Wbrew istniejącemu przekonaniu, osoby prowadzące działalność gospodarczą również mogą ubiegać się o udzielenie kredytu hipotecznego. Coś o tym wiemy, gdyż poza pracą jako eksperci kredytowi sami także jesteśmy przedsiębiorcami. Niestety, formalności jakie muszą spełnić właściciele firm potrafią sprawić wiele problemów, a niektórych wręcz zniechęcić.
Nazywam się Olga Małycha i jako Ekspert kredytów hipotecznych prowadzę własne biuro pośrednictwa kredytowego Małycha Business Finance. Pomagam w całym procesie kredytowym, także przedsiębiorcom i osobom prowadzącym własną działalność gospodarczą. Przede wszystkim chciałabym zwrócić uwagę, iż uzyskanie kredytu w takich warunkach jest jak najbardziej możliwe, jednak wymaga odpowiedniego przygotowania.
Dzisiejszym wpisem rozpoczynamy kolejny cykl artykułów na temat kredytów hipotecznych. Będziemy pisać na temat zatrudnienia w kontekście uzyskania kredytu hipotecznego. Mamy nadzieję, iż przedstawione zagadnienia związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego przez Klientów znajdujących się w różnych sytuacjach życiowych pomogą Wam uporać się ze wszystkimi formalnościami. Dla przypomnienia, ostatnim wpisem nadpłata kredytu hipotecznego zakończyliśmy cykl artykułów na temat technicznych aspektów kredytu hipotecznego. Tym razem przedstawiam Wam listę konkretnych podpowiedzi dla przedsiębiorców!
Czego można dowiedzieć się z artykułu?
- W jaki sposób banki wyliczają zdolność kredytową przedsiębiorców?
- Jakie formy prowadzonej działalności są akceptowane przez banki?
- Czy okres prowadzenia działalności gospodarczej ma znaczenie?
- Jakie dokumenty należy złożyć wraz z wnioskiem kredytowym?
- Czym jest optymalizacja podatkowa?
- Jakie błędy popełniają przedsiębiorcy podczas próby podjęcia kredytu hipotecznego?
1. Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – zdolność kredytowa
Wyliczenie zdolności kredytowej przedsiębiorcy nie jest tak łatwe i proste jak w przypadku osób pracujących w oparciu o umowę o pracę. Wyliczenie zdolności kredytowej Klientów prowadzących działalność gospodarczą wymaga przeprowadzenia skrupulatnej analizy kondycji finansowej firmy. To dokumenty finansowe najlepiej obrazują jej sytuację. Na ich podstawie eksperci wyliczają średni dochód netto osiągany przez potencjalnego kredytobiorcę przez ostatnie 12 miesięcy, a w następnej kolejności zdolność kredytową.
Banki zwracają uwagę również na to, aby dochody wnioskodawcy były stabilne. W praktyce oznacza to, że nie możesz wykazywać straty w prowadzonej działalności gospodarczej, w żadnym z analizowanych okresów. Dodatkowo bankowcy dokładnie weryfikują rachunek przedsiębiorcy. Bardzo ważne jest dla nich osiąganie wpływów na podobnym poziomie. Zbyt duże wahania między miesięcznymi wpływami mogą spowodować wydanie negatywnej decyzji o udzieleniu kredytu. Zazwyczaj banki przyjmują w polityce kredytowej zasadę, że różnice w poziomie wykazanego dochodu rok do roku nie powinny być mniejsze niż 30%. Co jeśli są większe? Bank przyjmie do liczenia zdolności kredytowej niższą wartość.
2. Jakie formy prowadzonej działalności są akceptowane przez banki?
Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza to oczywiście różnorodność form. Pamiętajmy o tym, że przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność na różnych zasadach tj. karty podatkowej, książki przychodów i rozchodów czy też ryczałtu. Ustalenie zdolności kredytowej w każdym z tych przedsiębiorstw odbywa się na innych zasadach. Najłatwiejszym sposobem ustalenia zdolności kredytowej jest książka przychodów i rozchodów. W tym przypadku banki biorą pod uwagę średnią dochodu netto za ostatnie 12 lub 24 miesięcy. Dochód netto to prosty wzór matematyczny. Od wykazywanych przychodów odejmujemy wykazane koszty i wynik jest dochodem brutto, który pomniejszony o zapłacony podatek i składki ZUS jest dochodem netto.
Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku ryczałtu. W zależności od rodzaju prowadzonej działalności, przedsiębiorca uiszcza podatek w wielkości ustalonego procentu od przychodów. U ryczałtowców, banki ustalają najczęściej dochód netto na poziomie 15-40% uzyskiwanych przychodów. Oznacza to, że dochód jest zdecydowanie mniejszy niż rzeczywiście osiągany przez wnioskodawcę. Jeszcze inaczej sytuacja wygląda w przypadku karty podatkowej – przedsiębiorcy nie muszą składać PIT-u ani ewidencjonować sprzedaży. Oznacza to, że nie można dokładnie określić ilości osiąganych zarobków. Wysokość stawki podatkowej dla użytkowników karty podatkowej ustala Urząd Skarbowy. Banki chcąc ustalić miesięczny dochód przedsiębiorcy stosują zasadę wielokrotności ustalonej stawki karty podatkowej – najczęściej w zakresie 5-8-krotności.
3. Czy okres prowadzenia działalności ma znaczenie?
Wybierając wątek jakim jest kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza nie można zapominać o okresie jej prowadzenia. Aby bank zaakceptował osiągany dochód musi być on uzyskiwany przez minimum 12 miesięcy. Część banków wymagać może prowadzenia działalności przez 24 miesiące. Są jednak pewne wyjątki. W przypadku prowadzenia działalności na rzecz byłego pracodawcy okres prowadzenia działalności może wynosić 6 miesięcy. W sytuacji prowadzenia działalności w tej samej branży, na podobnym stanowisku istnieje możliwość uzyskania kredytu hipotecznego już po 6-9 miesiącach. Konieczne jest jednak przedstawienie dokumentów takich jak umowy o współpracę, świadectwa pracy, szczegółowe KPiR, potwierdzenia wpływów rozliczania faktur czy też potwierdzenie kwalifikacji zawodowych.
4. Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza i wykazana strata
Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza to nie tylko same zyski. Jeżeli wykazałeś stratę w swoim przedsiębiorstwie oznacza to oczywiście brak możliwości uzyskania kredytu hipotecznego. Dlaczego? Ponieważ taka sytuacja oznacza dla banku brak możliwości regulowania przyszłych zobowiązań kredytowych. Jedynym wyjątkiem od tej reguły jest strata wynikająca chociażby z odpisów amortyzacyjnych czy początkowych nakładów inwestycyjnych. Nie każdy bank jednak akceptuje taką sytuację.
Jeżeli generalnie Twój dochód jest stabilny, na ostatni rozliczony miesiąc wykazałeś dochód, a strata pokazała się w pojedynczych miesiącach, bank również może odmówić przyznania kredytu. Argumentuje to zawsze obawą o przyszłą prawidłową obsługę kredytu hipotecznego.
Strata jest również istotna, jeśli posiadasz inne dochody na podstawie których wnioskujesz o kredyt. Banki w takiej sytuacji odejmują wysokość wykazanej straty od podstawowego źródła dochodów. W ten sposób uzyskuje się dochód, który jest przyjmowany do analizy kredytowej.
Dziś na rynku jest kilka banków, które nie proszą klienta o szczegółową książkę przychodów i rozchodów. Dzięki temu strata finansowa z poszczególnych miesięcy nie będzie miała wpływu na uzyskanie finansowania. To oczywiście ma sens, jeśli na koniec roku w rozliczeniu podatkowym na PIT wykazałeś dochód.
5. Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – zawieszenie działalności
Zawieszenie działalności przez banki traktowane jest jak jej zamknięcie. Po jej odwieszeniu należy prowadzić działaność przez minimalny okres, wskazany powyżej. Wyjątek mogą jedynie stanowić działalności prowadzone sezonowo. Konieczne jest jednak udowodnienie, iż nie jest to pierwsze zawieszenie działalności i że w przeszłości były one również regularnie dokonywane. Istotny jest osiągany dochód, który powinien być stabilny, natomiast sezonowość prowadzenia firmy wynika z rodzaju branży.
