Mieszkanie w starej kamienicy a kredyt hipoteczny

Mieszkanie w starej kamienicy kojarzy nam się z niepowtarzalnym klimatem, a także ciekawymi możliwościami aranżacji wnętrza. Ten wybór swojego miejsca na ziemi ma jednak zarówno zalety, jak i wady. Zanim podejmiesz decyzję o zakupie, zapoznaj się z moim artykułem. Objaśnię w nim wszystkie możliwości i ewentualne ryzyko, które niesie za sobą kupno mieszkania w kamienicy na kredyt hipoteczny. Ostatnim razem napisałam artykuł na temat spółdzielczo własnościowego prawa do lokalu i dziś kontynuuje wątek nietypowych nieruchomości. Ponadczasowy styl, klimat budownictwa, wysokość mieszkań, ich zazwyczaj prostokątny rozkład, oraz duże okna  – powodują, że każda tego typu oferta na rynku mieszkaniowym, sprzedawana jest niczym świeże bułeczki.  Nazywam się Olga Małycha, pracuję jako Ekspert Kredytowy, oraz wraz z moim mężem prowadzę agencję nieruchomości. Mój dzisiejszy wpis poświęcę wszystkim aspektom związanym z kupnem mieszkania w starej kamienicy, podzielimy się z Wami naszą wiedzą i doświadczeniem w tym aspekcie.

Czy warto kupić mieszkanie w starej kamienicy?

Kupno mieszkania w starej kamienicy często traktowane jest jako okazja życia. Wynika to z faktu, że tego typu nieruchomości są zazwyczaj trudno dostępne, a ich zakup praktycznie gwarantuje wzrost zainwestowanego kapitału w czasie. Kamienice, to budowle stare, wybudowane zazwyczaj w latach 30stych przed II wojną światową. Czasami nawet kilkadziesiąt lat wcześniej. Przyszłych klientów przyciąga i zachęca do zakupu ich ponadczasowy, specyficzny klimat i atmosfera. Coraz częściej, przyszli klienci doceniają dawną zabudowę miejską. Stare kamienice mają wielki potencjał i są bardzo przyszłościowe.

Dzięki programom unijnym, standard kamienic, które kiedyś straszyły przechodniów, podniósł się kilkukrotnie. Deweloperzy szukają starych kamienic, które poddają kapitalnym remontom. Następnie sprzedają je jako apartamentowce, czy ponadczasowe hotele. Oczywiście nie zawsze tak jest. Ogromna większość starych kamienic prezentuje fatalny stan techniczny. Dlatego swoim klientom zawsze powtarzam: zakup mieszkania w starej kamienicy to inwestycja dla ludzi ambitnych, którzy rozumieją specyfikę tego typu nieruchomości. Z drugiej strony to właśnie ten typ nieruchomości obronił się bardzo dobrze, kiedy nastąpił Covid, a na rynku zapanowała chwilowa panika. Jak życie pokazało, ceny nieruchomości wtedy nie spadły, a rynek kamieniczny wyprzedał praktycznie cały zasób na tematem czas.

Na co warto zwrócić uwagę kupując mieszkanie w starej kamienicy?

Przede wszystkim musisz pamiętać, że zakup mieszkania w zabytkowej kamienicy wymaga od ciebie rzetelnej analizy. Bardzo dużo przydatnych informacji znajdziesz we wpisie zakup mieszkania na rynku wtórnym na kredyt. Pamiętaj, że mieszkanie w zabytkowej kamienicy, z racji jej wieku, nie jest nieruchomością, którą można kupić bez dogłębnego zweryfikowania wszystkich szczegółów. Zacznij od przejrzenia wpisu do rejestru zabytków, który jest jedną z form ochrony konserwatorskiej. Sprawdź, czy działka na której stoi budynek nie znajduje się wśród wyłączenia rękojmi wiary ksiąg publicznych ze względu na proces reprywatyzacji.

Musisz koniecznie sprawdzić stan techniczny nieruchomości i samego lokalu. Zorientuj się kiedy wykonano ostatni remont kamienicy. Jaki jest stan instalacji elektrycznych czy wodnokanalizacyjnych. Obejrzyj dokładnie stolarkę okienną. Należy również dowiedzieć się, kto jest właścicielem samej kamienicy. Jeżeli jest nim miasto, może to oznaczać dodatkową godziny i nerwy przy załatwianiu pozwoleń na ewentualne remonty. Jeszcze większym problemem będzie, gdy budynek jest wpisany do rejestru zabytków. Przygotuj się na to, że wtedy nawet zwykła wymiana okien w mieszkaniu może być barierą nie do przejścia. Warto również sprawdzić stan elewacji, jak i docieplenia fundamentów, oraz co praktycznie nikt nigdy nie sprawdza – stan stropów.

Mój mąż Dawid jest uznanym agentem nieruchomości w Warszawie. Specjalizuje się tak zwanych starych rynkach, gdzie jest mnóstwo mieszkań kamienniczych i apartamentowych. Dawid mówi, że zadaje zarządcy budynku 31 pytań ze swojej tajnej listy, aby zabezpieczyć swoich klientów. Niech to odda powagę sytuacji tego wątku.

Zalety mieszkań w kamienicy

Chyba najprościej będzie to opisać w punktach, ten akapit konsultowała z Dawidem.

• wysokie sufity  – czynią te mieszkania bardzo przestronnymi i dają olbrzymie możliwości aranżacyjne. Najmniej 2,85 choć według mojego męża przestrzeń zaczynasz czuć od wysokości 3,20, ideałem jest 3,50
• grube mury – zastanawiałeś się dlaczego mieszkania w starych kamienicach są takie ciche? Masz teraz odpowiedź –  grube mury stanowią doskonałą izolację dźwiękową i czynią je chłodnym latem i bardzo ciepłymi zimą
• lokalizacja  i niepowtarzalny charakter – stare kamienice zazwyczaj są usytuowane w bardzo dobrych punktach lokalizacyjnych. W naszej agencji nazywamy je Starymi Rynkami. Często prestiżowe, osiedla mieszkaniowe nie są w stanie wygrać lokalizacją z kamienicami, które od dziesiątek lat stoją w najatrakcyjniejszych częściach miast. Wzrok każdego przechodnia przyciągają przepiękne fasady i zdobienia.
• nie sposób nie wspomnieć o klatkach schodowych, które wyposażone są w drewniane schody, zabytkowe witraże czy przepiękne kamienne posadzki. Duże okna, które zapewniają znakomity dopływ naturalnego światła i podkreślają walory wnętrza. Niestety często zdarzają się części wspólne, które wymagają generalnych remontów. Nie przejmujcie się tym, kiedyś przecież zostaną zmienione, a wtedy Wasza nieruchomość wzrośnie jeszcze bardziej na wartości.
• większy metraż – zazwyczaj lokale w kamienicach przypominają apartamenty – często mają przynajmniej 70 m² i balkon. Niektóre mieszkania mają nawet 150 m² wielkości, czym przewyższają często domy jednorodzinne.
• lokale w kamienicach są również najczęściej dobrze zaprojektowane i dają  dowolność aranżacyjną, ponieważ nie mają skosów, oraz korytarz biegnie przez środek mieszkania czyniąc je przez to bardzo plastycznym w aranżacji pokoi.
• kto raz zamieszkał w kamienicy, nigdy nie zmieni tego mieszkania na żaden inny typ. często bardzo kameralne budynki, zdarzają się tylko dwa mieszkania na piętrze, a do samego budynku prowadzi tylko jedno wejście z bardzo reprezentacyjną bramą.

To wszystko czyni mieszkania kamieniczne wyjątkowymi nieruchomościami. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej przeczytaj cykl kilku innych moich artykułów: wszystko co musisz wiedzieć przed zakupem nieruchomości

Czy mieszkania w kamienicy mają wady?

Niewielka ilość starych kamienic została poddana całkowitej renowacji i remontowi. I chociaż samo mieszkanie może wydać się całkiem przyjemne, to pamiętaj, że będziesz często świadkiem wielu remontów. Zacznijmy od klatek schodowych. Zazwyczaj  są w trakcie remontu, który może ciągnąć się latami. To samo dotyczy dachu czy wymiany okien.

Koniecznie zwróć uwagę na rodzaj ogrzewania, które może znacznie podwyższyć koszty utrzymania nieruchomości. Kamienice często nie są podłączone do miejskiego systemu centralnego ogrzewania. W starych kamienicach montuje się ogrzewanie elektryczne lub piecowe, wymagające renowacji.

Przypominamy zapominalskim, że kupując jakąkolwiek nieruchomość, koniecznie trzeba rozeznać się w społeczności, która będzie waszymi sąsiadami. Mieszkanie w starej kamienicy może być bardzo specyficzne, ponieważ często tam zamieszkują komunalne społeczności. Starzy zasiedziali lokatorzy, mogą nie być chętni do żadnych remontów czy zmian. Myślę, że to kolejny aspekt, który warto rozważyć.

Jakie jeszcze niedogodności wiążą się z kupnem kamienicznego mieszkania?

Kamienice, to budynki powstałe dawno temu, w większości nie ma w nich wind. Konstrukcja starych kamienic zazwyczaj nie pozwala na przeprowadzenie tego typu udogodnień. Choć zdarzają się od tego wyjątki, jak rewitalizowane kamienice przez deweloperów, w których instalowane są zewnętrzne windy. Przy okazji, poznaj artykuł zakup mieszkania od dewelopera. Jeśli masz małe dziecko i wózek, który kilka razy dziennie będziesz musiała wnieść i znieść z trzeciego piętra to warto się zastanowić. Ważne jest sprawdzenie instalacji elektrycznych oraz wodno-kanalizacyjnych, ponieważ wymiana właśnie tych elementów generuje największe koszty. Niekiedy doskonała lokalizacja nieruchomości zamiast być jej największym atutem, staje się największą wadą. Kamienice usytuowane w centrum miast, co prawda mają grube mury, ale latem nie otworzysz okna bezproblemowo. Ciągły hałas i gwar z ulicy mogą dać ci się we znaki. Żeby dopełnić tego wątku przeczytaj mój inny artykuł co sprawdzić przy kupnie mieszkania?

Zakup mieszkania w starej kamienicy a kredyt hipoteczny

Mieszkania w starych kamienicach są dobrem luksusowym. Dlatego ich ceny odbiegają często od średnich cen sprzedaży nieruchomości w całym mieście. I tak dla przykładu. Kiedy średnia cena sprzedaży w Warszawie oscyluje w okolicach 10.000 za mkw, to średnia cena sprzedaży mieszkania w kamienicy może być nawet na poziomie 15.000 złotych. Celowo piszę średnia, ponieważ na dzisiejszym rozgrzanym rynku wielu inwestorów dokona zakupu za taką kwotę zamykając oczy i dziękując losowi za możliwość transakcji.

To wszystko powoduje, że banki nie są w stanie wycenić mieszkań kamienicznych w cenie, za jaką dokonuje się zazwyczaj sprzedaż danej nieruchomości. Z naszego doświadczenia wynika, że bank często obniża wartość nieruchomości o około 20% – 30%. Dawid w takich sytuacjach zawsze żartuje, że gdyby mógł to by sam kupił te nieruchomości w cenie jakiej proponuje rzeczoznawca bankowy. Z czego wynika takiej podejście instytucji finansowych? Według nas wynika to z chęci zabezpieczenia transakcji i podniesienia wkładu własnego. Po drugie banki nie rozumieją rynku Premium. Na tym właśnie segmencie zazwyczaj dokonuje się transakcji powyżej 1 mln złotych i znacznie więcej. Jakiś czas temu dlatego stworzyliśmy cały cykl artykułów o finansowaniu nieruchomości Premium: kredyt hipoteczny a luksusowe nieruchomości.

Jakie wymagania wobec banku musisz spełnić, starając się o kredyt hipoteczny?

Co do zasady nie ma takich wymogów. Bank nie sprawdza stanu technicznego nieruchomości, sąsiadów, stanu piwnic, stropów, ani dachu. Dlatego na tym musisz się skupić osobiście. Przy zakupie mieszkań w kamienicach musisz pamiętać, że wątki techniczne są po Twojej stronie. Pewnie zastanawiasz się co w takim razie robi rzeczoznawca majątkowy zatrudniony przez bank? No nic w tym temacie. On wycenia mieszkanie na podstawie cen z okolicy. Nie sprawdza nic więcej, a pisanie w wycenie nieruchomości o stanie technicznym nieruchomości jest w moim przekonaniu kpiną, ponieważ nie jest to sprawdzane chociażby w taki sposób, w jaki Dawid to robi ze swoim zespołem dla naszych klientów.

Bank sprawdzi twoją zdolność kredytową, oraz sprawdzi księgę wieczystą i stan reprywatyzacji nieruchomości. Szczerze mówiąc te dwie ostatnie kwestie również możesz sprawdzić osobiście i bardzo Wam to polecam. Jeśli chcesz uzyskać więcej informacji na ten temat zajrzyj do wpisu: księga wieczysta a kredyt hipoteczny.  Jakiś czas temu Dawid nagrała film o tym jakich błędów należy unikać kupując nieruchomości – koniecznie obejrzyjcie go zobaczcie!

Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego

Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie

Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych

Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium

Pomocne Materiały:

• flipping mieszkań – dlaczego warto inwestować w nieruchomości?
• kredyt hipoteczny a ubezpieczenie na życie – jak wybrać ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym?
• kredyt hipoteczny dla obcokrajowca w Polsce – jak obcokrajowiec może przygotować się do kredytu?
• jak negocjować kredyt hipoteczny – skorzystaj z naszego doświadczenia w rozmowach z bankami
• kredyt hipoteczny a rozwód – jak rozstać się z kredytem po rozwodzie?
• flip mieszkania podatek – jak rozliczyć podatek od flipa?

Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:

• kredyty Mieszkaniowe – strona poświęcona kredytom mieszkaniowym
• kredyt hipoteczny krok po kroku – strona dedykowana sprawdzeniu procesu kredytowego

Sprawdź nasz blog nieruchomości:

• jak wybrać agencję nieruchomości? – dowiedz się, na jakie czynniki zwrócić uwagę wybierając agencję
• home staging – kiedy warto stosować? – sprawdź, czym jest Home Staging
• praskie kamienice – sprawdź uroki mieszkania po prawej stronie Warszawy

Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank

Olga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.

Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.

W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.

Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium