Depozyt notarialny to nadal mało popularna forma zwolnienia środków dla transakcji zakupu nieruchomości. Z pewnością warto jednak wiedzieć, że jest to jedno z najbezpieczniejszych rozwiązań, jakie funkcjonują w polskim prawie. W praktyce pozwala zabezpieczyć interesy obu stron transakcji. Jako sprzedający masz pewność, że druga strona transakcji dysponuje odpowiednią dla zawarcia umowy kwotą. Z kolei jako kupujący masz możliwość negocjowania warunków transakcji, ponieważ dysponujesz zabezpieczoną kwotą na zakup nieruchomości. Jeśli dodam do tego fakt, że tym samym zabezpieczamy interes agencji nieruchomości, ponieważ jej wynagrodzenie może być wypłacone również z tego rachunku to brzmi to jak idealne rozwiązanie? W praktyce rzeczywiście tak jest.
Nazywam się Olga Małycha i pracuję jako Ekspert kredytów hipotecznych. Ostatnim razem przygotowałam dla Was artykuł księga wieczysta a kredyt hipoteczny. Dziś z kolei rozwinę ten wpis o kwestię, jaką stanowi depozyt notarialny.
Czego można dowiedzieć się z artykułu?
- Czy depozyt notarialny jest bezpieczny?
- Jak w praktyce działa depozyt notarialny?
- Ile kosztuje depozyt notarialny?
Czy depozyt notarialny jest bezpieczny?
Depozyt notarialny jest bez wątpienia idealnym narzędziem do zabezpieczenia obu stron transakcji przy sprzedaży i zakupie nieruchomości. Notariusz na podstawie art. 108 ustawy prawa o notariacie ma możliwość przetrzymywania na rachunku kancelarii środków na zabezpieczenie zakupu nieruchomości. Strona sprzedająca dzięki temu uzyskuje wiedzę, że strona kupująca posiada wystarczające do tego środki. Strona kupująca z kolei może w umowie zabezpieczyć się poprzez różnego rodzaju zapisy pozwalające na odblokowanie środków, aby zwolnić depozyt notarialny. Formę depozytu stosuje się zazwyczaj w umowach zakupu nieruchomości bez udziału kredytu.
Kilka miesięcy temu pomagałam uzyskać kredyt hipoteczny na zakup domu w stanie deweloperskim. W tej właśnie transakcji został zastosowany depozyt notarialny. Nabywca zobowiązał stronę sprzedającą do przeprowadzenia zmian oraz ewentualnej poprawy niektórych elementów budowlanych na jakie zwrócił uwagę podczas odbioru technicznego mieszkania. Ta ostatnia czynność zazwyczaj nie jest regulowana poprzez zapisy aktu notarialnego, ale tym razem była to wyjątkowa sytuacja. Cena ofertowa sprzedaży domu opiewała bowiem na kwotę czterech milionów złotych. W takim przypadku wszystkie zapisy mogą w rezultacie podlegać indywidualnym negocjacjom.
Depozyt notarialny a bezwarunkowa umowa zwolnienia depozytu i wykreślenia hipoteki podmiotu prywatnego
W rezultacie opisana w poprzednim akapicie sytuacja sprzedaży nieruchomości miała w sobie jeszcze jeden bardzo ciekawy przypadek. Mianowicie zbywca nieruchomości posiadał pożyczkę od firmy prywatnej z zabezpieczeniem na księdze wieczystej nieruchomości. Strona kupująca dla zabezpieczenia transakcji zażyczyła sobie zastosowania formuły bezwarunkowej zgody, aby zwolnić depozyt notarialny i wykreślić hipotekę. Na czym to polega? W dniu aktu notarialnego w notariacie stawiły się strony kupująca i sprzedająca oraz osoba, która udzieliła pożyczki stronie sprzedającej. Jako pierwszą notariusz podpisał umowę depozytu ze stroną kupującą, a następnie umowę zwolnienia hipoteki z firmą pożyczkową w sytuacji, kiedy środki, jakie zawiera depozyt notarialny zostaną przelane przez notariusza na rachunek wskazanej firmy.
Jak w praktyce działa depozyt notarialny?