6. Jak bank traktuje zadłużenia wobec ZUS i US?
Osoby prowadzące działalność gospodarczą i posiadające zadłużenia w ZUS i US niestety nie uzyskają pozytywnej decyzji w zakresie ustalenia kredytu hipotecznego. Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza to przede wszystkim olbrzymia odpowiedzialność. Banki wymagają dostarczenia zaświadczeń o niezaleganiu z podatkami lub składkami ZUS. Część banków może odmówić kredytu w momencie pojawienia się zaległości w ciągu ostatnich 6 miesięcy, dlatego dostarczenie zaświadczenia jest wymagane do uruchomienia kredytu. Ważne również jest, aby na bieżąco zgodnie z terminami spłacać zobowiązania. To znaczy, że spłata po terminie składki ZUS przez kolejnych kilka miesięcy może spowodować decyzję negatywną w procesie kredytowym. Banki weryfikują historię rachunku. Na dziś tylko sześć banków nie weryfikują historii rachunku w przypadku przedsiębiorców.
7. Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza i ryzykowne PKD
Jako przedsiębiorcy na pewno spotkaliście się z sytuacją, kiedy to bank nie zaakceptował klienta ze względu na branżę w jakiej wykonuje swoją działalność. Innymi słowy, jakie posiada podstawowe PKD. Jakie to branże? Zagrożeni mogą się poczuć właściciele firm działający w branży transportowej, meblarskiej, finansowej, pożyczek kredytowych, ubezpieczeniowej, gastronomicznej i motoryzacyjnej. Z czego to wynika? Po prostu statystycznie przedstawiciele tych branż mają problemy z płynnością finansową oraz najmocniej odczuwają zmiany koniunktury gospodarczej. Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza w takim przypadku nie zamyka drogi do uzyskania kredytu, która może okazać się jednak nieco trudniejsza.
8. Optymalizacja podatkowa a zdolność kredytowa
Nikt nie lubi płacić podatków, wiedzą o tym szczególnie przedsiębiorcy. Nie otrzymują klasycznego wynagrodzenia, a faktury za swoją pracę, która zazwyczaj jest bardzo ciężka. Wiemy to również i my, ponieważ obsługujemy wielu przedsiębiorców. Na podstawie tego doświadczenia opiszę poniżej jak nasi klienci optymalizują swoje podatki.
Amortyzacja środków trwałych
Amortyzacja to cykliczne wliczenie w koszty prowadzenia firmy procentu wartości środka trwałego, którego używamy w naszej firmie do celów firmowych. Innymi słowy zużycie na przykład sprzętu komputerowego wykorzystujemy w celach optymalizacji podatkowej. Liczy się to w sposób miesięczny, a wysokość danego środka trwałego ustalana jest na podstawie tablic amortyzacyjnych, które na pewno zna Wasze biuro księgowe. W jaki sposób bank sprawdza wysokość odpisów amortyzacyjnych? Należy udowodnić wliczanie amortyzacji poprzez przedstawienie szczegółowej KPiR oraz wykazu amortyzacji.
Amortyzacja nieruchomości? Mój mąż Dawid pracuje jako agent luksusowych nieruchomości prowadząc nasz drugi dział Małycha Nieruchomości Premium oraz doskonale zna rynek nieruchomości inwestycyjnych. Wiem od niego, że dziś na rynku nieruchomości pod wynajem można zakupić tak zwane gotowce inwestycyjne, gdzie można zastosować przyspieszoną stawkę amortyzacji. Dzięki temu możesz w ogóle nie zapłacić podatku od wynajmu takiej nieruchomości. Stopa zwrotu na tego typu mieszkaniach jest liczona w okolicach 10%. Wybierając taki wariant warto przede wszystkim wiedzieć, jak uzyskać kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem. Równie interesująca powinna być kwestia jaką jest gotowiec inwestycyjny a kredyt hipoteczny.
W zależności od banku, część z nich akceptuje wykaz amortyzacji do liczenia zdolności kredytowej, a jeszcze inne niestety nie. Warto więc przed złożeniem wniosku kredytowego skonsultować ten wątek z doświadczonym doradcą kredytowym.
Leasing operacyjny
Leasing operacyjny jest bardzo często stosowanym narzędziem finansowym przez przedsiębiorców. Zazwyczaj chodzi o zakup samochodu, ale oczywiście zdarzają się też maszyny i nieruchomości. Dzięki temu możemy w koszt prowadzonej działaności wpisać całą ratę, zamiast tylko części odsetkowej jak to jest w kredycie. Dodatkowo przy użyciu leasingu możemy dokonać pierwszej wpłaty w wysokości do 45% wartości samochodu, a resztę rozłożyć na raty na kilka lat.
