytowej. Jeśli chciałbyś dowiedzieć się więcej o rynku nieruchomości inwestycyjnych, zacznij od naszego artykułu na temat flippingu mieszkań.

Zapraszamy do obejrzenia fragmentu z dzisiejszego szkolenia o inwestowaniu i finansowaniu nieruchomości.

Opublikowany przez Małycha Business Finance Wtorek, 25 września 2018

 

Olga i Dawid Małycha – Z miłości do nieruchomości i finansów

Małycha Business Finance – nasze usługi wynagradza bank

Olga i Dawid to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego. Posiadają kilkunastoletnie doświadczenie i specjalizują się w finansowaniu nieruchomości. Olga zarządza w biurze linią kredytów na zakup mieszkania w celach mieszkaniowych, Dawid z kolei zajmuje się linią kredytów private banking (kredyty powyżej 1 mln złotych) Wspólnie zarządzają linią kredytów dla Inwestorów, ponieważ oboje kochają nieruchomości. W dwóch ostatnich latach zespół MBF pomógł klientom uzyskać kredyty na kwotę 100 mln złotych.
Podziel sie wiedzą:
Facebook
Google+
http://malychabusinessfinance.com/rynek-kredytow-hipotecznych/
LinkedIn

Oceń powyższy artykuł

Zostaw proszę komentarz



Maciej Bojanowski

3 tygodnie ago

Na obniżenie cen nieruchomości nie mamy co liczyć, tym bardziej że ceny materiałów budowlanych cały czas pną się w górę a każde kolejne budowane mieszkania „schodzą” jak ciepłe bułeczki.

Dawid Małycha

3 tygodnie ago

Dziękujemy za opinię. Może tak być, a może być i tak, że spadek sprzedaży mieszkań za kilka kwartałów spowoduje korektę ceny. To jedna z teorii 🙂

Treści zawarte na tym blogu są wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora i nie stanowią „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.

Potrzebujesz najlepszego kredytu? Napisz do Nas!

logo_mbf_wh

Znajdź Nas:

Skontaktuj się z Nami

©2017 Małycha Business Finance