Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem

5/5 (4)

Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem może być doskonałym narzędziem dla uzyskania dochodu pasywnego. Dziś będziemy pisać o przepływie pieniędzy w długim okresie czasu, ale jeśli chcesz dowiedzieć się jak działa kredyt na flipa, możesz przeczytać o tym w innym naszym artykule. Kredyt hipoteczny pod wynajem może być tak tani, jak klasyczny kredyt mieszkaniowy. W jego założeniu chodzi o to, aby maksymalnie obniżyć odsetki od kredytu, dzięki czemu cash flow jest dla Ciebie bardziej korzystny. Wariacji na temat tego typu finansowania może być jednak tak dużo, jak strategii inwestycyjnych. Dlatego w dzisiejszym artykule dowiesz się:

  • Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem, a strategie inwestowania w nieruchomości.
  • Czy możesz opierać swój dochód na dochodzie z najmu i obrotu nieruchomościami?
  • Na co zwrócić uwagę wybierając kredyt na wynajem mieszkania?
  • Jak reagują banki, gdy “widzą” kilka kredytów na jednej osobie?
  • Ile możesz mieć kredytów na wynajem mieszkania?
  • Finansowanie na osobę fizyczną, czy na firmę?

Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem, a strategie inwestowania w nieruchomości.

Kredyt hipoteczny pod wynajem możemy dziś wybrać w kilku wariantach. W zależności od tego, na czym zależy inwestorowi możemy skupić się na stałym, bądź zmiennym oprocentowaniu. Takie finansowanie może być przeznaczone zarówno dla osoby fizycznej, jak i przedsiębiorcy. Można powiedzieć, że rynek sprzyja inwestorom, a jedyne czego brakuje w Polsce na dzień dzisiejszy to więcej ofert ze stałym oprocentowaniem, oraz tak zwanych kredytów odsetkowych. O każdej z wymienionych powyżej strategii opiszemy kilka zdań poniżej.

Jeśli potrzebujesz wsparcia w wyborze kredytu hipotecznego, skontaktuj się z ekspertem Małycha Busines Finance
  • Kredyt mieszkaniowy ze zmiennym oprocentowaniem. Wedle obowiązujących procedur bankowych możesz posiadać maksymalnie cztery kredyty na mieszkanie. Oczywiście co bank to inna polityka w tym zakresie. Dla uproszczenia podajemy maksymalną ilość kredytów per jeden klient. Wynika to z faktu, że tym rodzajem finansowania powinieneś zaspokoić własne cele mieszkaniowe, nie inwestycyjne. Co ciekawe ta zasada wynika z wewnętrznej polityki kredytowej danego banku. Czy przed bankiem powinieneś przyznawać się, że zakupujesz mieszkanie na wynajem? Raczej nie byłby to dobry pomysł. Plusem takiego rozwiązania jest fakt, że kredyt możesz rozłożyć na bardzo długi okres, nawet do 35 lat. Dodatkowo możesz skorzystać z najlepszej oferty kredytu, jaka jest w danym momencie na rynku przez co wpływasz pozytywnie na miesięczny cash flow z inwestycji.
  • Kredyt mieszkaniowy ze stałym oprocentowaniem. W tym rozwiązaniu również możesz posiadać maksymalnie cztery kredyty. Ten rodzaj finansowania pozwala Ci jednak bardzo precyzyjnie przewidzieć wynik finansowy Twojej inwestycji. Znając koszt banku, jaki będzie stały w długim okresie czasu, możesz założyć swój dochód z wynajmu mieszkania. Dodatkowo uniezależniasz się od ryzyka wzrostu stóp procentowych, co na dziś (Maj 2018r.) jest bardzo realny scenariuszem. Czy są zatem minusy takiego rozwiązania? Przede wszystkim fakt, że nadal w Polsce tylko kilka banków oferuje kredyt ze stałym oprocentowaniem. Inną sprawą jest okres takich kredytów, zazwyczaj są tylko na kilka lat, a po tym czasie bank zmienia oprocentowanie na zmienne.
  • Kredyt mieszkaniowy ze zmiennym oprocentowaniem pozwalający na kupno wielu nieruchomości. Jest dziś na rynku (ten sam Maj 2018r.) jeden bank, który pozwoli Ci na zbudowanie portfela nieruchomości poprzez finansowanie kredytem mieszkaniowym. Możesz zakupić jednocześnie kilka nieruchomości, bądź kupować pojedynczo. Wszystkie parametry kredytu, w tym okres jego trwania są tożsame z klasycznym kredytem mieszkaniowym, inna jest jednak jego cena. Bank stosuje ocenę punktową (scoring) w wyznaczaniu marży. Poziom marż jest dosyć wysoki w porównaniu z rynkiem, zaczynają się bowiem od 3,0.
  • Kredyt odsetkowy.  Tego rodzaju finansowania nie ma nadal w Polsce. Może to i dobrze? Patrząc na problemy systemu bankowego np. w Wielkiej Brytanii można uznać to za wadliwą, bądź nieprawidłowo wprowadzoną regulację. Polegała ona tym, że bank udzielał kredytu, od którego kredytobiorca spłacał tylko część raty odsetkowej, a kapitał pozostawał bez zmian. Można być rzec, że to idealny kredyt na wynajem mieszkania, tym samym budowy dochodu pasywnego. Bank pożycza Ci kapitał, nie musisz więc zamrażać swojego. Ustalając zysk z miesięcznego czynszu wiesz, jaką stawkę co miesiąc oddasz do banku za odsetki za pożyczony kapitał. Dzięki czemu zarabiasz znaczenie więcej, niż gdybyś spłacał pełną ratę kapitałowo – odsetkową. Jakie są więc minusy tego rozwiązania, oraz skąd wzięły się problemy w innych krajach? Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem musi mieć swoje ograniczenia. Wyobraź sobie inwestora, który ma 60 lat i podjął taki kredyt. Po okresie załóżmy 10 lat może nie mieć zdolności kredytowej na zmianę banku i spłatę kredytu. Inną sprawą jest fakt, że kredyt w swoim założeniu zakłada wzrost wartości nieruchomości w czasie, a wszyscy wiemy, że nie zawsze musi to nastąpić.

kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem

Na co zwrócić uwagę wybierając kredyt na wynajem mieszkania?

Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem powinien być wybrany według ściśle określonego założenia. W tym rodzaju finansowania najważniejszy jest miesięczny przepływ pieniędzy. Dlatego należy skupić się na tym, aby kredyt był jak najtańszy w miesięcznej racie. Mniejsze znaczenie ma fakt kosztów wejścia (prowizji za jego udzielenie), oraz kosztów wyjścia (prowizja za spłatę kredytu) To zupełnie inna strategia, niż finansowanie mieszkań na flipa. Dobry ekspert kredytowy powinien doskonale rozróżniać te strategie finansowania. Gdybyśmy mieli więc w kilku zdaniach opisać na co powinieneś zwrócić uwagę napisalibyśmy, że są to następujące parametry:

  • Niski wkład własny do kredytu, najlepiej 10%
  • Jak najdłuższy okres kredytu, bo przecież to kredyt dla cash flow nie spłaty odsetek
  • Jak najniższa marża kredytu, lub jak najniższe oprocentowanie stałe jeśli takie wybierzesz
  • Idealnie, jeśli trafisz w promocję kredytu z niskim kosztem wejścia (czasami banki obniżają prowizje np. do 1%)

W naszej pracy poznaliśmy wielu Inwestorów. Zazwyczaj mówią nam, że najlepszym rozwiązaniem jest posiadanie kredytu mieszkaniowego na 30 lat z wkładem własnym 10%. Tłumaczą to tym, że angażują mało własnych środków wykorzystując kredyt mieszkaniowy. Długi okres kredytu pozwala z kolei obniżyć ratę kredytu, przez co generowany zysk z wynajmu staje się większy. Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem powinien generować pozytywne cash flow – to ich ulubione powiedzenie. Posiadając portfel kilku nieruchomości może nie ma to większego znaczenia, ale posiadając już kilkanaście każde 300 – 500 złotych per nieruchomość nabiera dodatkowego smaku.

Inna część naszych klientów preferuje jednak stałe stopy procentowe. Zazwyczaj są to osoby, które inwestują w nieruchomości od wielu lat, a ilość posiadanych pokoi na wynajem liczy się w kilkudziesięciu. Po prostu wolą czasami zarobić mniej, ale zabezpieczają się od wszelkich ryzyk. Kiedy wybierasz bank powinieneś pamiętać, że poza wymienionymi wyżej wskazówkami każda oferta różni się od siebie w wielu parametrach. Jak zawsze diabeł tkwi w szczegółach. Jeśli chcesz dowiedzieć się jak wygląda najtańszy kredyt hipoteczny możesz przeczytać nasz inny artykuł na ten temat.

Jeśli potrzebujesz wsparcia w wyborze kredytu hipotecznego, skontaktuj się z ekspertem Małycha Busines Finance

Ile możesz mieć kredytów na wynajem mieszkania?

Przechodzimy teraz do bardzo ciekawego wątku. Mianowicie, ilość mieszkań nie musi równać się ilości kredytów. Ekspert kredytowy, który wie o czym piszemy może się określić mianem eksperta przez duże „E” Co to oznacza w praktyce? Dla przypomnienia – polityka kredytowa banku pozwala Ci na posiadanie maksymalnie czterech kredytów. Jeśli budowałbyś z nami portfel nieruchomości na wynajem poprowadzilibyśmy Cię w taki sposób, aby część z mieszkań była zabezpieczana w oczach banku w sposób łączny. Trzeba jednak uczciwie powiedzieć, że będzie to wymagać od Ciebie więcej gotówki na start, niż tylko wkład własny.

Dzięki takiemu know-how możesz zostać z nami inwestorem i zakupić swoje pierwsze siedem mieszkań. Co ważne, siedem mieszkań w kredycie. Dlaczego siedem, nie osiem? Tyle rynkowo przyjmuje się jako wyznacznik osoby inwestującej aktywnie w nieruchomości. Czy jest jakieś ograniczenie? Tak, po ósmym mieszkaniu musielibyśmy przejść do strategii finansowania mieszkań poprzez banki, o których pisaliśmy na początku artykułu. Kredyt hipoteczny pod wynajem byłby wtedy finansowany poprzez działalność gospodarczą lub bank, który określany jest mianem znacznie droższego. Tak jak wspomnieliśmy ten wątek jest niezwykle ciekawy i bardzo możliwe, że w najbliższym czasie napiszemy oddzielny artykuł w tym temacie.

Jeśli potrzebujesz wsparcia w wyborze kredytu hipotecznego, skontaktuj się z ekspertem Małycha Busines Finance

Finansowanie na osobę fizyczną, czy na firmę?

Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem o ile jest to możliwe powinien być zawsze finansowany na osobę fizyczną. Przynajmniej do takiej strategii powinieneś zacząć swoją przygodę z nieruchomościami. Po pierwsze wynajmując mieszkanie i rozliczając dochód w PIT możesz bez problemu odliczyć odsetki od kredytu. Po drugie możesz uzyskać długi okres kredytowania. Finansowanie dla firm ma tutaj pierwsze ograniczenie w postaci maksymalnego okresu kredytowania na 20 lat. Po trzecie kredyt hipoteczny pod wynajem musi być tani, ponieważ zależy Ci na miesięcznym przepływie pieniędzy. Ten musi być jak najwyższy, bo przecież na koniec dnia chodzi o dochód pasywny. Kredyt hipoteczny pod wynajem będzie tańszy (niże marże) dla osoby fizycznej, niż dla firmy. Oczywiście wszystko zależy od sytuacji w jakiej się znajdujesz i ile kredytów chciałbyś posiadać.

Jeśli jesteś początkującym Inwestorem możemy spokojnie rozmawiać o kredycie mieszkaniowym dla osoby fizycznej. Jeśli jednak interesuje Cię portfel kilkunastu nieruchomości finansowanych kredytem nie unikniesz założenia działalności i finansowania kolejnych zakupów przez kredyt dla firm. Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem można uzyskać poprzez różne podejścia kredytowe. Ten wątek jest równie ciekawy, więc w najbliższym czasie możesz spodziewać się od nas kolejnego artykułu dla Inwestorów. Dziś tylko napiszemy, że tak jak dla osoby fizycznej problemem przed bankiem może być dochód uzyskiwany z najmu lub obrotu nieruchomościami, tak dla firmy już nie.

Kredyt hipoteczny pod wynajem, a jaka jest nasza strategia?

Osobiście z Olą uważamy, że każdy Inwestor powinien wypracować swoją własną strategię finansowania nieruchomości. Trzeba oczywiście trzymać się fundamentalnych zasad, o których pisaliśmy powyżej. Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem najlepiej jest finansować na osobę fizyczną. Finansowanie dla przedsiębiorcy powinno się pojawić dopiero wtedy, kiedy wymaga tego sytuacja regulacyjna banków, bądź Twoja osobista. Wybór banku to oddzielny nie łatwy temat i tutaj także są stałe parametry, które należy znać.

Okres kredytu, oraz wkład własny to jest jednak indywidualna ocena Inwestora. Znamy takich, którzy uważają że cash flow jest najważniejszy, wtedy więc stosują strategię jak najniższego wkładu własnego, oraz jak najdłuższego okresu dla obniżenia raty kredytu. Znamy też takich, dla których czas ze względu na wiek jest najważniejszym kryterium. Takie osoby zazwyczaj myślą o emeryturze i chcą w jak najkrótszym czasie spłacić kredyt.

My chyba jesteśmy gdzieś po środku. Ola uważa, że jeśli chcesz inwestować w nieruchomości to nie możesz całej strategii opierać o finansowanie bankowe. Kredyt hipoteczny pod wynajem ma Ci pomóc, a nie stać się źródłem frustracji na wypadki losowe. Jakie to? Brak obłożenia w pokojach na 100%, spadek wartości nieruchomości, czy utrata przez Ciebie innych źródeł utrzymania. Ja z kolei jako 37 letni obywatel naszego kraju (jestem trochę starszy od Oli) zaczynam coraz częściej myśleć o naszym zabezpieczeniu emerytalnym. Nie wierzę, że uratuje mnie ZUS, ani poliso lokata. Wierzę w nieruchomości. W długiej perspektywie czasu to pewnie najbezpieczniejsze źródło zarobku. Dlatego w mojej strategii zamierzamy spłacać kredyty wcześniej. Uważamy też, że skoro zarabiamy z naszego podstawowego biznesu, nie musimy nieruchomości wykorzystywać w tym momencie jako dochód pasywny.

Podsumowując wkład własny na poziomie min. 30% oraz maks. 20 lat kredytu to coś co wypracowaliśmy wspólnie w naszym małżeństwie. Na marginesie, czy można nie zgodzić się z własną żoną? Tutaj przymykamy do Was oko. Na koniec załączamy film małżeństwa, które lubimy i podobnie jak my pracują wspólnie w branży nieruchomości. Państwo Piesto opowiedzą Wam gdzie znaleźć okazje inwestycyjne? Dodatkowo zapraszamy Cię do zapoznania się pomysłami na finansowanie nieruchomości w formule project finance. Przeczytasz o tym w artykule kredyt dla spółki celowej.

 

Dawid i Olga Małycha – Z miłości do nieruchomości i finansów

Małycha Business Finance – nasze usługi wynagradza bank

Olga i Dawid to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego. Posiadają kilkunastoletnie doświadczenie i specjalizują się w finansowaniu nieruchomości. Olga zarządza w biurze linią kredytów na zakup mieszkania w celach mieszkaniowych, Dawid z kolei zajmuje się linią kredytów private banking (kredyty powyżej 1 mln złotych) Wspólnie zarządzają linią kredytów dla Inwestorów, ponieważ oboje kochają nieruchomości. W dwóch ostatnich latach zespół MBF pomógł klientom uzyskać kredyty na kwotę 100 mln złotych.

Jeśli artykuł nie odpowiedział na wszystkie Twoje pytania, skontaktuj się ze nami.

Możesz nam pomóc?

Będziemy Ci również wdzięczni za każdy komentarz. Napisz proszę, czy podobał Ci się nasz artykuł. Chętnie z Wami podyskutujemy i odpowiemy na ewentualne dodatkowe pytania.

Dziękujemy za Twoją uwagę. Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem to temat, który będziemy jeszcze rozbudowywać. Nieruchomości to niezwykle ciekawy wątek, a wiedza z nimi związana jest warta więcej, niż niejedne studia. Piszemy artykuły dzieląc się wiedzą, ponieważ to jeden ze sposobów, w jaki poznajmy naszych nowych klientów. Jeśli szukasz kredytu na zakup mieszkania zadzwoń do nas – pomożemy!

A jeśli podoba Ci się artykuł, to będziemy Ci bardzo wdzięczni, jeśli poświęcisz minutkę i zostawisz swoją ocenę. Wasze głosy powodują, że nasz artykuł trafia do rankingów googla, przez co możemy pojawić się w wyższych pozycjach. Dzięki temu łatwiej jest do niego dotrzeć tym osobom, które jeszcze nigdy go nie czytały. A na tym bardzo nam zależy.?

Podziel sie wiedzą:
Facebook
Google+
http://malychabusinessfinance.com/kredyt-hipoteczny-na-mieszkanie-pod-wynajem/
LinkedIn

Może zainteresuje Cię również:

Flipping Mieszkań Flipping mieszkań z perspektywy eksperta kredytowego. Przez nasze biuro każdego miesiąca przewijają się dziesiątki osób chętnych do zarobienia wielkich pieniędzy. Sprawdź, co na podstawie tych doświadczeń możemy Ci podpowiedzieć, kiedy zamierzasz roz...

Oceń powyższy artykuł

Zostaw proszę komentarz



Kredyt na Flipa – jak zaoszczędzić 10.000 złotych finansując mieszkanie przeznaczone na inwestycję? - Małycha Business Finance

4 miesiące ago

[…] Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem […]

Kredyt dla spółki celowej - Małycha Business Finance

3 miesiące ago

[…] się pomysł, doświadczenie inwestora, oraz biznes plan. To trochę inaczej, niż kiedy zaciągasz kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem jaki został opisany przez nas w innym naszym […]

Treści zawarte na tym blogu są wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora i nie stanowią „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715). Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własną odpowiedzialność.

Potrzebujesz najlepszego kredytu? Napisz do Nas!

logo_mbf_wh

Znajdź Nas:

Skontaktuj się z Nami

©2017 Małycha Business Finance

Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce. more information

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Zamknij