W tej kwestii działa taka sama zasada jak w przypadku amortyzacji. Część banków będzie w stanie podwyższyć Twój dochód o wysokość faktury zakupowej, a inne niestety nie. Warto wiedzieć, że raz wykazany koszt w KPiR z leasingu operacyjnego nie powoduje konieczności liczenia go w kosztach przedsiębiorców. Inaczej jest dla leasingu finansowego. Ten zawsze zaliczany jest w kosztach, jakie przyjmuje bank określając Twoją zdolność kredytową.
9. Kredyt hipoteczny na oświadczenie
Komisja Nadzoru Finansowego zakazała bankom udzielania kredytów hipotecznych na podstawie oświadczenia. Kiedyś taki proces funkcjonował w kilku bankach dla tak zwanych wolnych zawodów, dziś praktycznie już nie jest spotykany. Jak to odbieram z perspektwy pracy jako ekspert kredytowy? Uważam, że nadzorca bankowy bardzo dobrze zrobił wprowadzając taką właśnie regulację. Dzięki temu rodzimy sektor bankowy uważany jest za zdrowy, a odsetek nieregulowanych kredytów hipotecznych jest jednym z najniższych w Europie.
10. Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – wymagane dokumenty
Wybierając wariant jakim jest kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza należy oczywiście pamiętać o koniecznych dokumentach:
- Dokumenty rejestracyjne CEiDG,
- KPiR podsumowanie za rok bieżący i ubiegły oraz szczegółowe za rok bieżący,
- Zaświadczenia o niezaleganiu z US i ZUS,
- Rozliczenie PIT za rok ubiegły,
- Wyciągi bankowe z rachunku firmowego,
- Potwierdzenia opłat podatku dochodowego za poprzedni oraz bieżący rok,
- Druki bankowe.
Pamiętajmy jednak, że to jedynie podstawowa lista dokumentów, która może różnić się w zależności od banków. To analitycy, zapoznając się z sytuacją przedsiębiorcy ustalają, jakie dokumenty będą im jeszcze niezbędne do rzetelnego sprawdzenia sytuacji finansowej firmy.
11. Jakie błędy popełniają przedsiębiorcy przygotowując się do kredytu hipotecznego?
Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza to także błędy popełniane przez przedsiębiorców. Zdecydowałam się przygotować listę kwestii, na jakie bezwględnie należy uważać przygotowując się do procesu kredytowego. Warto o tym wiedzieć, aby nie spotkać się z sytuacją, jaką jest odmowa kredytu hipotecznego.
Zaświadczenie o niezaleganiu z Urzędu Skarbowego
Banki wymagają do uruchomienia kredytu aktualnego zaświadczenia o niezaleganiu w podatku VAT i dochodowym. Zdarza się, że klienci opłacają tylko podatek VAT, lekceważąc dochodowy. Urząd Skarbowy może omyłkowo wystawić odpowiednie zaświadczenie mimo braku opłaty podatku dochodowego. Przedsiębiorca zobowiązany jest do przedstawienia historii rachunku, z której opłaca składki ZUS i US. Jeśli analityk bankowy zauważy brak płatności, może poprosić klienta o dostarczenie potwierdzenia o opłacenia podatku VAT oraz dochodowego. Wniosek: starając się o kredyt hipoteczny dla przedsiębiorców należy mieć opłacone składki w ZUS oraz podatek w Urzędzie Skarbowym.
Brak dochodu a odmowa kredytu
Nie wszyscy klienci prowadzący działalność gospodarczą wiedzą, że dochód netto dla przedsiębiorcy określa następujący wzór: przychód (minus) koszty (minus) składki ZUS oraz należny podatek. Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza to dokładnie takie same procedury, jak dla osoby fizycznej. Ten brak wiedzy powoduje znowu duże zaskoczenie w sytuacji, kiedy liczymy w naszym biurze zdolność kredytową. Oznacza to, że starając się o kredyt hipoteczny należy wykazywać dochód z prowadzonej działalności gospodarczej.
Wykazywanie straty w pojedynczych miesiącach działalności gospodarczej
Prowadząc działalność gospodarczą starasz się płacić jak najmniejsze podatki. To oczywiste. Wykonujesz takie ruchy księgowe zgodnie z literą prawa. To nic złego. Zaskakujące może być jednak dla Ciebie to, że wykazując stratę w pojedynczych miesiącach możesz stracić szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego. Nawet jeśli w dłuższym okresie czasu, na przykład dwunastu miesięcy wykazujesz duże dochody. Dlaczego akurat tak? Bank w takich sytuacjach powie, że nie masz zdolności do obsługi raty kapitałowo-odsetkowej. Wniosek: przygotowując się do kredytu hipotecznego nie możesz wykazywać straty w pojedynczych miesiącach. Negatywna decyzja kredytowa jest wtedy prawdopodobna. Teoretycznie są banki, w których można to ominąć, ale to temat na inny artykuł.
Zawieszenie działalności gospodarczej i powrót do niej po kilku miesiącach
Kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy w takim przypadku jest niemożliwy. Negatywna decyzja kredytowa jest wtedy pewna. Dla banku taka sytuacja oznacza, że liczy okres prowadzenia działalności od dnia jej ponownego otwarcia. Żeby więc przyjąć Twoje dochody do liczenia zdolności kredytowej musi minąć okres dwunastu miesięcy. Wniosek: nie zawieszaj działalności gospodarczej, jeśli planujesz kredyt hipoteczny którego uzyskanie ma się opierać o Twoje dochody jako przedsiębiorcy.
Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza i nieprawidłowe księgowanie
Zdarza się, że przedsiębiorcy prowadzący działalność w formie pełnej księgowości księgują w pozycjach bilansowych rzeczy, których nie powinno już tam być. Odmowa kredytu hipotecznego jest w takiej sytuacji gwarantowana. Zazwyczaj chodzi o straty inwestycyjne z lat poprzednich. Wpisywane są one błędnie w należnościach długoterminowych, bądź inwestycjach krótkoterminowych, zamiast być rozliczone jako strata. Jeśli masz wątpliwości jak księgować pozycje bilansowe, ekspert kredytowy może Ci w tym pomóc. Warto też wybrać dobre biuro księgowe. Wniosek: mając taką sytuację powinieneś w pewnym momencie wykazać stratę i zamknąć okres rozrachunkowy.
Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – Podsumowanie
Podsumowując, z przedstawionych informacji wynika, że samodzielne uzyskanie kredytu hipotecznego przez przedsiębiorcę jest trudne. Warto skorzystać z profesjonalnej pomocy specjalistów, którzy przedstawią Wam szczegółowe informacje, dostosowane do indywidualnej sytuacji finansowej firmy. Nasz doradca kredytowy szczegółowo przedstawi jak należy postępować krok po kroku, by uzyskać pozytywną decyzję kredytową. Tymczasem zapraszamy do zapoznania się z kolejnym wpisem w ramach cyklu kredyt hipoteczny a zatrudnienie, jakim jest kredyt hipoteczny a zmiana pracy.
Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego
Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie
Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych
Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium
Pomocne Materiały:
- kredyt hipoteczny w PKO – dlaczego ten bank udziela najwięcej kredytów w Polsce i nie wynika to tylko z jego wielkości
- doradca kredytowy czy warto – dlaczego warto współpracować z ekspertem kredytowym
- rynek kredytów hipotecznych – sprawdź, co się dzieje na rynku hipotek
- kredyt hipoteczny a ciąża – jak ciąża, urlop macierzyński wpływają na decyzje banków w kredytach hipotecznych?
- kredyty hipoteczne ING – dlaczego ten bank wybiera 3 na 10 klientów w Polsce?
- RRSO a kredyt hipoteczny – sprawdź dlaczego RRSO jest złym wskaźnikiem do porównania kredytu hipotecznego
Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:
- Kredyty Mieszkaniowe – strona poświęcona kredytom mieszkaniowym
- Kredyt hipoteczny poradnik – poradnik na temat kredytów hipotecznych
- Kredyt hipoteczny krok po kroku – strona dedykowana sprawdzeniu procesu kredytowego
Sprawdź nasz blog nieruchomości:
- jak oszacować wartość nieruchomości – dowiedz się, jakie czynniki wpływają na wartość nieruchomości
- najważniejsze wartości w życiu firmy – odkryj, co stanowi podstawę działania w naszej firmie
Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank
Olga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.
Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.
W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.
Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium