Zakup mieszkania na rynku wtórnym na kredyt

Zakup mieszkania na rynku wtórnym na kredyt hipoteczny może okazać się wyzwaniem. Nazywam się Olga Małycha i doskonale o tym wiem, ponieważ pracuję jako Ekspert Kredytów Hipotecznych i każdego dnia pomagam w tym zadaniu moim klientom. Podzielę się dziś z Wami moją wiedzą dotyczącą tego, co sprawdzić przed zakupem mieszkania na rynku wtórnym. Mam nadzieję, że przygotowując właśnie taką publikację, w sposób bardziej bezpieczny podejmiecie decyzję o kupnie nieruchomości!

To chyba jeden z najdłuższych wpisów blogowych, jaki tutaj zamieściłam. Starałam się jednak podejść do tematu kompleksowo. Dlatego w dzisiejszym artykule znajdziecie porady z zakresu wiedzy: notariusza, eksperta kredytowego, agenta nieruchomości i nawet prawnika. Muszę przyznać, że dzisiejszy wpis kosztował mnie wiele pracy. Jeśli jesteście tu po raz pierwszy, zachęcam Was do przeczytania również mojego ostatniego artykułu: zakup mieszkania od dewelopera a kredyt hipoteczny. Zapewne rozważacie zakup i takiego typu mieszkania.

Czego można dowiedzieć się z artykułu?

• W jaki sposób dowiedzieć się, kto jest właścicielem nieruchomości?
• Co należy sprawdzić w księdze wieczystej?
• Czy zakup mieszkania z licytacji komorniczej jest bezpieczny?
• Jakie wpisy w dziale IV księgi mieszkania akceptują banki?
• Co warto sprawdzić kupując mieszkanie od spółki?
• Jak wygląda proces zakupu mieszkania od osoby zadłużonej?
• Jak zabezpieczyć się przed odmową banku?
• Jakich dokumentów wymaga bank i notariusz przy zakupie mieszkania?
• Których typów nieruchomości nie skredytuje bank?
• Co negocjować przy zakupie?
• Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie, aby móc je kiedyś sprzedać?

Zakup mieszkania na rynku wtórnym – jak sprawdzić właściciela?

Stan prawny używanego mieszkania to najważniejsza kwestia, którą należy sprawdzić przed zakupem. Najważniejsze to dowiedzieć się, kto figuruje jako właściciel lokalu w księdze wieczystej. Chodzi o to, aby ustalić czy osoba, która sprzedaje mieszkanie, jest jego faktycznym właścicielem. Pozwoli to uniknąć dość rzadkich, ale jednak zdarzających się sytuacji, kiedy za właściciela podaje się osoba posiadająca prawo użytkowania wieczystego, ale nie prawo własności. Można to zrobić poprzez poproszenie zbywcy o numer Księgi Wieczystej. Następnie w prosty sposób można sprawdzić dane sprzedających na stronie ksiąg wieczystych przy Ministerstwie Sprawiedliwości.

Drugim problemem są używane mieszkanie bez księgi wieczystej. Tak bywa w przypadku lokali, do których właściciela dzierżą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (lokal nie stanowi ich odrębnej własności, choć mogą nim dysponować). Wtedy sprzedający powinien nam udowodnić, że mieszkanie faktycznie jest jego poprzez przedstawienie odpowiednich dokumentów, jakie opisałam w artykule dla tego tematu. W skrócie chodzi o zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej. Treść dokumentu może być różna w zależności od tego, czy została już założona księga wieczysta dla mieszkania.

Co sprawdzić w Księdze Wieczystej, a co w podstawie nabycia dla zabezpieczenia transakcji?

Każdy zakup mieszkania na rynku wtórnym wiąże się z obawami o stan prawny nieruchomości. Faktycznie, może się wydawać, że kupujemy przysłowiowego “kota w worku”. Największe obawy wiążą się z zadłużeniem mieszkania. Księga Wieczysta a kredyt hipoteczny to szczególnie istotna kwestia w tym zakresie. W praktyce niemal każde mieszkanie używane posiada księgę (jeśli nie – poproś o okazania aktu notarialnego), a dostęp do niej jest jawny dla wszystkich. Posiadając numer księgi wieczystej mieszkania możemy sprawdzić:

• zadłużenie mieszkania – sprawdzamy ewentualny kredyt hipoteczny lub inne zobowiązania na rzecz osób trzecich,
• postepowanie komornicze – sprawdzamy ewentualne wzmianki o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym,
• długi czynszowe – należy sprawdzić informacje o zaleganiu z opłatami do spółdzielni przez aktualnego lub byłych właścicieli,
• powierzchnia i lokalizacja lokalu – sprawdzamy zgodność odnośnie powierzchni mieszkania, jego usytuowania w bloku i lokalizacji,
• mieszkanie z lokatorami – w Księdze Wieczystej należy dowiedzieć się, czy w lokalu nie są zameldowani dożywotnio jacyś lokatorzy; dodatkowo warto poprosić sprzedającego o przedstawienie z kopii zaświadczenia z wydziału meldunkowego urzędu miasta lub gminy, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany,
• złożone wnioski o wpis do Księgi Wieczystej – sprawdzamy w sytuacji, kiedy zapisy w Księdze Wieczystej są nieaktualne, a zbywca czeka na ich uaktualnienie,
• mieszkanie z prawem dożywocia – są to rzadkie przypadki, w których mieszkanie obciążone jest tzw. prawem dożywocia; nakłada ono na właściciela (niezależnie od tego, kto nim jest lub będzie) obowiązek przyjęcia zbywcy jako lokatora ów lokalu oraz zapewnienie mu pełnego utrzymania.

Poza tym trzeba poprosić sprzedającego, aby okazał dokument potwierdzający podstawę nabycia mieszkania. Powinien być to akt notarialny, który udowodni, ze sprzedający faktycznie jest właścicielem nieruchomości na przykład na podstawie wcześniejszego zakupu czy spadku. Dodatkowo możemy zobaczyć, czy znajdują się tam zapisy dotyczące dożywotniej zgody na zamieszkiwanie, która nie zawsze musi być ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości.

Czy można skredytować mieszkanie na rynku wtórnym z wpisem komorniczym?

Zgodnie z polskim prawem używane mieszkanie z wpisem komorniczym można bez przeszkód kupić i sprzedać. Coraz więcej osób traktuje mieszkania z licytacji komorniczych jak inwestycję, ponieważ udaje się im nabywać lokale po niższej ich wartości rynkowej. Nierzadko można spotkać na takich licytacjach również i nieruchomości luksusowe. Wątpliwości budzi jednak możliwość zakupu na kredyt. Czy banki w ogóle mogą przyznać kredyt na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej? Tak, ale jest to rzadkie i udziela ich zaledwie kilka instytucji. Nawet w takiej sytuacji kredyt premium na zakup nieruchomości luksusowej wymaga specjalnego przygotowania, ale jest jak najbardziej możliwy.

Największym problemem jest fakt, iż cały proces musi być przeprowadzony bardzo szybko. W ciągu zaledwie kilku tygodni należy spiąć proces wnioskowania, uzyskanie kredytu i opłacenie mieszkania z licytacji. Co gorsza, całość kwoty za mieszkanie trzeba przelać komornikowi w ciągu dwóch tygodni od zakupu lub maksymalnie w ciągu miesiąca (jeśli złożymy wniosek do sądu o wydłużenie tego okres i zostanie on przyjęty). Istotne są też warunki, jakie musi spełnić kredytobiorca. Niektóre banki wymagają dodatkowych zabezpieczeń jak chociażby na innej nieruchomości należącej do wnioskodawcy. Ponadto, aby w ogóle przystąpić do licytacji, należy wpłacić wadium, które wynosi 1/10 ceny wywoławczej lokalu. Zatem jeśli nie dysponujesz gotówką, trudno Ci będzie kupić mieszkanie z licytacji komorniczej.

Czy można skredytować mieszkanie z wpisem innego banku?

Załóżmy, że znalazłeś interesujące mieszkanie i chcesz je kupić na kredyt. Sprawdzasz księgę wieczystą (rozdział IV) i okazuje się, że na mieszkanie wzięto już kredyt mieszkaniowy. Świadczy o tym wpis potwierdzający, iż inny bank jest wpisany w hipotekę nieruchomości. Pojawia się wątpliwość, czy właściciel mieszkania z hipoteką może je sprzedać?  Kiedy transakcja jest bezpieczna dla kupującego – w tym przypadku Ciebie? Czy bank udzieli kredytu na zadłużone mieszkanie? Odpowiedź na wszystkie pytania jest twierdząca, jednak zakup mieszkania na rynku wtórnym z kredytem hipotecznym wymaga spełnienia dodatkowych formalności.

Po uzyskaniu kredytu udajesz się ze zbywcą do notariusza, którego zadaniem będzie złożenie wniosku w sądzie o zmianę w księdze wieczystej mieszkania. Kopię aktu notarialnego zanosisz do banku. Ważne jest, aby sprzedający uzyskał ze swojego banku pismo poświadczające, jaka dokładnie wpłata będzie skutkowała całkowitą spłatą kredytu i zwolnieniem hipoteki. Następnie Twój bank przelewa równowartość istniejącego kredytu na konto banku sprzedającego (tym samym go spłacając), a resztę na konto samego zbywcy bądź na Twoje konto (jeśli brałeś dodatkowe środki na przykład na remont). Sprzedający udaje się do banku po zgodę na zwolnienie hipoteki, a podpisany dokument przekazuje Tobie.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym od spółki – co sprawdzić?

Może się zdarzyć, że mieszkanie z rynku wtórnego kupujemy od spółki, np. z ograniczoną odpowiedzialnością. Wówczas jako kupujący powinniśmy pamiętać o dodatkowych dokumentach, które musimy sprawdzić przed podpisaniem umowy. W przypadku np. długów, jeśli mieszkanie stanowi majątek spółki, może podlegać egzekucji z tytułu odzyskiwania wierzytelności. Jeśli mieszkanie wchodzi w skład majątku spółki jego kupno może podlegać tzw. skardze pauliańskiej (powództwu o uznanie czynności prawnej za nieważną). Chcąc się tego ustrzec należy:

• upewniamy się, że osoba sprzedająca mieszkania w imieniu spółki jest do tego upoważniona oraz że ma zgodę wspólników na sprzedaż; w tym celu żądamy od sprzedającego odpowiedniego zaświadczenia z podpisami wspólników,
• żądamy od sprzedającego zaświadczenia, że spółka nie jest w stanie upadłości ani w likwidacji oraz że nie podlega postępowaniu upadłościowemu ani egzekucyjnemu,
• żądamy także zaświadczenia, że spółka nie zalega z opłatami do ZUS lub Urzędu Skarbowego.

Oczywiście istotne są także pozostałe informacje, jak chociażby, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, co znajdziemy w rozdziale IV Księgi Wieczystej. Zakup mieszkania na rynku wtórnym od spółki objęty jest także rękojmią na poczet zatajonych bądź ukrytych wad prawnych lub fizycznych nieruchomości.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym od osoby zadłużonej – na co zwrócić uwagę?

Czy kupujący mieszkanie odpowiada za długi poprzednika? Istnieją sytuacje, że zakup mieszkania na rynku wtórnym obciążony jest hipoteką lub jego właściciel posiada innego typu długi. Nie jest to przeszkodą w kupnie czy też sprzedaży mieszkania. Co więcej, wiele osób się na to decyduje, ponieważ takie mieszkania mogą mieć atrakcyjną cenę. Informację na temat hipoteki lub hipotek ustanowionych na nieruchomości znajdziesz w rozdziale IV Księgi Wieczystej. W Twoim interesie jest, aby hipoteka została wykreślona, ponieważ co do zasady obciąża ona nieruchomość, a nie właściciela. Jest to możliwe tylko w przypadku spłaty zadłużenia przez właściciela mieszkania.

Druga sprawa to zaległości czynszowe. Czasami cena mieszkania jest atrakcyjna, ponieważ właściciel jest zadłużony i chce szybko pozbyć się problemu. Aby uniknąć kłopotów, udaj się do spółdzielni mieszkaniowej lub biura wspólnoty i poproś o zaświadczenie, że właściciel nie zalega z opłatami za czynsz czy media. Jeśli tak jest, to oczywiście umów się ze zbywcą, że ureguluje opłaty. Na szczęście spółdzielnia ani wspólnota nie mają prawa obciążyć nowego właściciela zaległościami poprzednika. Ponadto warto sprawdzić, czy sprzedający nie zalega z opłaceniem podatku od nieruchomości. Takie zaświadczenie uzyskasz w urzędzie miasta lub gminy.

Jak zabezpieczyć się na wypadek otrzymania decyzji negatywnej z banku w sprawie kredytu?

Planując kredyt na zakup mieszkania na rynku wtórnym trzeba liczyć się z tym, że bank nam go odmówi. Tak samo jak w przypadku mieszkania od dewelopera. Co wtedy? Przede wszystkim już na etapie planowania należy złożyć wniosek kredytowy co najmniej do trzech instytucji. Takie rozwiązanie poleci Wam każdy dobry Ekspert kredytowy. Pozwala to zwiększyć szansę na otrzymanie finansowania na zakup mieszkania na rynku wtórnym. Jedna instytucja może Wam odmówić, a inna nie. Kryteria przyznawania kredytu różnią się w zależności od banku. Warto w takiej kwestii sprawdzić nasz ranking kredytów hipotecznych. Niektóre bezwzględnie wymagają wkładu własnego w wysokości 20% wartości nieruchomości, a inne dopuszczają minimalny wkład własny w wysokości 10%, jeśli towarzyszy mu ubezpieczenie niskiego wkładu. Osobiście pracuję w taki sposób, że zawsze pomagam uzyskać kredyt hipotecznym moim klientom w kilku bankach jednocześnie.

Najczęstszą przyczyną odmowy udzielenia kredytu na zakup mieszkania na rynku wtórnym jest negatywna historia kredytowa wnioskodawcy w BIK, niewystarczający wkład własny oraz niewystarczający scoring bankowy, którego konsekwencją jest brak zdolności kredytowej. Ogólnie mówiąc, kredyt hipoteczny a BIK to kwestia, z którą należy bezwzględnie się zapoznać.

Banki niechętnie udzielają kredytów osobom pracującym na umowy cywilno-prawne i czasowe. Mam tutaj na myśli chociażby kredyt hipoteczny a umowa zlecenie. Jeżeli spotkała Cię odmowa kredytu hipotecznego warto jednak wiedzieć, że od niedawna banki mają obowiązek uzasadnić negatywną decyzję i to bezpłatnie. Jeśli odmówiona nam kredytu, warto poprosić o takie uzasadnienie i skonsultować z doradcą finansowym, aby wspólnie wypracować strategię poprawy swojej zdolności kredytowej.

Umowa cywilno-prawna a notarialna

Zakup mieszkania na rynku wtórnym na kredyt może być poprzedzony umową przedwstępną. To dokument potwierdzający, że w określonym czasie strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną. Można ją zawrzeć w formie umowy notarialnej lub cywilnoprawnej.

Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości zatwierdzona notarialnie ma większa wagę prawną. W razie niedopełnienia jej warunków przez którąś ze stron, druga ma podstawy dochodzić swoich praw w sądzie w dość szerokim zakresie. Z kolei zwykła umowa przedwstępna cywilnoprawna ma niższą rangę, lecz daje większą swobodę w wypadku rezygnacji z kupna lub sprzedaży. Koniecznie sprawdźcie nasz artykuł o umowach w zakupie lub sprzedaży nieruchomości, gdzie rozbiłam ten wątek na szczegóły.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym a dokumenty wymagane przez bank

W przypadku mieszkań używanych bank wymaga nieco mniej dokumentów niż przy kredytowaniu mieszkania od dewelopera. Wszystko dlatego, że w oczach banku nabywasz nieruchomość, która już istnieje (nie jest przysłowiową “dziurą w ziemi”), a ponadto posiada uregulowaną sytuację prawną i zazwyczaj Księgę Wieczystą. Jakie dokumenty są potrzebne przy składaniu wniosku o kredyt na zakup mieszkania na rynku wtórnym? Poza danymi osobowymi bank będzie wymagał dokumentów takich jak:

• informacja o zatrudnieniu i dochodach – trzeba uzyskać u pracodawcy zaświadczenie o zarobkach oraz przedstawić w banku wyciąg z konta, aby potwierdzić, że regularnie otrzymujemy wynagrodzenie w deklarowanej kwocie; taka kwestia jak kredyt hipoteczny a zatrudnienie jest w tej sytuacji szczególnie istotna; wyciąg z konta musi dokumentować okres (w zależności od banku) od trzech do nawet dwunastu ostatnich miesięcy; w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą bank wymaga przedstawienia dokumentów księgowych, że nie zalegasz ze składkami ZUS oraz opłatami do Urzędu Skarbowego;
• umowa przedwstępna ze sprzedającym – zanim udamy się do banku po kredyt musimy podpisać ze sprzedającym umowę przedwstępną lub rezerwacyjną na zakup mieszkania na rynku wtórnym, w której zostaną zawarte wszystkie niezbędne informacje, takie jak wartość mieszkania, jego powierzchnia itd.;
• numer Księgi Wieczystej lokalu i gruntu, na którym stoi budynek – zdecydowana większość mieszkań używanych posiada księgę wieczystą z udokumentowaną historią; starając się o kredyt hipoteczny musisz podać jej numer w banku, aby instytucja kredytująca mogła zweryfikować kto jest realnym właścicielem mieszkania, czy na lokalu nie ma ustanowionej wcześniejszej hipoteki, czy właściciel nie zalega z opłatami, czy mieszkanie nie jest zadłużone w inny sposób itd.

Ubezpieczenie pomostowe na rynku wtórnym – jak działa bank?

Ubezpieczenie pomostowe to dodatkowy koszt, z jakim trzeba się liczyć zaciągając kredyt na zakup mieszkania na rynku wtórnym. Bank w ten sposób zabezpiecza się finansowo na okres pomiędzy wypłatą kredytu kredytobiorcy a momentem wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej. W tym okresie przejściowym formalnie nie figuruje bowiem jako właściciel lokalu, więc ponosi pewne ryzyko, które musi sobie zrekompensować.

W przypadku używanych lokali, ubezpieczenie pomostowe wychodzi znacznie taniej. Płacone jest tylko do momentu, aż hipoteka nie zostanie wpisana do Księgi Wieczystej. Nie trwa to dłużej niż sześć miesięcy, a w praktyce – od jednego do trzech miesięcy. Wysokość płaconej kwoty jest powiązana z kwotą kredytu i zazwyczaj zostaje zaliczona do marży lub dodana do raty kredytu. W praktyce jest to ok. 1-1,5% marży więcej w każdym miesiącu. Po uprawomocnieniu się wpisu o hipotece w Księdze Wieczystej, bank nie ma prawa pobierać już składek na to ubezpieczenie.

Co można negocjować przy zakupie mieszkania?

Negocjowanie ceny mieszkania to jak najbardziej ważna kwestia wybierając zakup mieszkania na rynku wtórnym. Większość właścicieli mieszkań oraz biur nieruchomości liczy się z tym, że wyjściową cenę mieszkania trzeba będzie nieco obniżyć. Ponieważ zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu, warto zadbać o jak najlepsze warunki jego nabycia. Tak, aby naprawdę cieszyć się z dokonanej inwestycji. Negocjować możemy cenę, ale także chociażby pozostawienie obecnego w mieszkaniu umeblowania.

Jak się to tego zabrać? Przede wszystkim przed przystąpieniem do negocjacji dokładnie obejrzyj mieszkanie i znajdź rzeczy, które potencjalnie mogłyby obniżyć cenę mieszkania. Wskaż konieczność dokonania kosztownych remontów czy wymiany instalacji. Ważna jest też mowa ciała i postawa – najlepiej przyjazna, ale stanowcza. Nie nastawiaj się do negocjacji skrajnie negatywnie czy wręcz bojowo. Słuchaj dokładnie argumentów drugiej strony i merytorycznie na nie odpowiadaj.

Czy można opłacić remont kredytem hipotecznym?

Kredyt hipoteczny na remont mieszkania jest jak najbardziej możliwy, a z racji atrakcyjności oprocentowania wręcz polecany. Większość banków umożliwia sfinansowanie remontu z części środków przyznanych w ramach kredytu hipotecznego. Instytucje finansowe rozumieją bowiem, że lokal musi być przystosowany do mieszkania i że każdy remont podnosi wartość lokalu. Zanim złożymy wniosek o taki kredyt łączony, musimy przygotować kosztorys inwestycyjny, który następnie musi dostać zatwierdzony przez bank.

Wkład własny do kredytu hipotecznego i jego wysokość przy połączeniu kredytu na zakup z kredytem na remont to podobnie jak w przypadku samego kredytu hipotecznego standardowo 20%. Istnieją przypadki, gdy bank dopuszcza minimalny wkład własny w wysokości 10%.

Trzeba wiedzieć, że wypłata środków nastąpi w tym przypadku na dwa różne konta – zapłata za mieszkanie na rynku wtórnym na konto sprzedającego, a środki na remont na rachunek kredytobiorcy. Ponadto, jeśli kredyt hipoteczny na remont jest stosunkowo duży (w granicach 40-70 tys. zł), bank raczej nie wypłaci go w całości, lecz podzieli na transze. Po każdej wypłaconej transzy będzie kontrolował, czy spożytkowaliśmy pieniądze zgodnie z celem remontowym, dlatego koniecznie trzeba zachowywać paragony i inne dowody dokonanych transakcji. W tym momencie pojawia się najważniejsza kwestia – kredyt hipoteczny na remont może być spożytkowany (w większości przypadków) tylko na prace i materiały budowlane, a nie na meble i inne ruchomości niezwiązane trwale z daną nieruchomością.

Opłaty związane z zakupem mieszkania na rynku wtórnym

Ilość opłat za zakup mieszkania na rynku wtórnym jest zbliżona do tych, które musimy uiścić wpłacając pieniądze na mieszkanie od dewelopera. Różnica polega na tym, że tu zazwyczaj całą kwotę przelewamy od razu na konto sprzedającego lub banku (jeśli mieszkania obciążone jest hipoteką); robi to bank, w którym uzyskaliśmy kredyt hipoteczny na zakup mieszkania na rynku wtórnym. Z jakim konkretnie opłatami wiąże się taka transakcja?

• Taksa notarialna – to wynagrodzenie dla notariusza, którego maksymalna wysokość ustalona jest w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku. Stanowi ustaloną kwotę oraz procent wartości transakcji. Za każdą czynność notarialną przewidziana jest odrębna taksa. Na przykład jest ona inna za przygotowanie umowy, jeszcze inna za ustanowienie hipoteki itd. Przykładowo, jeśli mieszkanie kosztuje pomiędzy 60 tys. zł a 1 mln zł, to opłata notarialna za sporządzenie umowy kupna wyniesie 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
• Podatek PCC – obowiązkowy podatek od czynności cywilnoprawnych, których wynosi 2% rynkowej wartości transakcji i opłacany jest w całości przez kupującego. Jego odliczenie jest obowiązkiem notariusza sporządzającego umowę kupna-sprzedaży.
• Koszty kredytu hipotecznego – jeśli mieszkanie używane kupujemy na kredyt, należy doliczyć całkowity koszt kredytu hipotecznego. Wlicza się w to: oprocentowanie kredytu (marża kredytu hipotecznego + stopy procentowe WIBOR), prowizja za udzielenie kredytu dla banku, podatki oraz ubezpieczenie. Sprawdź nasz poradnik, aby dowiedzieć się jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny!
• Koszty dodatkowe – na przykład prowizja dla biura nieruchomości.

Jakich dokumentów wymaga notariusz, a jakie powinien przedstawić zbywca?

Każdy zakup mieszkania na rynku wtórnym musi być potwierdzony aktem notarialnym. Aby notariusz mógł sporządzić ważną umowę kupna-sprzedaży, należy dostarczyć mu następujące dokumenty:

Kupujący:

• Dokument potwierdzający tożsamość,
• Dokumenty kredytowe (umowę kredytową),
• Umowę majątkową małżeńska (w przypadku rozdzielności majątkowej).

Sprzedający:

• Dokument potwierdzający tożsamość,
• Numer elektronicznej księgi wieczystej lub papierowy odpis z Księgi Wieczystej lokalu,
• Dokument potwierdzający prawo własności, czyli podstawę nabycia nieruchomości (np. akt notarialny umowy sprzedaży, akt darowizny, spadku lub zamiany),
• Zaświadczenia z US i urzędu miasta lub gminy o niezaleganiu z podatkami na rzecz nieruchomości,
• Zaświadczenie ze spółdzielni o niezaleganiu z opłatami czynszowymi,
• Potwierdzenie, że spółka sprzedająca lokal nie znajduje się w stanie upadłości, likwidacji, w trakcie postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego (w przypadku zakupu mieszkania od spółki),
• Zaświadczenie o braku zameldowania lokatorów w mieszkaniu,
• Jeśli na mieszkaniu ustanowiona jest hipoteka, sprzedający dostarcza zaświadczenie z banku, w którym znajdzie się informacje o wysokości pozostałego zadłużenia.

Odbiór mieszkania – na co zwrócić uwagę oraz jakie dokumenty należy wtedy podpisać?

Odbiór mieszkania używanego wygląda podobnie jak mieszkania od dewelopera. Oględzin możemy dokonać (i zazwyczaj tak jest) jeszcze przed podpisaniem ostatecznej umowy notarialnej. Jeśli chodzi o elementy, które należy sprawdzić od strony technicznej, to są to dokładnie te same rzeczy, co w przypadku nowych mieszkań. Patrzymy zatem na stan instalacji elektrycznej, gazowej i w miarę możliwości hydraulicznej. Należy sprawdzić, czy ściany są równe, mierzymy powierzchnię po podłodze, sprawdzamy czy w mieszkaniu są zainstalowane podzielniki ciepła itd. Ważna jest też szczelność okien, drzwi oraz istniejąca wentylacja.

Odbiór ostateczny mieszkania z rynku wtórnego, czyli moment przekazania kluczy, zazwyczaj jest już tylko formalnością. Upewniamy się, że w mieszkaniu zostały meble i sprzęty, które ustaliliśmy. Jeśli wszystko się zgadza, podpisujemy ze sprzedającym protokół zdawczo-odbiorczy, w którym koniecznie umieśćmy stany liczników z dnia przekazania lokalu.

Remont mieszkania pod klucz – ile to kosztuje?

Mniejsze lub większe naprawy to coś, z czym trzeba się liczyć decydując się na zakup mieszkania na rynku wtórnym. Najwięcej będzie kosztować oczywiście remont generalny, w ramach którego trzeba będzie wymienić chociażby wszystkie instalacje. Często ma to miejsce w mieszkaniach znajdujących się w starych, nieremontowanych kamienicach i blokach z lat 50. i 60. Dobra wiadomość jest taka, że remont mieszkania używanego często przynosi duże zyski. Możemy sporo zarobić odsprzedając je później z zyskiem. Tak zwany flipping mieszkań to obecnie jedna z najbardziej popularnych i opłacalnych form inwestowania.

Remont generalny mieszkania zakupionego na rynku wtórnym kosztuje kilkadziesiąt tysięcy złotych. Najłatwiej jednak liczyć to poprzez koszt dla jednego metra kwartowego nieruchomości. Najdroższy będzie remont kuchni. Jeśli wymieniamy instalację, wykańczamy i wyposażamy od zera, liczmy się z kosztami w granicach 15-30 tys. złotych. Łazienka zazwyczaj wychodzi taniej – 7 -10 tys. złotych w zależności od użytych materiałów. Kolejne kilka tysięcy złotych to wymiana instalacji elektrycznej w całym mieszkaniu. Niemało kosztować będą też nowe podłogi, szpachlowanie i malowanie ścian. Jeśli musimy wymienić także okna, doliczmy do tego kolejnych kilka-kilkanaście tysięcy. Na koniec zostają meble i elementy dekoracyjne.

W sumie remont generalny pod klucz będzie nas kosztował od 30 do nawet 70 tys. złotych dla małego mieszkania do około 40 metrów kwadratowych. Warto przyjąć statystykę, że koszt jednego metra to około 2 tys. złotych dla średniego stanu i 3 tys. złotych dla wyższego stanu wykończenia.

Plusy i minusy zakupu mieszkania na rynku wtórnym

Kupowanie mieszkania na rynku wtórnym jest tak samo popularne jak na rynku pierwotnym. Nic zatem dziwnego, że oba ze sobą konkurują. Decydując się na mieszkanie używane kupujemy przede wszystkim coś, co już istnieje. Przed podjęciem ostatecznej decyzji mamy możliwość obejrzenia lokalu i sprawdzenia wszystkich detali. Ogólnie mówiąc, kupujemy gotowy produkt. Drugi plus jest taki, że w mieszkaniach używanych można często zamieszkać od razu, o ile nie wymagają generalnego remontu. Po podpisaniu umowy, opłaceniu lokalu i odbiorze kluczy możemy przenosić się do swojego nowego mieszkania.

Sam proces czekanie na mieszkanie nie jest długi. Całość formalności można dopełnić nawet w ciągu dwóch tygodni, jeśli płacimy gotówką. Ponadto mieszkania używane są zazwyczaj tańsze od nowych biorąc pod uwagę koszty wykończenia, które są nieodzowne biorąc pod uwagę zakup mieszkania od dewelopera a kredyt hipoteczny. Dochodzi także kwestia lokalizacji – zakup mieszkania na rynku wtórnym to zazwyczaj lepsze lokalizacje bliżej centrum miasta, o dobrze rozwiniętej infrastrukturze. Dlatego mieszkania używane są chętnie kupowane pod kątem wynajmu i traktowane jako inwestycja.

Czy zakup mieszkania na rynku wtórnym ma jakieś wady? Przede wszystkim może być to ryzykowne pod kątem sytuacji prawnej. Zdarzają się sytuacje, że sprzedający zataja swoje zadłużenie lub ustanowioną na mieszkaniu hipotekę. Kolejna kwestia to możliwość opłacenia lokalu kredytem. Wielu sprzedających nie chce czekać kilku miesięcy, aż zainteresowany kupnem otrzyma kredyt. Wybór zazwyczaj pada na osobę, która oferuje gotówkę. Do wad można także doliczyć konieczność remontu. Przy zakupie mieszkań w nieodnowionych kamienicach, trzeba wymienić wszystkie instalacje.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym – jakich mieszkań nie kupisz na kredyt?

Banki nie zawsze chcą przyznawać kredyt na zakup mieszkania na rynku wtórnym. Dlaczego? Ponieważ kredyt hipoteczny czyni z banku właściciela nieruchomości do momentu spłaty swojego zadłużenia. Jako instytucja finansowa bank myśli o każdym takim kredycie w kategoriach zysku. Problem z kredytem może wystąpić w następujących przypadkach:

• chęć kupna mieszkania o nieuregulowanej bądź niejasnej sytuacji prawnej. Dokumenty nie mogą wzbudzać żadnych wątpliwości.
• jeśli mieszkanie używane nie posiada Księgi Wieczystej, to także możesz mieć problem z uzyskaniem kredytu.
• jeśli spółdzielnia mieszkaniowa ma nieuregulowane grunty lub niestabilną sytuację finansową.
• kiedy istnieje kwestia mieszkań z częściami wspólnymi. Niektóre budynki położone zwłaszcza w starych dzielnicach (np. warszawski Żoliborz) posiadają części wspólne o niejasnym statusie prawnym. Z doświadczenia mojego męża Dawida, który prowadzi agencję nieruchomości Małycha Nieruchomości Premium wynika, że na takie nieruchomości w praktyce nie da się otrzymać kredytu.
• dotyczących mieszkań z wpisami osób prywatnych lub firm pożyczkowych w IV dziale Księgi Wieczystej. Takich podmiotów nie można uznać jako instytucji zaufania publicznego.

Jak wybrać mieszkanie, żeby nie stracić przy jego sprzedaży? Tips and Tricks od Małycha Nieruchomości Premium

Pracuję na rynku kredytów już kilkanaście lat, mój mąż Dawid prowadzi agencję nieruchomości. Mamy dzięki temu dość dużą wiedzę na temat mieszkań. W tym punkcie podzielimy się z Wami naszą wiedzą, jak kupić nieruchomość, aby sprzedać ją później z zyskiem, Pamiętajmy też, że każdy zakup mieszkania na rynku wtórnym trzeba poprzedzić szeroko zakrojoną analizą.

1. Wysokie piętra zawsze się dobrze sprzedają i wynajmują. Dotyczy to głównie dużych mieszkań, powyżej 100 metrów kwadratowych.
2. Zakup mieszkań w starych kamienicach będzie wymagać wymiany pionów i zerwania podłóg. W takim przypadku warto doliczyć do ceny przynajmniej 1 tys. złotych za metr kwadratowy.
3. Inwestycje kameralne w czasie zyskają więcej na wartości.
4. Bliskość szkół oraz komunikacji miejskiej z naciskiem na tramwaj z dojazdem do metra jest świetnym argumentem w przyszłej sprzedaży mieszkania.
5. Ludzie lubią słońce więc strona południowo – zachodnia będzie najlepsza dla salonu. Tak samo strona wschodnia dla sypialni, kiedy będzie budzić nas promień światła.
6. Albo kupujecie mieszkanie w pełnym wykończeniu, albo z dyskontem na jego wykonanie. Wyjątek stanowią mieszkania w lokalizacjach, na które czeka się latami.

Czy można sprzedać mieszkanie w jeden dzień?

Jeśli chcesz sprzedać szybko i skutecznie swoją nieruchomość to obejrzyj jak to robią profesjonaliści. Czy można w powtarzalny sposób można sprzedawać nieruchomości segmentu wyższego i Premium dosłownie w kilka dni? Obejrzyj film na YouTube, gdzie na kanale Dawida opowiadamy o takiej właśnie historii. Nie zapomnij zasubskrybować tego kanału – zawsze będziesz na bieżąco.

Zleć Nam Pozyskanie Najlepszego Kredytu Hipotecznego

Profesjonalizm, wiedza, doświadczenie

Olga Małycha – Ekspert Kredytów Hipotecznych

Obserwuj nas na Facebook: Małycha Business Finance i Małycha Nieruchomości Premium

Pomocne Materiały:

• kredyt hipoteczny w PKO BP – dlaczego cztery na dziesięć osób wybiera ten bank?
• umowa deweloperska a kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć na ich temat?
• wynajem czy kredyt – co się bardziej opłaca?
• ubezpieczenia do kredytu hipotecznego – jakie raty wybrać do kredytu hipotecznego?
• nadpłata kredytu hipotecznego – czy opłaca się nadpłacać kredyt hipoteczny?
• o co pytać doradcę kredytowego – jakie pytania zadać doradcy kredytowemu?
• kredyt hipoteczny a zmiana pracy – czy zmiana pracy wpływa na uzyskanie kredytu hipotecznego?
• jak negocjować kredyt hipoteczny – jak wynegocjować z bankiem dobre warunki kredytu?

Strony, osoby i tematy wymienione we wpisie:

• Przewodnik Kredytowy – strona dedykowana kredytom mieszkaniowym
• Słownik Kredytowy – definicje trudnych haseł kredytowych

Sprawdź nasz blog nieruchomości:

• jak zrobić zdjęcia mieszkania na sprzedaż? – odkryj konkretne porady, jak wykonać świetne zdjęcia mieszkania

Małycha Business Finance – Z miłości do nieruchomości i finansów – nasze usługi wynagradza bank

Olga i Dawid Małycha to właściciele firmy pośrednictwa kredytowego, oraz agencji nieruchomości operującej na rynku Premium i mieszkań inwestycyjnych.

Przez kilkanaście lat ze spektakularnymi sukcesami budowali swoje kariery zawodowe w sektorze bankowym. Pracowali min. jako Dyrektor Departamentu Sprzedaży zarządzając wsparciem sprzedaży kilkutysięcznej organizacji. W 2015 r. zdecydowali się założyć Małycha Business Finance, a później Małycha Nieruchomości Premium i skoncentrować na wspieraniu innych w biznesie nieruchomości i finansów.

W każdym roku zespół MBF pomaga uzyskać kredyty hipoteczne na kwotę kilkudziesięciu milionów złotych. Olga pracuje jako Ekspert Kredytowy, Dawid kieruje agencją nieruchomości, prowadzi tam zespół zajmujący się zakupem, sprzedażą i wynajmem nieruchomości rynku Premium.

Szukasz możliwości na rynku nieruchomości? Sprawdź ten adres Małycha Nieruchomości Premium