Wszystko to prowadzi do sytuacji, gdy sprzedający jest bezsprzecznie pewny kupującego. Dlaczego? Ponieważ ten dzień wcześniej przelał środki na depozyt notarialny. Z kolei strona kupująca jest zabezpieczona w taki sposób, że to notariusz przelewa środki na spłatę kredytu strony sprzedającej i jednocześnie za zgodą firmy pożyczkowej składa wniosek o wykreślenie hipoteki widniejącej na nieruchomości. Podsumowując, sytuacja na początku skomplikowana, finalnie okazała się prosta do rozwiązania. Czy fakt posiadania kredytu przez zbywcę nieruchomości od osoby prywatnej miał tutaj znaczenie? Oczywiście miał ogromne, ze względu na to, iż większość banków finansowanie pomostowe uznaje za sytuacje niekredytowane.
Pamiętajcie, że w Polsce przeniesienie własności nieruchomości następuje w dniu podpisania aktu notarialnego. Częsta sytuacja jest taka, gdy zbywca przestaje władać mieszkaniem, a nie otrzymał jeszcze pieniędzy, ponieważ kupujący muszą najpierw udać się do banku celem wypłaty kredytu. Oczywiście, w takiej sytuacji notariusz zabezpiecza strony poprzez klauzulę o poddaniu się egzekucji co do zapłaty ceny. Ta sytuacja jednak łatwo pokazuje, jaką rolę może spełniać depozyt notarialny.
Ile kosztuje depozyt notarialny?
Koszty złożenia do depozytu reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, (tj. Dz.U. z 2013 r. poz. 237) podczas, gdy wynoszą one połowę stawki maksymalnej. Notariusz w myśl przepisów musi posiadać specjalne konto depozytowe. Środki, które gromadzi depozyt notarialny powinny znaleźć się tam na dzień przed transakcją. Depozyt notarialny jest ustanawiany w chwili złożenia pieniędzy. Z kolei protokół z przyjęcia do depozytu powinien bezsprzecznie szczegółowo określać trzy ważne elementy:
- Depozyt notarialny a warunki jego wypłaty lub wydania,
- Termin oraz osobę na rzecz której ma nastąpić wypłata lub wydanie,
- Wspomniane kwestie powinny być warunkami, których spełnienie można w sposób obiektywny stwierdzić (bez potrzeby dokonania ich interpretacji czy też oceny)
Depozyt notarialny – Podsumowanie
Podsumowując depozyt notarialny należy pamiętać, zarówno kupując, jak również sprzedając mieszkanie możecie spotkać się z prośbą, aby założyć depozyt u notariusza. Nie obawiajcie się, ponieważ depozyt notarialny to zabezpieczenie transakcji dla obu stron. Jeśli kupując mieszkanie będziecie potrzebowali uzyskać najkorzystniejszy kredyt hipoteczny – zapraszam Was do naszego biura, nasz Ekspert kredytowy jest do Waszej dyspozycji.
Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego
Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie
Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych
Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium
Pomocne Materiały:
- zakup mieszkania na rynku wtórnym na kredyt – jak przygotować się do takiej transakcji
- umowa deweloperska – co warto wiedzieć na ten temat
- kredyt hipoteczny Millenium – sprawdź bank, który nie wymaga ubezpieczenia niskiego wkładu
- zakup mieszkania od dewelopera a kredyt hipoteczny – jakich błędów uniknąć kupując mieszkanie na rynku pierwotnym?
- nadpłata kredytu hipotecznego – sprawdź, kiedy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – jak to działa w praktyce?
- rachunek powierniczy – jak działa ten rodzaj rachunku u dewelopera?
Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:
- Przewodnik Kredytowy – poradnik na temat kredytów hipotecznych
- Kredyt hipoteczny krok po kroku – poznaj etapy udzielenia kredytu hipotecznego
- Poradnik inwestora rynku nieruchomości – przeczytaj i zdobądź wiedzę kredytową, kiedy chcesz inwestować na rynku nieruchomości Premium
Sprawdź nasz blog nieruchomości:
- marketing nieruchomości – odkryj konkretne wskazówki, jak zrobić skuteczny marketing nieruchomości
- inwestowanie w nieruchomości – poznaj cztery najważniejsze strategie inwestowania w nieruchomości
- jak sprzedać mieszkanie – sprawdź odpowiedź na najczęściej poszukiwaną wątpliwość na rynku nieruchomości
Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank
Olga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.
Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.
W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.
Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium