Wynajem czy Kredyt?

Wynajem czy kredyt hipoteczny? To chyba jedno z najbardziej fundamentalnych pytań, jakie zadają sobie osoby które poszukują własnego mieszkania. Osobiście stałam przed takim dylematem wiele lat temu, ale doskonale pamiętam emocje z tym związane. Kredyty hipoteczne wydają się być skomplikowane, a wynajem jest przecież prostszą opcją. Czy na pewno tak jest?

Nazywam się Olga Małycha i pracuję jako Ekspert Kredytów Hipotecznych. Prowadzę własne biuro pośrednictwa kredytowego Małycha Business Finance. Drugi dział naszej firmy to agencja Małycha Nieruchomości Premium, za którą odpowiada mój mąż Dawid Małycha. Dzięki działaniom w branży kredytowej czy nieruchomości mamy olbrzymi know how, który wyróżnia nas na rynku. Efektem tak szerokiego zasobu wiedzy jest chociażby ten artykuł.

Ostatnim razem opisaliśmy tak ważny dokument, jakim jest ustawa o kredycie hipotecznym. W dzisiejszym artykule postaramy się pomóc rozwiać wątpliwość jaką jest wynajem czy kredyt. Mój mąż Dawid jakiś czas temu był gościem programu Pani Małgorzaty Rozenek „W dobrym stylu” emitowanym na kanale TVN Style. Rozmawiał tam m.in. o zakupie nieruchomości, wymogach banku dotyczących wkładu własnego do kredytu oraz tego, jak z umiejętnie wybrać nieruchomość. Na końcu tego wpisu znajdziecie przekierowanie do obejrzenia całego odcinka, który niewątpliwie będzie dopełnieniem całej publikacji.

Czego można dowiedzieć się z artykułu?

• Która opcja jest korzystniejsza – wynajem czy kredyt?
• Od czego zacząć poszukiwania mieszkania?
• Jak podjąć decyzję o zakupie mieszkania?

Wynajem czy kredyt? Dane z rynku nieruchomości

Przede wszystkim zacznijmy od wątku ekonomicznego. Według Raportu AMRON za pierwszy kwartał 2017 roku, średnia cena za dwupokojowe mieszkanie w Warszawie to około 7 tys. złotych za metr kwadratowy. Jednocześnie Warszawiacy często wybierają metraże w tym segmencie do 50 metrów kwadratowych. Oznacza to, że modelowe mieszkanie dwupokojowe w stolicy kosztuje około 375 tys. złotych. Według tych samych statystyk średni najem mieszkania w Warszawie to koszt około 1.5 tys. złotych. Porównajmy to do kosztów kredytu. Kredyt hipoteczny na takie mieszkanie to koszt około 1.6 tys. złotych. Założyliśmy wkład własny dziesięć procent oraz trzydziestoletni okres kredytowania.

Co to oznacza? Na rynku warszawskim nie ma różnicy pomiędzy kosztem wynajmu a kredytem. Ten rynek to dziś 40% sprzedaży kredytów mieszkaniowych w Polsce. Jak wygląda sytuacja na innych rynkach jak Kraków, Poznań czy Wrocław? Ceny mieszkań są tam niższe o średnio 2 tys. złotych za metr kwadratowy. Ceny najmu mieszkań są jednak bardzo zbliżone. Oznacza to, że może zdarzyć się sytuacja odwrotna do tej z Warszawy. Cena najmu będzie wyższa od kredytu. To jest prosta matematyka. Ceny nieruchomości w Polsce są na takim poziomie, że koszt wynajmu nie stanowi znacznej różnicy od ceny kredytu. Chęć posiadania kredytu hipotecznego wydaje się być więc naturalna.

Wynajem czy kredyt? Zakup mieszkania – od czego zacząć?

Jeśli wybieracie kredyt hipoteczny na zakup mieszkania to Waszym pierwszym krokiem powinna być wizyta w biurze kredytowym. Zakup mieszkania wymaga, aby posiadać wkład własny do kredytu hipotecznego. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym należy wnieść w kredyt minimum 10% ceny zakupu. Dlatego idąc do banku lub biura pośrednictwa kredytowego trzeba być na to przygotowanym. Pieniądze na wkład własny nie mogą pochodzić ze źródeł takich jak pożyczki czy inne zobowiązania.

Przede wszystkim sprawdźcie koniecznie swoją zdolność kredytową (policzcie kredyty, limity, inne zobowiązania) z pomocą eksperta. Na tej podstawie będziecie mogli rozpocząć poszukiwanie nieruchomości. Musicie poznać wysokość raty kredytowej oraz dodatkowe ubezpieczenia do kredytu hipotecznego wymagane przez bank. Na tej podstawie możecie określić swoje możliwości dotyczące ceny zakupu mieszkania oraz będziecie gotowi do rozpoczęcia poszukiwania. Znając również scoring bankowy, nic nie powinno Was zaskoczyć.

Wynajem czy kredyt? Jak podjąć decyzję o zakupie mieszkania?

Wynajem czy kredyt to wątpliwość, która towarzyszyła również i w moim życiu. Wspólnie z Dawidem wyszliśmy z założenia, że lepiej spłacać kredyt i posiadać własne mieszkanie, niż spłacać kredyt właściciela mieszkania. Wielu inwestorów rynku nieruchomości przecież w ten właśnie sposób pozyskuje kapitał na zakup nieruchomości. Na podstawie własnych doświadczeń możemy powiedzieć, że było to dobre rozwiązanie. Kupno mieszkania choć nie jest łatwą decyzją, jest na pewno elementem porządkującym pewien etap w życiu i tak właśnie było w naszym przypadku. W jaki sposób należy podjąć decyzję o zakupie nieruchomości? Myślę, że warto znaleźć odpowiedzi na kilka pytań.

• Czy mam stabilne zatrudnienie?
• Jakie promocje kredytów hipotecznych występują dziś na rynku?
• Ile mam oszczędności na remont mieszkania i czy muszę zaciągać dodatkowy kredyt na ten cel?
• Czy będę w stanie pokryć koszty stałe (podatki itp) i zmienne (czynsz, opłaty za media itp.)?
• Czy koszt miesięczny obsługi kredytu pozwoli mi utrzymać dotychczasowy standard życia?

Wynajem czy kredyt? Rynek wtórny czy pierwotny?

Zakup mieszkania na rynku wtórnym na kredyt, a może zakup mieszkania od dewelopera a kredyt hipoteczny? To pytanie to klasyka, szczerze mówiąc dziś po wielu latach od zaciągnięcia pierwszego kredytu, nadal nie wiem, co lepsze? Myślę, że jest to kwestia indywidualnych preferencji każdego z nas. Koszty zakupu wydają się być podobne. Na rynku pierwotnym musimy zainwestować w wykończenie mieszkania, natomiast na wtórnym w remont oraz podatek PCC. Koszt kredytu jest właściwie taki sam. Myślę, że kluczowe jest tutaj określenie, na czym Wam bardziej zależy? Preferujesz nowe budownictwo, czy może jednak szukacie mieszkania z duszą w kamienicy lub nieruchomości położonej w określonej części miasta. No właśnie, dotarliśmy do kluczowych wartości. Kupno mieszkania to inaczej określenie priorytetów. Według nas należy wziąć pod uwagę następujące elementy w dowolnej dla Was kolejności:

• Lokalizacja
• Metraż
• Ilość sypialni
• Strony świata nieruchomości, w tym sypialni i salonu
• Dostęp do przedszkoli, szkół
• Sklepy spożywcze, oraz usługi
• Sąsiedztwo terenów zielonych, oraz placów zabaw dla dzieci
• Standard budynku, oraz osiedla
• Jak mieszkanie zachowa się w przyszłości, jeśli w jakimś momencie będzie chcieli je sprzedać?
• Nieruchomość dla mnie czy dla przyszłej rodziny?
• Czy zakup mieszkania w danej lokalizacji wpłynie na koszty życia mojej rodziny?

Jak wybrać lokalizację mieszkania?

Zakup własnego mieszkania to zazwyczaj potrzeba mieszkania w danej lokalizacji. Przede wszystkim wynika to w większości przypadków z Twoich oczekiwań od życia i potrzeb rodzinnych. Nie mniej należy podejść do tego wątku nie tylko z perspektywy praktycznej, ale też finansowej. Polski rynek nieruchomości jest nadal rynkiem rozwijającym się, co oznacza, że powinno się spojrzeć w przyszłość, czy dana lokalizacja będzie się rozwijać. Jest bowiem mocno prawdopodobne, że Wasza rodzina za kilka lat będzie większa, a Wy możecie przyzwyczaić się do miejsca, w którym żyjecie. To znowu oznacza, że będziecie szukać kolejnego mieszkania w najbliższej okolicy. No właśnie, czy takie mieszkania będą dostępne? Czy koszt zakupu takiego mieszkania będzie optymalny dla Waszego budżetu? Dlatego polecamy Wam krótka listę pytań, na jakie warto znaleźć odpowiedzi:

• Jak się będzie rozwijać najbliższa okolica?
• Czy w pobliżu powstanie trasa szybkiego ruchu, której dziś nie widać i nie słychać?
• Jak na dziś wygląda dostęp do sklepów i usług?

Jak wybrać mieszkanie?

Mając określone powyższe wątki, możecie przejść do rzeczy najprzyjemniejszej, czyli wyboru własnego mieszkania. Poradniki dostępne na rynku mówią o tym, że nieruchomość powinno kupować się w perspektywie 3-5 lat. Mój mąż Dawid prowadząc agencję nieruchomości potwierdza, że to jest taki mikrocykl każdej rodziny. W każdym domu w tym czasie zmienia się perspektywa, jak chociażby: powiększa Wam się rodzina, czasami dochodzi do rozwodów albo zmieniacie pracę i chcecie mieszkać bliżej miejsca zatrudnienia. Polski rytm rodzinny to według nas bardziej życie lokalne. To znaczy, że kupując mieszkanie chcemy aby było blisko naszego miejsca zatrudnienia i szkół dla dzieci. Jak wybrać mieszkanie, aby spełniało nasze oczekiwania?

• Para bez dzieci poradzi sobie w kawalerce tylko do czasu urodzenia dziecka, w dwóch pokojach pomieszka z maluchem przynajmniej 5 lat
• Większe dzieci, 8 lat i starsze oczekują już własnych pokoi
• Sprawdźcie na jaką stronę świata wychodzą okna, zachód oznacza więcej słońca, południowy-zachód oznacza upalne mieszkanie, wschód z kolei oznacza słońce tylko z rana
• Standard wykończenia oferowany przez dewelopera jest tym, co powinno Was zainteresować. Koszt zakupu mieszkania to nie tylko sama nieruchomość, ale jego wykończenie
• Kto kupuje mieszkanie w tym bloku oraz osiedlu, z kim będziecie mieszkać w przyszłości?

Inwestowanie w nieruchomości

Inwestycje w nieruchomości jak chociażby flipping mieszkań to także budowanie majątku. Około 60% inwestycji na całym świecie to właśnie nieruchomości. Nie bez powodów przyjęło się mówić, że na inwestowaniu w mieszkania nie można stracić. Poza tym, my Polacy lubimy mieć jasne udokumentowanie własności – tak wynika z danych Eurostatu, gdyż od wielu lat kupujemy właśnie mieszkania. Wynika to także z naszych przyzwyczajeń narodowych. W latach 90-tych w Polsce każdy musiał mieć mieszkanie. Jestem z pokolenia dzieci, których rodzice otrzymali mieszkanie, bo system tak przydzielał.

Naturalnie ja i moje pokolenie idziemy też taką drogą. Kupno mieszkania w naszym kraju wydaje się być obowiązkiem narodowym. Nasza córka pewnie będzie miała do tego już mniejszy sentyment. No właśnie, czy na pewno? Przyjęło się mówić, że zagranicą ludzie często zmieniają pracę, migrują pomiędzy miastami. W naszym kraju także występuje migracja. Z mniejszych miast do większych oraz z większych do Warszawy. Przypadki zmiany miejsca zamieszkania za pracą się zdarzają, ale nadal są bardzo rzadkie. Jeśli więc nie zamierzasz zmieniać często miasta swojego zamieszkania, chyba nie musisz się obawiać kupna nieruchomości. W ostateczności mieszkanie może posłużyć jako wynajem nieruchomości.

Wynajem mieszkania – na co zwrócić uwagę?

Może zdarzyć się tak, że zdecydujecie się na dalsze wynajmowanie nieruchomości, a jej zakup z różnych powodów zostanie odłożony w czasie. W takiej sytuacji warto znaleźć takie mieszkanie, które będzie spełniać kryteria, jakie założyliście sobie podczas określania wymarzonej nieruchomości. Przecież nadal gdzieś będziecie pracować, natomiast Wasze dzieci będą musiały uczęszczać do szkoły lub przedszkola i nadal będziecie chcieli mieć dostęp do usług oraz wszelkich sklepów. Właściwie nic się nie zmienia poza tym, że nie spłacacie kredytu, a płacicie miesięczny czynsz. Na co jednak zwrócić uwagę, kiedy decydujecie się na wynajem mieszkania.

• Sprawdźcie dokładnie regulamin do umowy najmu, coraz częściej umowy są krótkie i zawierają podstawowe dane, a załącznikiem do nich jest rozbudowany regulamin określający prawa i obowiązki lokatora,
• Przy umowie najmu zróbcie dokładne odebranie nieruchomości, chodzi o spisanie protokołu oraz wykonanie zdjęć mieszkania. Dzięki temu podczas zdania nieruchomości unikniecie trudnych rozmów na temat stanu mieszkania i odzyskacie kaucję,
• To jest w porządku, jeśli właściciel chce zastrzec sobie prawo do wizyt kontrolnych w trakcie kiedy trwa wynajem mieszkania. To nie jest w porządku, jeśli takie wizyty mogą być niezapowiedziane,
• W długoletnim najmie można negocjować stawkę czynszu ustalając ją w taki sposób, że zaczynacie od niższej stawki, która wzrasta z roku na rok (często stosowany zapis w umowach dla przedsiębiorców)
• Jeśli mieszkanie wymaga remontu, lub adaptacji do Waszych potrzeb możecie się umówić na wakacje czynszowe polegające na tym, że pierwszych kilka miesięcy wynajmu jest dla Was bezpłatne,
• Kiedy wynajmujecie pokój w mieszkaniu studenckim (kwestia jaką jest gotowiec inwestycyjny a kredyt hipoteczny) sprawdźcie przed podpisaniem umowy wielkość pokoju, jego położenie względem kuchni, oraz wspólnych toalet,
• Decydując się na wynajem mieszkania w nieruchomości segmentu premium możecie oczekiwać pełnego umeblowania łącznie z takimi drobnymi dodatkami jak: żelazko, ekspres do kawy itd.

Jakie koszty spotkają Cię przy zakupie mieszkania?

Przede wszystkim warto wiedzieć, że kupno mieszkania może wiązać się ze sporymi wydatkami. Spróbujmy je pogrupować, w podziale na rynek wtórny i pierwotny oraz kredyt. Często klienci nie mają świadomości o tym, że koszty zakupu nieruchomości mogą składać się z tak wielu czynników. Dla przykładu weźmy mieszkanie o wartości 500 tys. złotych z 20% wkładem własnym przy kredycie hipotecznym.

Rynek Wtórny

• Podatek PCC – 2% (od zakupu mieszkania na rynku wtórnym) 10 tys. złotych
• Taksa Notarialna – to zależy od notariusza, może być w przedziale 2,5-4,5 tys. złotych
• Agencja Nieruchomości – jeśli występuje to zależy od tego, na co się zgodziliście, może to być stawka od 2,46% do 3,69% brutto z podatkiem VAT, przyjmijmy najniższą wysokość 12,3 tys. złotych
• Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego – średnio na rynku to stawka 1,7% (czasami zdarzają się oferty bez opłaty za udzielenie kredytu, sprawdźcie nasz ranking kredytów hipotecznych) 6,8 tys. złotych
• Remont mieszkania – założmy dla uproszczenia, że kupujcie wysoki standard, więc niech to będzie kwota dostosowania mieszkania do Waszych potrzeb na poziomie 15 tys. złotych

Ile potrzebujecie pieniędzy na start? Nawet 48,6 tys. złotych, czyli blisko 10% ceny transakcyjnej nieruchomości, a o tym raczej się nie mówi. Kilka informacji wyjaśniających. Remont mieszkania możecie kredytować również w ramach kredytu hipotecznego. Oczywiście prowizję agencji nieruchomości możecie negocjować. Niewiele firm pracuje w systemie jak Małycha Nieruchomości Premium, gdzie agencji nie pobierają prowizji od klienta kupującego, gdy sprzedają mieszkanie. Reprezentują oni bowiem tylko jedną stronę transakcji.

Rynek Pierwotny

• Taksa Notarialna za umowę deweloperską i oddzielnie za umowę przyrzeczoną – to zależy od notariusza, może być w przedziale 2,5-4,5 tys. złotych za każdy akt notarialny, część deweloperów bierze ten koszt na siebie, część dzieli się nim z klientem po połowie,
• Agencja Nieruchomości – jeśli występuje to zależy od tego, na co się zgodziliście, na rynku pierwotnym stawka powinna być niższa, od 1,23% do 2,46% brutto z podatkiem VAT, przyjmijmy najniższą wysokość 6150 złotych
• Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego – średnio na rynku to stawka 1,7% (czasami zdarzają się oferty bez opłaty za udzielenie kredytu, sprawdźcie nasz ranking kredytów) 6,8 tys. złotych
• Remont mieszkania – załóżmy dla uproszczenia, że oczekujecie średniego standardu, więc niech to będzie stawka 1,5 tys. złotych za metr kwadratowy mieszkania, czyli 75 tys. złotych

Wynajem czy kredyt? Zalety wynajmu oraz zakupu mieszkania

Zalety posiadania mieszkania na kredyt:

• Po spłacie kredytu mieszkanie staje się naszym majątkiem
• Mieszkamy “na swoim” i nie płacimy komuś za wynajem
• Możliwość aranżacji nieruchomości według własnego gustu
• Poczucie stabilizacji buduje się min. poprzez posiadanie własnego mieszkania

Zalety wynajmu mieszkania:

• Wolność, swoboda w możliwościach zmiany miejsca zamieszkania
• Wszelkie naprawy, remonty są po stronie właściciela nieruchomości
• Oszczędności zostają na koncie, zamiast podróży na wkład własny w mieszkanie

Wynajem czy kredyt? Podsumowanie

Naszym klientom polecamy, aby przed podjęciem decyzji spojrzeli na następujące fakty. Kredyt hipoteczny w Polsce nie jest znacząco droższy od wynajmu mieszkania, w niektórych miastach jest tańszy. Ekspert kredytowy do którego udasz się na spotkanie z pewnością pokaże Ci wszystkie wyliczenia związane z tym założeniem. Kolejny argument – nadal nie jesteśmy migrującym społeczeństwem co oznacza, że szanse na przymusowe porzucenie naszego mieszkania nie są duże. Poza tym zawsze mieszkanie można wynająć. Tylko zakup naszego mieszkania da nam pełną swobodę prywatności, standardu wykończenia, lokalizacji, metrażu i wielu innych spraw, o których będziemy decydować tylko my sami. To jest jednak nasz punkt widzenia. Kredyty hipoteczne są czymś, czy zajmujemy się na co dzień, więc może nam łatwiej jest podjąć taką decyzję?

Nasz pierwszy kredyt mieszkaniowy podjęliśmy wiele lat temu i nigdy tego nie żałowaliśmy. Życzymy Wam wybrania takiej strategii inwestowania w nieruchomości (zakupu na kredyt czy gotówkowego), żebyście po prostu poczuli się szczęśliwymi ludźmi. Według nas zakup własnego mieszkania i mieszkanie tam z najbliższymi może dać takie szczęście. Jeśli potrzebujecie wybrać kredyt hipoteczny koniecznie zgłoście się do naszego biura. Nasz ekspert kredytowy pomoże wybrać Wam najlepszy kredyt na zakup mieszkania i do tego bezpłatnie. Tymczasem zapraszamy Was do zapoznania się z drugim wpisem z tego cyklu artykułów, tym razem zaliczka a zadatek.

Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego

Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie

Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych

Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium

Pomocne Materiały:

• kredyt hipoteczny w PKO BP – dlaczego cztery na dziesięć osób wybiera ten bank?
• nadpłata kredytu hipotecznego – sprawdź, kiedy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?
• kredyt hipoteczny a BIK – co sprawdza bank w tej bazie?
• luksusowe mieszkania – jak finansować zakup apartamentów?
• kredyt hipoteczny dla Ukraińca – sprawdź cykl artykułów przygotowanych w tym temacie

Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:

• Kredyty Mieszkaniowe – strona dedykowana kredytom mieszkaniowym
• Porównanie Kredytów Hipotecznych – porównaj największe banki w Polsce
• Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku – poznaj etapy udzielenia kredytu hipotecznego

Sprawdź nasz blog nieruchomości:

• umowa na wyłączność – dowiedz się, jakie korzyści może przynieść taki rodzaj współpracy
• mieszkanie Saska Kępa – odkryj, dlaczego nieruchomości w tej dzielnicy są tak popularne
• nieruchomości Premium – sprawdź, czym charakteryzują się nieruchomości z segmentu Premium

TVN Style – obejrzyj cały odcinek. Kliknij w zdjęcie!

Olga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.

Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.

W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.

Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium